房企分化明显 现金流成最大压力

　　提前完成销售任务，并不是万科一家独舞。截至目前，5家知名房企公布了11月销售业绩。其中4家房企明确表示，已提前完成全年销售任务。

　　但这并不代表全部房企。如果调控持续，一些中小房企可能面临更大的困境。房企的分化趋势越来越明显。

　　调控下，追求高周转以及选择合适的产品出货，已成为品牌房企的共识。

　　继万科提前完成千亿销售额后，12月7日，龙湖地产公告称，11月份单月合同签约额为40.5亿元，前11个月，集团整体实现合同销售金额277.2亿元，超全年销售目标12%。

　　12月6日，远洋地产发布公告，公布前11月协议销售额已超过全年销售目标的180亿元，达到人民币182亿元，同比上升33%。

　　此外，碧桂园也于12月初发布公告称，提前完成全年业绩。

　　万科与远洋地产将逆市下提前完成业绩归结于产品符合政策导向，多为刚需产品以及拓展二三线城市的效果。

　　远洋地产行政总裁李明表示，该公司今年推出的住宅产品，大部分为60平米至100平米、针对首次置业用户及改善型用户的小户型住宅产品。另据了解，在远洋地产今年的销售额中，中山、沈阳、大连等二三线城市项目贡献了大部分。远洋的这一看法与万科极为相似。

　　而高端产品相对较多的龙湖地产也表示，其今年的销售额中，高层小户型贡献比例要达到50%，中端产品贡献率为30%，而高端产品贡献比例为20%。明年将继续维持这一供应计划和节奏。

　　据了解，得益于“高周转快速开发”战略，截至11月，龙湖地产2010年新进的5城市全部顺利实现销售，10城销售格局形成，其中北京、重庆、成都3大成熟公司均提前完成全年销售任务。

　　中原地产监测数据显示，从13家标杆房企整体表现情况看，今年前11个月其业绩大都已超过2009年25%。其中万科以57%增长率居首位，恒大、复地增长率在50%左右。13家房企中仅有2家销售额低于去年水平。

　　中原地产分析师刘渊对本报记者表示，尽管13家房企中有11家提前完成或接近销售额，但这并主要限于产品符合政策走向并具有品牌溢价的大型房企；而一些以高端产品为主和一些中小开发商，今年的销售业绩可能并不如往年。

　　亚豪机构对2010年北京市场产品监测报告也显示，容积率越低产品的供应量相对越少，但价格却并不一定是越高，像别墅、花园洋房供应量垫底，与2009年相比，价格涨幅也最低。

　　今年业绩已成定局，临近年底，各家房企都在加紧制定明年的发展战略。

　　北京通州一条河两岸的两个楼盘，京贸国际城和K2清水湾，近日上演了不同的销售“怪象”。京贸国际城，降价26.12%；而K2清水湾则于近期相较之前均价上调了2000-3000元/平方米。业内人士分析，京贸国际城可能正为明年的土地款加速回笼现金流；而K2清水湾的涨价则为其明年将要推出的别墅项目作铺垫。

　　房企的分化已越来越严重。刘渊认为，如何同时保持强劲的销售业绩增长和稳健的财务状况，将是各家标杆房企需要冷静面对的事实。

　　记者采访多家房企了解到，都将现金回流作为明年的首要任务。路劲地产北京公司副总经理温立伟表示，目前大多开发商都在着手做产品研发，提升产品附加值，以期能够平稳明年的销售。明年开发商主要将锁定现金回流。但比起关注销售，更多开发商更关注土地。“从整年来看，由于今年土地供应并不大，后一年发展的“粮食”成为开发商最头疼的事。”