今年房地产股可望强于大市

　　我们构建了以下4个房地产股票投资组合：一是，龙头地产组合，公司是行业中的优秀代表，布局全国，经营稳健，未来市场占有率将稳步提升。二是，地方龙头组合，公司位居区域龙头，经营颇具特色，未来将充分受益于区域发展。三是，商业地产组合，我国商业地产还处于起步阶段，未来发展前景广阔，上述公司已提前布局，占领发展先机。四是，地产+资源组合，如果2011年房地产行业向好，上述股票取得超额的收益机会主要体现在资源的进一步挖掘上。该组合“进可攻、退可守”。 （万联证券 黄鹏）

　　今年宏观经济形势有利于房地产市场销售增速止跌回升，而货币供应与股市表现对房市影响偏中性。在供应量明显增加，需求有可能温和放大的情况下，房价走势主要取决于开发商的资金状况。我们判断，目前开发商仍具有较强的短期偿债能力，而长期偿债能力相对于年初优势已不明显。今年房地产市场成交量将有所增加，而房价则保持平稳。

　　有人担心加息将对房地产市场产生较大的不利影响，从而可能导致房市价量齐跌。我们注意到，2007年连续加息六次，并未改变房地产市场上升的走势；2008年的五次降息同样没有改变市场销量下滑的趋势。由于CPI上涨压力较大，今年存在着加息2~3次的可能性。然而，我们认为加息不会改变房地产市场运行趋势。

　　我们给予房地产行业“强于大市”评级。

　　一是，主导2010年房地产股走势的主要因素是政策，随着房价涨幅逐渐回落到正常区间，预计今年调控政策将保持平稳；

　　二是，我们预计今年房地产市场“价稳量升”，影响今年房地产股票的关键因素是“销售量”；

　　三是，目前地产行业PE（TTM）为22倍左右，PB为2.81倍，处于历史最低区域，整体估值水平偏低；

　　四是，三季末房地产行业业绩保障系数高达3.16倍，去年三季的“预收款+营业收入”/前年全年“营业收入”，高达1.74倍，显示去年甚至今年全年业绩增长都有保障；

　　五是，通胀预期及人民币升值等有助于提升房地产行业估值水平。

　　2010年房地产行业走势远远落后于大盘，在2011年房地产行业完全有可能跑赢市场。由于市场还在等待房产税及新的货币紧缩政策等利空的出尽，“买在左侧”的投资者可分批建仓，“买在右侧”的继续等待逢低吸纳的机会出现。 （万联证券 黄鹏）