北京楼市的“商改住”怪胎：LOFT背后的利益逻辑

　　以商业用地建设住宅产品，在北京早已司空见惯。在当前供不应求的住宅市场，开发商在“商业住宅”项目中不断卖弄自己的商业智慧。面对历史罕见的严厉调控政策，以50年甚至40年产权屹立在“商业金融”立项用地的住宅却钻了政策的空子：这些项目并不受北京相关限购令的压制。

　　在建中的“擦边球”样本

　　北京朝阳区三间房乡，一处施工现场的广告围挡上，巨大的广告语告诉途经的人们，这里将盖起一座名叫“中建玲珑山”的楼盘。围挡之内，数台大型挖掘机正不断从五六米深的地基坑里掏出湿润的泥土。显然，项目的地基建设第一步尚未完成。

　　堂皇的售楼处却状如花园洋房，早在11月初便修建完毕，具备了接访能力。得知记者并未预约，工作人员迅速安排了一位置业顾问接待。

　　“中建玲珑山”的开发商为中建国际建设有限公司（下称“中建国际”），是中国建筑(601668.SH)旗下子公司。 该项目当初进行挂牌的编号为“京土整储挂（朝）[2009]079号”，建筑使用性质为商业金融；出让年限为商业40年、综合50年；土地面积为68281.849平方米，建设用地为52011.152平方米；建筑控制规模为104022平方米。

　　该地块于2009年8月13日开始竞价，起始价34998.76万元。最终，北京创智天地房地产开发有限公司(下称“创智天地”)和北京京通天泰房地产开发有限公司联合体以55700万元的价格竞得。创智天地是中建国际的下属公司。除了创智天地，中建国际还经常使用下属公司“智地创展”的名义进行项目建设。创智天地和智地创展两家公司的法人代表均为中建国际总经理陈谊。

　　中建国际官方网站2009年10月16日的一则新闻如下表述：“中建国际成功获得北京市朝阳区京通快速路三间房地块的土地使用权……项目占地面积68282平方米，其中建设用地面积52011平方米。项目地上建筑面积104022平方米。该项目将开发为面向CBD年轻白领的LOFT产品。”

　　所谓LOFT，是一种肇始于西方的舶来品，最初是指诞生于纽约SOHO区那些由旧工厂或旧仓库改造而成，少有内墙隔断的高层高空间。自从出现在中国，LOFT便成为开发商钻政策空子的重要道具，几乎凡是层高超过4.9米的都被开发商称为LOFT。

　　根据项目销售人员介绍，这里将建成10栋具有50年产权的住宅楼房，均为平层，并非中建国际官方网站所说的LOFT产品。“第一期开盘为南边两栋楼，没有大户型，每间房层高3.1米，净高2.8米，预计2013年6月交房。” 售楼处一位销售人员告诉《中国经济周刊》。

　　不管是平层还是LOFT，“中建玲珑山”项目商业金融用地的属性不会发生改变。众所周知，50年甚至40年产权的商住两用楼房实际是开发商绕开政策要求和法律规定的“擦边球”。

　　政府为控制住宅用地的供应量，保证住宅区域附近有充足的配套，会在不同的区域规划适当的商业用地。而开发商将招拍挂取得的商业用地擅自改建成公寓住宅，便让50年或者40年产权的住宅公寓诞生在“擦边球”的碰撞之下。

　　在北京，类似“中建玲珑山”这样商业立项建造住宅的楼盘“内容丰富”，例如由首开股份（600376.SH）旗下首开仁信置业有限公司开发建设的“首开石榴派”；首开股份控股公司北京首城置业有限公司所开发建设的“首城双景”；北京锦绣大地农业股份有限公司所开发的“西山国际城”；中弘地产（000979.SZ）开发建设的“中弘北京像素”。上述这些项目都为40年或50年的商业用地。

　　此外，商业立项建造住宅的情况已经由北京等一线城市逐步蔓延至二线城市。武汉、长沙等地都已经出现类似的住宅产品。