加快保障房建设或成房地产调控突破口

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　　□作者 孙建波

　　作者系

　　经济学博士

　　日前，住房和城乡建设部宣布，2011年全国保障房将建1000万套，并将于近期与各省级政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。笔者认为，加快保障性住房建设，或已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。

　　之所以强调加快保障性住房建设的重要性，是因为自从1998年住房分配货币化改革以来，国内房价出现了“只涨不跌”的超强趋势，但快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力，使得房价问题逐渐成为市场特别关注的一个社会公共话题。为了满足当前老百姓起码的住房需求，中国应当大力发展保障性住房，这一思路已经得到社会各界的广泛认同。

　　但遗憾的是，迄今国内保障性住房的供给仍然严重短缺，与市场化的商品房快速发展形成了鲜明对比。数据显示，1998年至2009年期间，全国房地产新开工面积合计72.96亿平方米，其中经济适用房仅为5.71亿平方米；全国竣工商品住宅套数累计3877万套，其中经济适用房仅491万套。这些统计数据表明，保障性住房所占比重太小，商品用房所占比重太大，房地产市场的供给结构严重失衡，这是导致当前国内房价过快、持续上涨的最主要影响原因之一。

　　所以，加快保障性住房建设，完全可以成为加强房地产调控的一个重要着力点。因为，房地产市场可以严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，通过加快保障性住房建设，大幅提升保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。

　　从这个角度分析，大力发展和加快保障性住房建设，对促进中国房地产市场的健康发展与增强当前房地产调控效应都将产生正面的作用与影响。

　　一是加快推进保障性住房的建设步伐，将有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价。

　　由于目前人们总是习惯于根据中国潜在城市化率来计算未来房地产需求，这种总量思考方法忽略了库兹涅茨周期中建筑业产能积累的较大风险。由于建筑业在其发展过程中产能会越来越大，10年前我们一年可供200多万套商品房，但今后数年住房的年供给规模将超过1000万套。相比之下，人口增长的有限性显示了住房需求增长是有限的。这表明，住房供需关系总能找到一个边际平衡点，当边际需求开始小于边际供给的特征变得越来越明显时，房价上涨速度将大大减缓，甚至还会出现下滑趋势。

　　据此分析，当前中国正处于这样一个关键节点——尽管住房供需的边际平衡点已经到来，但因过去住房的“供给小于需求”的历史欠账尚需偿还（主要是指“保障性住房”的历史欠账），使得这种房价调整的效应短期难以显现。但是，一旦保障性住房供给达到一定规模后，随着房地产市场的供需关系与供给结构不断改善，将有效遏制房价过快上涨势头，甚至还可能引致未来房价的下跌。

　　二是加快推进保障性住房的建设步伐，将有助于增强当前房地产调控的针对性和有效性。因为，保障房供给太少是导致当前中国房地产市场的供需关系和供给结构出现失衡的主要原因之一，通过采取加大保障性住房建设力度措施，就可以化解房地产市场中出现的一些主要矛盾与问题，结果是可以使房价保持在一个合理水平上，这将对遏制高房价和增强房地产调控效应产生积极影响。

　　另外，由于高房价可以产生很高的投资收益，使得大量社会资源进入房地产领域，目前房地产投资已经成为影响中国经济增长的主要动力之一，客观上也拖累了中国经济结构的调整进程。从这个角度分析，加快保障性住房建设，尽量实现保障性住房的充分供给，通过影响社会资源的重新优化配置，可以促进经济结构的战略性调整，特别是化解当前经济增长与房地产市场发展之间面临的两难困境，降低房地产投资比重过大及房价上涨过快挤占社会资源等因素对未来中国经济增长的非理性影响。因而，加快保障性住房建设的宏观经济意义，已经完全超越了房地产市场本身。