调控新组合：开发商“抱团”拿地渐成主流

　　土地市场的玩家正悄然发生转变。

　　12月21日，北京CBD核心区两宗地竞标结果终于公布，其中一宗由中信地产以63亿最终获得；另外一宗总价不过41亿的地块，由正大置地等11家企业组成的联合体获得。在北京CBD六宗土地第二轮角逐中，16组参加投标的单位，其中有10组为联合体。

　　这正是当前土地市场一个典型的缩影。在越发激烈的土地竞争年代，面对中信等这样强大的对手以及地块各类苛刻的条件，大小开发商抱团求生已经成为主流模式。

　　根据中原集团研究中心提供的独家土地监测系统数据统计，截至12月16日，全国12个重点城市共有88宗联合体拿地记录，总土地面积996公顷，占总成交量的9%，成交金额1004亿元，占总成交额的15%。

　　万科地产副总裁毛大庆告诉本报记者，随着市场集中度越来越高，房企联合体拿地成为主流是市场必然产生的现象。而像北京这样的一线城市，土地资金成本越来越高，即便是大房企也难以消化；且一些地块存在资质条件的限制，也不得不采取联合拿地模式。他认为，这种模式相对适用于具有规范性的品牌房企。

　　但记者统计发现，今年以来，尤其是三四季度，抱团拿地更成为小开发商绝地求生的法宝。

　　大象与蚂蚁的游戏

　　这可能是开发商无奈的选择。

　　Z14地块和Z15地块的买家就像一头大象与一群蚂蚁。一块是由正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、玖龙纸业、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰11家单位组成的联合体；一块由中信地产获得。

　　“土地出让方式越来越苛刻，为了有更大的胜算，竞标单位不得不采取联合体拿地方式。”薛迥文表示。

　　就在北京CBD两块地提前公布结果当天，北京昌平区出让三块土地。其中一块总价仅为9.2亿的住宅用地由北京住总与融创联合获得。这是融创中国上市后，孙宏斌首次在公开市场拿地。他在上市后曾对媒体坦言，融创一直想在北京拿地，但由于一线城市土地难度高，可能会采取联合体拿地方式。

　　不仅仅是融创地产。今年以来，据中原集团提供的监测数据，全国12个主要城市公开出让地块共计88条联合体拿地记录。其中，一线城市，联合拿地58宗，占总比的66%，土地面积占比44%，成交金额占比72%，以北京、上海联合情况较多；二线城市，联合拿地30宗，占总比的34%，土地面积占比56%，成交金额占比28%，以成都、杭州、重庆为主。

　　这只是公开出让市场的一部分。土地市场还存在通过协议出让的联合体军团。比如，万达地产千亿圈地的旅游地产计划，均是联合多家企业协同作战。

　　中原集团分析师认为，从联合情况来看，主要有3种情况：第一，资金充裕者获取入门资格。主要是与地方政府参股公司/获得优先权的土地一级开发企业/地方实力国企联合；第二，资金补给，风险分摊。由于融资渠道受阻，高息借贷还款成本高，不少企业鉴于资金及风险的分摊引入伙伴联合开发。此类情况较多；第三，资金有限者引入融资伙伴。比如与基金公司/保险公司联合。

　　抱团求“钱”？

　　在中原集团统计的88条联合体拿地记录中，有着大批投资公司的身影。比如，新鸿基、上海北方城市发展投资有限公司、杭州紫元教育投资有限公司等等。

　　北京某品牌房企项目负责人近期接到了诸多猎头的职位推荐。其中，一个特殊的公司吸引了该人士的注意。“这家公司旗下有自己的开发商、代理公司，还成立了自己的投资公司。其主要职能就是寻找市场上一些资质有问题的开发商，以参股的方式取得其营销权。这可能将成为未来市场的一种趋势。”该人士介绍说。

　　房企抱团拿地的背后，也透露出市场上对开发商的生存能力要求越来越高。

　　毛大庆认为，以前的房地产市场处于增长型，现在集中程度越来越高，那种靠一两个项目就支撑一个公司的开发商，将慢慢被市场淘汰。广发证券数据显示，11月，房企占有率创历史新高。今年1－11 月，万科、保利和金地的市场占有率分别达到2.4%、1.4%、0.6%。

　　资金上的考虑是毛大庆认为房企不得不采取联合体模式拿地的重要原因。薛迥文表示，联合体拿地可以更好地分摊市场风险。

　　渣打银行一份针对开发商的调研报告显示，如果未来三个月内成交量不再走高，约三分之一的受访开发商将开始受到资金困扰或面临一些问题。预计规模较小的地方开发商将首先受到资金流问题的困扰。

　　中信建投证券发展研究部分析师陈莹认为，目前商品房的平均毛利率在35％以上，在房屋交易低迷、房价预期下跌、土地增值税严格清算、预售款严格监管等多重压力下，加息周期的到来将加剧房地产行业的资金压力。

　　规模扩张的主要途径

　　当货币政策回归常态，协同资金充裕的金融机构联合体可能成为未来市场的热点。远洋地产相关人士近日对本报记者表示，明年协同金融机构作战拿地将是远洋的扩张策略之一。

　　另外一位不愿意透露姓名的房企负责人表示，万科的千亿规模可能在极大程度上刺激到了其他处于劣势的品牌房企。

　　广发证券调研报告指出，在今年的调控环境中，万科、金地、保利三大房地产开发商取得如此骄人的业绩，主要得益于高周转、自住型需求为主的产品结构，以及全国化纵深布局。这是主流住宅开发商在调控常态化背景下应对市场的最佳策略。

　　据远洋地产一位不愿意透露姓名的人士表示，远洋地产近期在内部提出，加速拿地，甚至可以采用考虑品牌输出以及合纵连横等方式。截至目前，该公司今年协议销售额为203亿元，同比上升超过42%。

　　CRIC评论员崔琳认为，在密集的调控重锤之下，房企间的梯度差距正在再度加大，以万科为代表的第一阵营与后续阵营的差距被进一步加大。如此看来，此轮调整无疑使得强者更强，而这在一定程度上加速了行业新一轮的洗牌。

　　薛迥文认为，联合体拿地模式可能会被越来越多的房企借鉴学习。在土地出让方式改变的今天，招标条件的苛刻，也使得这种方式将成为房企跑马圈地的主要模式。