城市化对冲调控 地产商百亿军团大扩容

　　如果说万科销售过千亿仅是个案，那么地产商百亿军团个数在2010年迅速翻番则令人费解。中国房地产信息集团最新数据显示，2010年中国房地产企业销售额超过百亿的企业接近40家，前30家企业的销售额超过110亿元。房价暴涨的2009年，销售过百亿的房企也不过20家。

　　这背后的真实原因是什么？

　　一个被忽略的现实是，当绝大部分聚焦点放在调控重点的少数一线城市时，三四线城市无论是销售还是房价，都正以“热火朝天”的速度攀涨。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，这种现象实际上说明了房地产带动了三四线城市的城市化。这种被动城市化的主因是通胀保值因素驱动下，全国范围发生的“存款搬家”、全民贷款买房现象。

　　“逆境中”高速成长

　　组合拳频繁出击的2010年，开发商业绩仍快速增长。

　　根据中房信数据显示，对比2009年，进榜企业在金额和面积上均呈现量级的提升。销售金额方面，500亿元以上的超大型房地产企业达6家，其中万科以1026亿元遥遥领先；第二梯队销售金额上升至200亿-500亿元之间，有10家企业入榜；销售金额在100亿-200亿元的第三梯队企业也达14家。销售金额在百亿以上的房地产企业已达近40家。

　　而2009年销售额达到400亿以上的房企仅4家；销售额在200亿-400亿之间的仅7家，销售额在100-200亿之间的仅9家。

　　中房信研究中心总经理陈啸天把2010年房企表现出的高成长归结于二三线乃至三四线城市的集中放量。“这些地区的购买力正被严重低估。”

　　龙湖地产相关人士也表达了同样的看法。“以无锡、杭州、青岛等新城区很给力。”该人士表示，这些地区的共同特点就是“藏富于民”，民间资本很充裕。龙湖地产相关数据显示，2010年集团实现累计合同销售金额约336亿元，新进入的二三线城市项目均实现了快速销售。

　　而销售基本与2009年持平的某品牌房企，正因增长速度慢于其他房企而“自责”。该房企不愿透露姓名的高管表示，通过总结，他们认为之所以销售额跌落至20名，主要是因为集团产品布局单一，过分集中于一线城市的中心城区，产品也过于高端。据另外消息，该公司正在试图改变思路，准备进军二三线城市。

　　该人士没有说的另外转移战线的原因是，一线城市由于受调控影响，涨幅正被严重压缩。从而导致利润空间也在降低。而二三线在开发商看来则“大有可为”。

　　“铸就”百亿军团的开发商们，还总结出了一条调控铁律：中国城市分为一线、二线、三四线，但调控要反过来看，一线城市影响三个月，二线城市影响两个月，三四线城市最多跟着影响一个月。

　　城市化对冲调控

　　陈啸天认为，40家房企销售过百亿背后是，一方面调控主要针对一线等热点城市，舆论热点也重视这些城市，但事实上，房企早已经迅速转移阵线。据其提供的数据显示，十大热点城市成交量占比已从2009年的26%下降至16%。

　　中原集团分析师刘渊也认为，近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。他表示，城市化则是房企成功转型的基础。

　　中原集团通过选取人均GDP 和城市化率两项指标，对全国范围内40 个中心城市的分析表明，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。

　　但中原集团的调研仅是反映了一个正常的层面。在被地方政府和开发商“发掘”出来的三四线城市中，有相当一批存在被动城市化现象。

　　一位从一线城市转移至河北固安的某开发商负责人表示，他刚到固安时，区域内楼盘不过卖到三四千元/平方米，而仅半年时间，已经涨至6000元/平方米。作为开发商，他自己看着房价疯涨后都心有余悸。他担心，在调控的背景下，一线城市可能涨幅不大，但二线三线四线都可能照着北京、上海的房价标准涨。

　　据该人士透露，固安2011年楼盘的供应量将达到250万平方米，但据其调查，固安整个县城人口不过30万，而稍有购买力的城市人口也就几万人。对于月收入不过两千元的固安人而言，显然不是主力购买人群。该人士透露，固安80%以上楼盘都是针对北京投资客，且该比例还在不断上升。并非因产业升级等提升带来的城市化背后，主要是土地财政利益驱动。而整个“环首都经济圈”均存在同样的问题。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年12月，涨幅排名靠前的均为二三线城市。一位不愿意透露姓名的开发商表示，该集团旗下销售特别好的项目主要集中于一线城市周边的二三线城市，未来会通高铁，能够吸引大量的一线城市投资者进入。

　　“投资者基本已被高房价绑架，同时也令目前的房价骑虎难下。但房价不降，就很难使得其他产业获得投资发展。”曹建海认为，目前三四线基本上存在的都是由房地产推动的被动城市化。