地产商融资链紧绷 温州“地王”五折出场

　　去年末以来地王频出，浙江温州一块被回收的地王却被对折出让，引起业界猜疑。

　　温州市国土资源局相关人士透露，元旦前夕，温州市京都房地产开发有限公司（下简称“京都房开公司”）如期缴纳了该地块购房款。

　　这意味着，此前超10亿元出让的温州地王级别的地块，此次身价大跌，以几近对折的价格被京都房开公司揽括。

　　近半价出让

　　前述地块坐落于温州市瓯海区茶山街道，为中心区6—a地块，是温州新兴的高教园区，环境清幽。

　　2010年11月29日上午10点，温州市京都房地产开发有限公司以5.51亿元拍得该地块。

　　“当时参加拍卖的房开公司仅有两家，除了京都，另一家是外地的房企。”茶山街道办事处一名负责该地块咨询事宜的人士介绍。该地块位于茶山高教园区旁，在金丽温与俑台高速出口，出让面积为3.31万平方米，容积率介于1.5至2.0之间，为二类居住用地，使用年限为70年，建设时间4年。

　　这其实是一块“二手地”。

　　2009年12月30日，恒达集团与30余家开发商经过近23轮争。该地块从2.154亿元起拍，一直追到10.43亿元成交，中标者为恒达集团有限公司（下称“恒达集团”）。当时其周边房价均在每平方米8000元左右。

　　公开资料显示，恒达集团注册资本金5000万元，为二级资质房开企业。

　　而恒达拍得的地块，缴纳的保证金就有2200万。按最高容积率等于2.0计算，该地块建筑面积为66196平方米，土地拍卖成交价为10.43亿元，折合楼面地价每平方米达15756元，创下当时该区域土地拍卖价的新高，堪称新“地王”。

　　赔款退地：以退为进？

　　按照规定，拍得土地后6个月内必须全额付清土地款。去年6月30日，是恒达集团缴纳10.43亿元地价款的“最后期限”，但温州市国土资源并没收到恒达集团汇款的消息。恒达被取消了对该地块开发权，于是有了后面土地使用权被再度挂牌出让的一幕。恒达集团的这一遭遇一度被业内人士猜测为资金链紧张。开始，有同行认为10亿元如果放在银行每天的利息就有很多，恒达不会马上缴款的，可能会拖到最后时刻。不过，那时房价正在高涨，恒达集团早缴纳也可以早启动项目操作。但直到最后恒达也没有缴款。

　　为何恒达当初高价拿地，现在又要“赔款退地”？恒达集团为温州知名房开企业，自2002年以来，开发了“绿洲花园”、“新田园”、“御景园”等10余个温州当地楼盘。

　　有业内人士认为，开发商宁愿放弃2200万的保证金，可能主要是因为茶山这个地方不值这个价钱。出价10亿元拿地至退地，这是“以退为进”。更重要的是，恒达背后，资金链紧张或许也是一个因素。

　　“现在房地产市场依然一路猛涨，如果以这样的地王价格开发，只怕亏得更大。”恒达集团相关人士透露。

　　恒达拿地是在2009年年末，国内货币政策“宽松”当道，而进入2010年以来，资金市场一步步趋紧。

　　记者从温州市公共资源交易中心获悉，目前温州的土地开发，正在加速两极分化。温州市区2010年6月成功出让6宗地块，但中标价格明显回落，反映出温州开发商已经有理性竞标的意识。

　　同时，开发商重新“洗牌”开始。就在恒达集团所退地块二次拍卖的当日，温州另有地块——学院中路温州大学（原温师院操场）地块——国有建设用地使用权挂牌出让，温州置信以37亿元的天价获得，刷新温州地王纪录。据其负责人介绍，目的就是打造置信坐标式的楼盘。

　　融资链抽紧

　　“现在，几乎温州所有的地产商都在民间融资。”一名在台州开发楼盘的开发商告诉记者。

　　这名开发商为温州人士，资金介入多家房开投资。据其称，目前房开公司民间融资方式来看，基本上都以股权投资形式。比如其本人的资金背后，就有数个亲友的资金汇集。而他则是房开公司的股东，亲友的股权投资资金协议是跟他签订。

　　他举例，比如入股为100万，则月息2.5分计。此外，到了楼盘开盘之日，投资者均有一套房产，且价格是开盘价的6折。　

　　“现在，房开融资越来越难了，不仅月息涨到了3分以上，对房地产的风险忧虑也加强，融资不是那么容易了。”　

　　他觉得，恒达退地之举能确保自己不会被“噎住”。去年房地产狂飙突进，恒达高价吃进茶山地块，今年“国新十条”出台以及贷款门槛一提再提，楼市风险陡然升高。如果强行开发，动辄三万元每平米的楼价，投资可能出现比2200万元大得多的亏损。

　　记者从茶山一带的房产中介处了解到，温州瓯海茶山中心区目前的房价均价在12000元/平米-15000元/平米，而恒达集团的地面价就已达到了这个价格，如果没有一定的开发设计提升，这个价格的项目可操作的风险很大。

　　此地王被回收后，在去年11月29日被重新估价为4亿元，这比上一次的起拍价几乎翻番，但拍出价格却大跌。

　　对于再度获得此土地的京都房开公司，记者了解到，其成立于2000年3月3日，注册资本金为11000万元，是一家具有房开二级资质的股份制民营企业。

　　2007年11月，京都房开以14.1亿的土地价竞得温州瓯海三垟黄屿C地块建设“新京都家园”项目，推广名为“京都城”。