投资客的买房哲学：好房子总是会升值

　　敏锐的投资者总是会与经济学家们持相异的观点，但有时，他们的行为却又和经济学家给出的建议很相似。

　　著名的投资人李久龙（应当事人要求采用化名）12月21日对本报记者说，从来不听宏观经济学家们的分析，最近仍很看好海南的房产。“就像女人买LV的包，在海南的房子也是必须拥有的，这关乎人生的布局。”

　　在他看来，有时，买房不仅仅是为了投资，也可以自用，甚至可以招待朋友。尽管现在价位已经很高，但他的投资哲学是，一定要买品质好的房子，5年、10年以后，好的房子仍有升值的潜力。李久龙是通过炒房赚过真金白银的投资者，身后也有大批追随者，他曾带着几十个投资者一起去海南买过房。

　　除了买房，还能买什么？

　　中国人民银行12月15日发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，房地产继续成为居民投资首选。

　　对于普通居民来说，可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中，香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金，他认为对于节节走高的金价，没有必要参与追涨。过去10年里，黄金价格节节攀升，至今已经翻了两番多。其它融资渠道，外汇投资不确定性因素大，门槛高；股票投资，迄今为止还有一批2007年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来，房产比股票抗风险的能力更强。

　　郎咸平认为，“在通胀来临时，相对于黄金，房地产更具有保值功能。在中国，高档楼盘的泡沫要小于中低档楼盘的泡沫。”他表示，“在全球经济普跌和中国通货膨胀预期严重的情况下，长期来看，购买房地产可以有效对冲通货膨胀风险。”这也是绝大多数人的想法，人们总是跟风投资。

　　一位有8年从业经验的资深房地产销售经理告诉记者，他最近接触的很多投资者都认为，还是把钱放到楼市里最安全。不过，如今的房价已大幅提升楼市的投资门槛，现在投资房产的人不是中产者，而是真正有钱的富人。

　　早年间，温州炒房团来京城炒房时，几乎所有房子都进行贷款。但据前述销售经理告诉记者，他们从去年开始已逐渐从楼市中退出。现在炒房的温州人和过去炒房的温州人名单中有一小部分是重叠的，但也有一部分人将炒楼赚来的资金直接投向了实业。随着调控的收紧，依靠银行贷款来炒房已经行不通，资金的杠杆效应已大大减弱。“今年在一线城市除了一些刚性需求支撑的住宅项目卖得比较好，其他都是小户型的产品，或者是总价比较低的商业立项的公寓项目，比较受投资者欢迎。”他说。

　　还有一些投资者将目光投向二、三线城市。早前，阳光100副总裁范小冲曾表示，二三线城市也许会上演一线城市房地产市场暴涨的奇迹。部分二线城市房价近期涨速明显加速。

　　李九龙去年买下的重庆高端房产，目前已升值20%左右。但他认为并不是所有的二三线城市都值得投资，必须挑选住房的品质，才可以避免风险。

　　在炒房大军中一股不可忽视的力量是房地产公司内部人员。他们的投资策略是，跟随公司异地扩张的步伐，项目开发到哪里，就投资到哪里。他们更容易了解项目的定价策略，掌握自己的获利状况。在项目的一期时买入，二期或者三期的时候卖出，绝大多数人，都相信房价不会下跌。宏观调控似乎更坚定了他们的信念。

　　虽然很多城市有限购政策，但一些城市的限购政策并不严格。天津武清区龙湾城相关负责人告诉记者，目前天津只有城六区有限购政策，其他区域还是很欢迎外地的投资者兼自用者。购房投资达一定标准，送蓝印户口的政策始终没有取消，这意味着地方政府还是鼓励正常的投资。

　　危机即将到来？

　　万科（000002.SZ）总裁郁亮在杭州的媒体见面会上指出，今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。10月份销售数据显示，一次性付款提高到35%，历史上最高都没有超过这个数字。投资客比例已大幅下降。

　　但在前述销售经理看来，很多投资者并不是不愿意买房，而是没能力参与，一旦有合适的产品，还是会选择购买。但在有些投资者看来，这也许是危机的前兆，因此对是否出手买房再次形成模棱两可的态度。李九龙也不像过去那么频繁买房了。“大环境来看，非典、金融危机这样绝佳的购房机会只有一次。”李九龙说。

　　一向唱空的独立经济学家谢国忠今年10月份指出，中国已进入房地产熊市，将持续5年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。谢国忠认为，在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。过去10年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来10年，情况可能刚好相反。

　　高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭不久前也公开发表观点称， 2015年之前买房都是保险的，买房就买大户型。虽然有调控的因素给市场带来波动，但房价还是会区域性地上涨。2015年我国的人口拐点到了，到时候一对夫妇可能有三四套房子，就会考虑卖掉三套房子买一套房子，所以买房一定要买大户型。