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地产股引领开门红 政策与市场博弈加剧

发布时间:2011年01月05日 10:22 | 进入复兴论坛 | 来源:一财网

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  尽管诸多机构认为今年房地产行业调控会继续加码,但是对于A股房地产板块而言,这一切在昨日瞬间成为“浮云”。今年第一个交易日,在房地产板块大涨带动下,A股市场取得“开门红”。

  业内人士对《第一财经日报》表示,昨日房地产股票的大幅上涨,是多重因素共同推动的结果。既有对调控政策暂时“落空”的借题发挥,也有房地产股票去年超跌严重的反弹效应,还有对今年通胀形势以及房地产市场的发展态势的综合评估。

  “房地产市场与房地产股是两回事。”中国指数研究院副院长陈晟告诉本报记者,其实去年房地产上市企业的整体业绩都是不错的。而今年房地产市场可能继续面临调控,房地产企业将走向分化。

  仅一只地产股下跌

  受到国家宏观政策调控的影响,A股房地产板块去年大部分时间坐在了“冷板凳”上。虽然偶有表现,但整体不被看好。

  而昨日的交易显示,在所有申银万国行业板块中,地产板块以整体4.43%的涨幅位居第一。在沪深两市130多只房地产个股中,只有爱建股份(600643.SH)微跌1.37%。其中,金地集团(600383.SH)、首开股份(600376.SH)等五只个股涨停,保利地产(600048.SH)涨9.92%,万科A(000002.SZ)涨7.06%,招商地产(000024.SZ)涨7.08%。

  值得注意的是,昨日房地产板块的强势上涨早有端倪。去年年末,房地产板块已经多次出现异动,12月21日晚间交易所披露的数据显示,万科A买入的前五大席位中有四家来自机构,合计买入金额达到4.67亿元。

  本报记者了解到,不少机构已经从去年年底开始逐步买入地产板块个股。早前的私募排排网的一个调查数据报告也表示,私募机构普遍认为房地产板块目前估值偏低,已经跌无可跌,不排除出现阶段性机会。但是,受访的私募基金同样认为调控预期还是非常明显,房地产板块会存在不确定性,同时,商业地产受调控影响小,未来的机会比较明显。

  申银万国的研究报告曾表示,2011年商品房销售面积可能出现负增长,但即使在最悲观预期下,房价大幅度调整的可能性仍然不大。房地产板块股价在底部,但“估值修复机会”可能会向后延迟,需待货币紧缩预期明确。

  难以下降的房价

  事实上,去年是一个房地产调控年,1月“国十一条”、4月“国十条”、“9·29新政”,全年三波调控,甚至最后还采取了限贷、限购这样的硬性行政干预措施。但是市场给出的却是另外一串数字:土地出让金大涨,北京土地出让金甚至达到了1636.72亿元,占其全年财政收入的近70%;全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列,主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元,销售均价上涨24%。

  这些数字不免让人疑惑,在调控之下,房地产市场和房地产企业缘何表现出如此强的抗压性?

  “应该说整体地产股的估值、PE值还属于被低估状态,此次上涨主要是来自于房地产股PE值的基本回归。”陈晟说,昨日房地产股的表现是对去年全年业绩良好的回应,包括企业超额完成销售任务的回应。

  但陈晟也同时表示,如果接下来政策有变动,大家又会抛弃地产股的实质收益转而应对政策的变动。在他看来,股市整体上没有依据企业的表现,而是被政策、传言所主导。或许这也可以解释在去年调控政策频出的情况下,房地产股一步步被低估。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称,从市场来说,最近有房产税1月1日出的传闻,还有非普通契税3%可能调成公寓4%、别墅6%的传闻,但这些政策最终在1月1日没有出,这也可能是导致昨日房地产股大涨的原因。

  对于房价上涨,薛建雄称,根本原因是因为通胀,以及土地的紧缺,在这两个因素继续存在的背景下,房价很难下跌。

  今年房地产企业或出现分化

  新的一年,调控依然在继续,且有可能再度加码,房地产市场会如何表现,房地产企业是否会继续2010年的销售行情?

  “今年房地产市场在增长10%和下跌10%之间都是可以接受的,我觉得增速会在CPI和GDP增速之间。具体企业可能会分化,两类企业一是以万科为代表的周转率较快的企业,另一类是主业+房地产业,主业有现金流,房地产业有利润的企业会发展得较好,但是中小房地产企业可能会面临一定的压力和困难。”陈晟说。

  有观点认为,保障房可能会成为房地产企业一个新的利润增长点。保障房被认为是加大供应、调控市场的一个有力工具。以期最终“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,形成住房供应的双轨制,保障和市场“两条腿走路”。

  在此背景下,2010年全国保障性安居工程建设规模创历年之最,各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套。而2011年,这个规模更要提升,将开工1000万套,几乎是2010年新开工量的两倍。随着建设规模的加大,一些企业也开始参与其中。

  不过,结果或许并不那么乐观。“我们做过一个测算,结果发现,参与保障房建设只能保证企业的业务规模,但对利润的贡献不大。当然大企业本身对规模有要求,又需要承担一定的社会责任。”陈晟说,

  而需要考量的还有另外一个角度:随着保障房的大规模建设,保障房占用土地增加,与此同时市场化土地供应减少,未来市场化物业价格有可能上升,那么这部分利润收益是否可以平衡保障房收益缩减的空间?

  陈晟称目前自己正在进行这方面的测算,还需要进一步的考量。不过他判断,整体上应该是不能平衡的。如此一来,房地产企业的利润率就要下降,从暴利行业回归基本利润行业。

  “未来还会出现一个现象,那就是虽然大家感觉高价房、低价房都在涨价,但是最终的均价会趋于稳定,这主要是通过高价房减少、低价房增多的结构调整来实现的。”陈晟说。

   
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