执行限贷新政前定的房子犯了难

　　日前，西安市再次出台6条楼市新政，旨在保持楼市健康发展。但这则“限贷”不“限购”的楼市新政，也使得部分在新政前签订购房协议、合同，但没来得及办理房贷按揭手续的购房者们犯了难：“限贷了，超出预算，房子买还是不买”。 购房者

　　限贷让人进退两难

　　北郊某大型国营厂职工小王最近很纠结，年初他就在单位旁边内部认购了一套120平方米的房产，当时认购价比市场价一平方米要便宜1000多元，可就在最近楼盘的五证相继办理到位，开发商也催着他们办理正式购房合同时，烦恼的事情也随之而至。

　　小王说，因为他和爱人名下还有一套房产，虽然当初认购这套房子时对二套房没有严格的限定，但最近办理正式购房合同时恰巧西安市房地产“6条新政”出台，按照新政规定，他们的首付要从以前的14万(30%)提高到23万(50%)。小王说，他和爱人都是工厂职工，按照先前计划，俩人的积蓄和工资养家、养孩子，再供一套房子刚刚好，但新政后的首付比例和房贷则远远超出他们的支付能力范畴。对此，小王左右为难，一边是超出预算的首付和贷款，另一边是不想割舍的房子和定金，他现在最想知道的就是像他这种新政前认购的特殊情况，政府有没有其他的补充规定或解决办法，另外，在这种情况下，他前期和开发商签订的认购协议是否具备法律效应，他的两万元定金还能不能要回来。

　　“都怪我自己，一直懒得去办按揭手续，结果却被新政给套住了。”只要提起自己的购房历程，西安某中学的赵老师就懊悔不已，据她讲，她在5月份就和开发商签了购房合同，但一直没去银行办理按揭手续，当时还抱有“你不找我，我就不办”的心态，谁知最近去银行办理按揭手续时，才知道房贷政策早就变了，虽然是首套房，但按照新政策每月要多出300多元利息，她称自己是“自作自受”。

　　采访中，记者了解到，像小王和赵老师这样新政前签订购房合同，却没有办理按揭手续的购房者大有人在，还有一些本地和外地的二套或三套购房者，因为贷款政策变动而不得不选择退房或将房产转手。

　　开发商

　　我们只能按照新政办

　　北郊某楼盘营销负责人王总表示，以前楼市出台相关政策后，开发商为了留住客户，会想尽办法变通，但现在几次新政后，各种变通的几率已经越来越少，尤其是贷款方面，国家卡的紧，开发商也没办法，只能按照新政办。

　　另外，他说，今年早期的房产和目前的房产差价也很大，所以大多开发商并不反对购房者退房，一般只要好好协商，多数开发商会同意购房者合理退房退款。但同时也不排除个别小楼盘急于回笼资金，不给购房者退定金，或是建议客户“假离婚”、“假户口”等手段继续购房。

　　丈八东路某楼盘置业顾问王小姐谈到“新政变通”话题时，压低声音说，其实只要购房者将房产户主名改为亲戚朋友中没有房产的人名下就可以了，另外，她说最简单的办法就是“假离婚”，只要客户是实心想买，他们可以提供可靠的办假证电话。

　　银 行

　　贷款以发放日利率为准

　　近日，记者走访了西安市各大银行，得知四大国有银行基本上在9月初就接到通知，对购买首套商品住房的家庭，要求贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；对于购买第三套及以上住房的本地居民家庭，暂停发放住房贷款；对于购买第二套以上住房的非本地居民家庭，暂停发放住房贷款。另外，西安多数商业银行基本上从10月份也开始执行房贷新政。

　　对于购房者疑惑的“购房合同在房贷新政之前签订”的情况，工商银行西安支行信贷工作人员告诉记者，不管购房者的购房合同或者房贷合同是什么时间签订的，银行一般都会按照贷款发放日的政策为准。

　　律师建议

　　签购房协议时一定要看清

　　房贷新政下发后，在新政前签订的认购协议或购房合同该怎么执行？消费者又该如何确保自己的权益不受损？陕西知本律师事务所律师赵欣分析了购房者小王的具体案例后指出，双方若在认购协议上没有就“金融政策发生变化”具体约定时，因为国家金融政策发生变化，而导致购房人在签订认购协议后负担加重，无法继续购买认购协议项下的房产，加之金融政策变化属于非人为的客观情况变化，在这种情况下，购房人有权解除认购协议，有权要求开发商退还定金。另外，若认购协议书上有“首付30%，银行按揭70%”等明确约定，购房人就有权退房退款；若认购协议书上有“房贷开发商代办”的约定，消费者也有权退房退款；若购房协议书上相关条款约定不明确的，购房人可以跟开发商协商解决，若协商不成，购房人可以走法律诉讼程序，法院一般会酌情要求开发商合理返还购房人定金；但若认购协议书中已经有“金融政策发生变化时按照新政策继续执行”的约定时，购房人只能按照新政策补交首付款等。

　　记者 蔺荣梅