国家信息中心：2011年房价震荡下行概率较大

　　国家信息中心宏观政策动向课题组

　　2011年，我国房地产市场的调控政策会以保持连续性为主，尤其是房价还没有出现大幅下滑的情况下，政府没有理由放松当前的政策。由于很多政策具有一定的时滞性，政府也会谨慎出台新的更严厉的政策，以防止出现政策的叠加效应，但是不排除如果房价出现反弹，会出台更严厉的政策措施的可能。只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大。

　　多因素制约房价上行空间楼市“软着陆”效果仍需巩固

　　我国房地产市场在经历全球金融危机影响的快速调整期后，2009年二季度开始快速升温，直到2010年第一季度一直保持供销两旺、价格快速上升的态势，房地产泡沫成分越来越严重，已严重影响经济和社会稳定。以至于2010年上半年中央密集出台调控措施，抑制房地产价格上升的势头，使过热的房地产市场有所降温。

　　“史上最严厉”调控收效几何

　　1．房地产开发投资依然保持高位

　　2010年1-11月，房地产开发企业累计完成开发投资42697.33亿元，同比增长36.5%。其中完成住宅投资30021.63亿元，同比增长34.2%。分地区看，东部地区的同比增速高出全国同比增速1.3个百分点，中部地区低于全国3.4个百分点，西部地区与全国增速基本持平。全国除了西藏是唯一的负增长外，其他各省都保持在2位数以上的增幅，其中同比增速最快的是福建，为66.2%，其后为海南64%、宁夏56.4%；住宅投资同比增速最快的是北京，高达84.4%，其后为海南61%、广西53.8%。

　　2．商品房销售增速总体呈降温状态

　　2010年1-11月全国商品房销售面积达82541.27万平方米，同比增长9.8%，虽然相对1-10月上升了0.7个百分点，但是仍然保持在10%以下，而1-6月之前一直是两位数以上增速。而住宅销售面积达74056.52万平方米，同比增速7.4%，而1-6月都保持在两位数以上的增速。商品房销售额1-11月达到42277.89亿元，同比增长17.50%，而1-6月同比都在25%以上，1-11月商品住宅的销售额35679.48亿元，同比增长12.80%，而1-6月同比都在20%以上。从分地区看，1-11月销售面积增速最快的前三位依次是海南70.1%、河北64.9%、吉林39%，而销售面积出现大幅下跌的前三位依次是西藏-71.3%、上海-41.5%、北京-31.1%。销售额同比增幅位列全国前三位的分别是海南135.6%、河北79.9%、青海67.9%，而居全国后三位的依次是西藏-64.8%、上海-41.5%、北京-31.1%。在销售面积和销售额增长上都呈现出中部地区增长最快，其次是西部地区和全国平均水平，而东部地区增长最慢。

　　3．房地产销售价格指数逐月降低

　　2010年，房地产销售价格指数前4个月逐渐递增，从5月份开始逐月下降，到11月份已经从4月份113.80下降到11月份的108.30。住宅销售价格指数也呈现出相同的走势，住宅销售价格指数从4月份的115.40逐月下降到11月的109.30。二手房和二手住宅的销售价格也呈现出相似的走势，二手房销售价格指数从4月109.9的高点后逐月下降到11月的105.60，二手住宅销售价格指数从4月的110.50逐月下降到11月份的105.60。

　　4．房地产商资金压力加大

　　2010年1-11月房地产商开发资金来源63219.86亿元，同比增长 31.20%，基本是从2月份以来增速逐月降低。在1-11月开发资金中国内贷款11245.08亿元，同比增长25%，增幅逐月放缓；自筹资金23806.23亿元，增长49.6%，同比增速波动幅度不大。外资655.83亿元，同比增长59%，而且同比逐月快速增加。其他资金27512.71亿元，增长20.4%，而在年初的2月份这一同比高达111.9%，而其他资金中主要包括定金、预收款和个人按揭贷款，反映出销售放缓下这部分资金一直呈现逐月下降趋势。显示信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力加大。

　　行政性调控显威法律手段较为薄弱

　　2010年以来中央的房地产调控，从年初的“国十一条”，到4月的“新国十条”，再到9月的“新国五条”，一系列政策措施的出台，密集程度和严厉程度都可以称为史上之最，凸显政府对房地产市场调控的决心。

　　1．房地产调控手段多样、密集、严厉

　　本轮房地产调控使用了行政、经济和法律的多种手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明显，所以本轮行政性手段还是占主体，如2套房首付的规定，3套房贷款的禁止等；经济手段作用虽大，但往往具有一定的时滞，如存款准备金率上调、个人住房贷款利率上调、土地增值税预征率提高等；法律性手段在本轮调控中显得较为薄弱。本轮调控手段也以密集著称，一季度每月都有3-4项措施出台，4月份调控政策更加密集，其中4月中旬几乎每天都有相关通知和政策出台。随后随着房地产市场温度下降，政策出台放缓，但是随着9月份房价环比出现上升，9、11月份又密集出台相关政策。调控手段的严厉包括：从房地产供给的源头上打击房地产商囤地行为，从流动性资金管理、住房实名制以及第2第3套房的贷款政策上严厉打击投机性需求。但是这些调控手段由于过于密集，可能存在一定程度的叠加效应，而且在操作中存在争议和疑问，也给执行造成一定的困难。

　　2．房地产调控决策机制更趋协调

　　在年初的时候房地产调控措施虽然较多，但由于各部门协调力度不大，房价攀升的趋势没有得到抑制。从4月开始，中央加大各部门之间协调和调控力度，财政部、发改委、银监会、住建部、税务总局等一致行动，纷纷出台相关政策和通知，并建立了各部委之间的协调沟通机制，对遏制“捂盘惜售、囤积房源”等行为，对二套房以及多套房的认定等都发挥了积极作用。甚至连国资委也对旗下企业经营房地产做出整顿。11月份面对房价再次具有上涨压力情况下，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策对规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对公积金管理相关政策采取统一行动。虽然中央各部门政策在不断协调，但是中央和地方之间政策的协调性还需加强。

　　3．房地产调控政策初见成效

　　随着对房地产市场调控力度不断加大，调控效果日益显现，全国70个大中城市房屋销售价格在今年4月份同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈逐月下滑的趋势，10月份回落至8.6%，11月份又回落至7.7%。而从环比上看，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数在6月份出现拐点，环比下降0.1%，7、8月份连续稳定在6月份水平，虽然9月份重拾升势，环比上升0.5%，但是10月和11月环比增速放缓，分别为0.2%和0.3%。应该说抑制房价过快上升的目标已经达到，但要使过高的房价有所回落，必须进一步把中央对房地产市场的调控政策落到实处，防止房价出现反弹。