CBD六地块报价较合理 整体价格未达市场预期

　　CBD六地块报价比较合理

　　市国土局称投标企业符合核心区产业定位

　　由众多实力派金融机构和开发企业在本月7日上演的CBD核心区6地块争夺战硝烟仍未散尽。梳理了本次土地招标各环节的跌宕起伏，特别是达到238亿元的6地块累计最高报价，市国土局有关负责人昨天表示，从投标企业构成来看，符合CBD核心区产业定位；从报价来看，各投标企业比较理性。

　　CBD地块整体价格未达市场预期

　　7日进入第二轮投标的6地块(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)，规划建筑面积114万平方米，招标底价合计164.73亿元，每个地块的楼面地价均为1.445万元/平方米。如果按照最高报价计算，6地块土地出让款最高可达238.29亿元，远低于市场预期的300亿元。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，这6个地块所在的朝阳区光华路CBD核心区域商业写字楼的价格大约在3.5万元/平方米至5万元/平方米之间，这代表机构若想进驻地段较好的CBD区域，基本购置成本也在3.5万至5万元/平方米左右，而此次自行购置土地，算上建安成本，总投入在4万元/平方米左右应该算是比较划算。以此换算，只要成交楼面价在2.8万元/平方米左右就属于比较合适，而CBD地块报价区间低于此价，为1.8万元至2.6万元/平方米。

　　从国内同级别地块分析，CBD核心区地块单价水平也并非最高。如上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米，均高于CBD地块。

　　第二阶段评标并非“价高者得”

　　CBD管委会有关负责人介绍，CBD核心区定位为首都国际金融业、现代服务业集中展示，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。为加快这些主导产业在CBD的聚集，招标文件对各地块提出鼓励的产业类型主要分为综合体、总部及金融机构三类。北京市政府更加关心产业聚集对经济的带动作用和长远的税收贡献，而不是短期的土地收益。

　　为此，本次CBD核心区12宗土地招标共分为两个阶段，第一阶段为规划设计方案投报，根据各投标者对土地未来规划方案进行评分，分值20分，参与第一轮投报后获审通过的企业才有资格参与第二轮的综合内容投报，投报内容包括土地出让金数额，产业定位等。本轮评价标准包括投标企业的财务及资信10分，资质及业绩15分，以及本次投标的投标价格40分和开发经营理念15分，最后综合分数最高者中标。

　　在这样的投标机制中，投标价格评分比重虽然仍占得单项最高，但其权重分量已经小于50%。“改变以往纯粹以地价为考量标准的土地出让模式，是有效抑制地价过快上涨的关键因素。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，“特别是像CBD地块这样的核心商务区，如何实现未来最大的综合性商业效益才是最重要的标准”。

　　周边住宅借机抬价算盘落空

　　“即使如部分业内人士预期的那样，CBD六地块楼面地价接近2.1万元/平方米，反映的也只是北京市扶持的重点商业地块的真实土地价值。”陈志说，本次CBD地块的成交，对于住宅价格的影响微乎其微。首先，此次CBD地块为纯商业金融地块，对于周边住宅价格不会产生提带作用。其次，CBD核心区住宅均价已经处于高位，均价约为4万至5万元/平方米，上涨空间相对较小。

　　持同样观点的还有李文杰。在他看来，本次参与竞标的企业大部分都不是房地产开发商，“不得分割销售产权”的硬性规定使得这几块地都将建成企业总部，对楼市影响不大。另外，CBD地块的平均报价在2.1万元/平方米左右，明显低于市场预期，而部分周围在售项目指望中服地块卖出高价，并借此抬高售价的“如意算盘”基本落空。