郁亮：万科已搭建后千亿管理平台

　　本报记者 张晓玲北京、深圳报道

　　公司越大越不安全。

　　提前实现千亿销售额之后的万科，进入了一个新的境界，那是一个无人曾经到达的高度——美国最大的住宅地产商帕尔迪，如今也已被万科超越了。

　　从一两百个项目到五百个甚至更多项目，作为万科总裁，郁亮已不可能事必躬亲，他坦承，很多项目没有去亲自看过。庞大的公司网络日益延伸，千亿之后的万科该如何继续前行？后千亿管理平台如何搭建？郁亮心中已有盘算。

　　12月5日，郁亮接受本报独家专访，详解万科后千亿管理平台及发展计划，万科从总部到区域再到一线公司的业务脉络，逐渐条缕清晰。“框架已经搭好，要做的是补充人才进去。”郁亮说，人才培训工作将从明年正式开始。

　　战略纵深之后的管理

　　《21世纪》：万科的战略纵深策略与公司架构之间是如何契合的？

　　郁亮：万科的战略纵深，意味着有更大的腾挪空间。一般企业进入二三线城市是散点式发展，万科则是围绕大都市圈、高铁沿线发展。像北京区域，万科现在进入了香河、唐山、秦皇岛，还将进入涿州。万科目前的管理架构是总部、区域、一线三层架构，战略纵深意味着，中心城市的团队派到下面会比较容易，因为他们知道还会回来。

　　《21世纪》：今年万科总部进行了“180计划”，目前总部、区域、一线的关系如何？这个管理平台能否适应后千亿时代？

　　郁亮：后千亿平台，2007年我们销售额过500亿之后就开始就在搭。也就是说，万科过500亿之后，就开始搭建1000亿的管理平台。因为1000亿的实现，只是时间问题。

　　这要求万科进行变革。万科挖凯德的毛大庆用了两年，高薪高职挖了人过来，这是变革；强调积极定价策略，要求资金快速周转，花了三年时间，这也是变革。

　　总部怎么去一线的问题，中间经过很多磨合。我们把区域管理人员缩小至20人左右，定位成帮忙、总顾问、教练的角色，然后发现，区域变小，总部就变大了，还天天加班，这样的话下面的人就苦了，审批程序多了。今年总部就搞了“180计划”，从280人减到180人，还进行了业务部门整合，我们把买地、融资、营销合在一起，变成一个部门，把工程、采购、成本放在一起，这样我就更省心了，有问题他们自己协调。充分地放权后，现在一线更轻松了。

　　《21世纪》：万科的开发项目越来越多，目前的管理平台还需要哪些改变和加强？

　　郁亮：现在这批人是够的，但三年后就不够了。目前所有的员工需要提升到一个新的高度，包括我自己，公司才能提升。培训这件事情，对员工的要求，是学会跟别人合作。这方面需要教些什么课程还没有想清楚，明年要具体开始做这件事情。

　　万科未来的挑战是，一个可以全面学习的标杆没有了。但标杆还是有很多。汇丰银行是万科新的一个标杆，汇丰银行的股东结构、领导人选拔机制、公司治理、股东关系协调，管理层驱动，都值得研究。汇丰银行经历了两次世界大战，多次全球金融危机，但基本是稳定的。我们经历的行业波动和政策调整，与汇丰银行相比是微乎其微的。

　　《21世纪》：作为总裁，你最关注哪些数据和指标？

　　郁亮：我关心增长的质量，客户是否更满意，包括产品质量和性价比；还有，给股东和员工的回报是否更高了。

　　我每天都要收短信，各地项目今天开了盘之后卖了多少。总部关于快速周转的定义是，项目开盘后一个月内卖出60%，但一线项目往往自己会要求开盘当周甚至当日达到60%的销售率。一线公司做好之后是有奖励的，真金白银的奖励。

　　关于客户满意度，总部有飞行巡检，聘请外部机构不定期抽查；区域有联查制度，是例行检查。我通常就看投诉论坛，哪个项目问题多，就去查一下。

　　《21世纪》：万科近几年受到的关注度越来越高，管理层如何与外界沟通？

　　郁亮：公司大了之后，就像一座山一样，这座山在这里，其他人经过这里，要么爬上去，要么绕着走，都不舒服；而且山也占了很多资源，不吭声也不行。我们有个原则，诚实低调的忧患意识。万科发展过程中确实也会有些问题。外界说什么我现在也不紧张，坦然面对不足吧。

　　工业化住宅前景

　　《21世纪》：万科一直在坚持的住宅工业化，目前看来还是推进缓慢，困难还是很大？

　　郁亮：万科在住宅工业化方面投入很大，不过现在我越来越看到曙光了。住宅工业化的问题在于，规则还没有，政策还没有，压力比较大。但我们发现像北京这样的地方政府，比较积极支持推进工业化，实行工业化住宅可以奖励百分之二三的建筑面积。我们建议，未来卖地时，约定住宅达到工业化多少比例后，可多做2%建筑面积，相当于政府给补贴，是正面引导。北京带头做这样的事情，可以做成一个标准，其他地方再来推广。我有信心。

　　《21世纪》：大部分开发商对住宅工业化似乎都不很积极？

　　郁亮：同行基本上反应冷淡。因为工业化的施工、造价还是贵，比如工业化的吊机是10吨的，成本贵很多，对技术的要求很高，需要专业的操作人员。万科打算在北京建一个新的研发基地，我们愿意先开好这辆车，其他人都可以搭车。

　　《21世纪》：万科明年的工业化计划是什么？

　　郁亮：万科的销售额没有计划，但工业化有计划。今年我们有100万平方米面积做工业化，明年计划200万平方米，提高一倍。