2011地产走向与调控之道

　　近日，重庆确定开征房产税，这一“破冰”之举再度引发了各方对房地产的关注和激辩。自2010年4月至今，被评价为“房改以来最严厉”的房地产调控措施，已经施行了9个月的时间。如何评价调控措施的效果？高房价的困局如何破题？今年的房价走向又将如何？本期本报就相关问题，采访了中国金融40人论坛成员、安信证券首席经济学家高善文，华远集团总裁任志强，是为21世纪北京圆桌第280期。

　　　　调控政策的着力点与效果

　　我说穷人的房子应该由政府负责，并不等于说我不给穷人盖房子，这是两个完全不同的概念。

　　《21世纪》：2010年11月，70个大中城市房价同比上涨7.7%。12月，多个城市现房价微涨趋势。如何评价调控政策的效果？解决高房价的根本出路在哪里？

　　高善文：现在人们都期待房地产调控政策出台之后，房价会下跌。但从其他地区的历史经验来看，一个国家房地产泡沫的破裂，造成房价下跌的情况是很少发生的，即便发生下跌，幅度也是非常小的。所以并不能从房价是否下跌的角度，来评判调控政策的效果。

　　如果房价出现比较明显的回落，通常伴随着一个非常重要的宏观因素，就是流动性出现了严重收紧。2008年国内房价的下跌，日本1990年代泡沫崩溃之后的房价下跌以及美国这一轮房价下跌过程，都伴随着流动性的剧烈收紧。但2010年的房地产调控期内，尽管信贷的增长速度比2009年低，但是整个的流动性水平远没有2008年那样紧缩。所以在这样的货币环境下，房价不会像2009年那样加速上升，也不会像2008年那样快速的下跌。从货币政策的角度，流动性的大幅收紧，不仅会导致房价的快速下跌，更会引发经济下滑等一系列问题。

　　任志强：货币和供求关系决定价格，这是一个很简单的道理。2007年中国曾提出过用增加供给的方式来解决房价问题，但到了2008、2009年，出于“两防”考虑就没有再继续执行了。抑制供求关系的做法是违反经济规律的，迟早会出问题。

　　当然，增加供给就涉及到土地制

　　度，土地制度必然涉及农村和城镇土地的指标问题，以及18亿亩红线问题。我多次说过，征地拆迁和开发商没有太大关系，每年征用的土地中真正用于盖房子的只有1.5%，其它大部分都用于建各种基础设施、军事设施、旅游设施等。去年2.7万亿的土地出让金中，开发商只占了8000多亿；截至今年11月底，全国房地产用地供应总量达12.8万公顷，开发商只占用了3.6万公顷，剩下的2/3与我们都没有关系。

　　《21世纪》：住建部宣布2011年全国保障房将建1000万套，有专家指出，保障性住房建设不足，将会导致调控期结束后的房价反弹。您怎么看？

　　任志强：保障性住房与市场没有关系，它是所有地方政府的责任，我们的问题只在于保障性住房保障的是谁没有说清楚。我说穷人的房子应该由政府负责，并不等于说我不给穷人盖房子，这是两个完全不同的概念。现在的房地产法不允许开发商在非出让土地上盖房子，政府应该建立一种激励机制或出台相应的法律允许开发商去盖。美国的房产政策比较贴近老百姓，正是因为开发商参与了政策制定的全过程，而并不像很多人所理解的一样，开发商参与制定政策一定是为开发商服务的。当商人的很清楚一点，如果坑害了老百姓，老百姓就不会买账，市场最终会把你击垮。

　　高善文：从长远来看，即便保障性住房达到足够的供给量，对于商品房房价影响也没有想象的那么大。保障性住房和商品房的受众是不同的，目前北京每平米三四万商品房价格肯定不是月收入几千块钱的人推高的。从历史经验来看，如香港在八九十年代之后，一般情况下保障性住房的供给占住房年供给量在40%至50%左右的比重，但香港在1997年亚洲金融危机之前房价上涨速度也是非常惊人的。而亚洲金融危机之后，房价大跌，港府为了托市，曾经一度停止保障性住房的销售，但房价还是从1998年跌到2003年。所以，依靠保障性住房的供给来平抑房价、影响房价，即使供给量足够多，其作用也是有限的。

　　房产税试水之惑

　　从目前的情况来看，无论在硬件还是软件层面，我国都不具备大范围征收房产税的能力。

　　《21世纪》：重庆将率先试点房产税。房产税“远水”能否解地方财政“近渴”？

　　高善文：房产税的征收还有很多的执行细节，需要时间去逐步摸索成形。从平抑房价的角度，房产税能够起到的作用也是有限的。我们可以做一个对比，现在重庆准备施行房产税的最高边际税率是2%，而韩国高端住房的最高边际税率是4%，比我们高多了。全世界房地产税税率最高的两个国家，一是韩国，一是美国，但是他们一样有房地产泡沫。近几年韩国首尔市中心房价，每平米要十五六万元人民币。房产税对于房价的遏制作用，是非常有限的。

　　从平抑地价的角度，地方财政依靠土地出让金来获得收入，这是由我国的财税体制决定的，反映了地方财权和事权不匹配的矛盾。这个矛盾不解决，地方政府总是需要收入来保障事权的履行，土地财政的痼疾也很难根除。

　　要让房产税完全取代土地财政，需要非常广泛的征收范围。但从目前的情况来看，无论在硬件还是软件层面，我国都不具备大范围征收房产税的能力。韩国在20世纪80年代末时，加强对物业税的征收，这个过程大概花了五年时间。而中国这么大的征收范围，又缺乏相关经验，所需要的时间会不会更长？

　　任志强：我并不反对房产税，但出台房产税的前提应该是对其它税制进行改革，如对土地出让金制度进行改革。只有针对土地的一系列税收制度都改了以后，才能征收房产税，而不能什么都还没动就平白加一项税。世界各国针对房产的税种包括流转和保有环节两种，现在中国没有对住宅征收房产税并不等于说我们在保有环节没有征税，如我们有土地使用税。

　　我认为用普惠的方式解决不了中国的土地财政问题。所谓普惠方式就是只对商业性住宅征收而不对老百姓征收。房产税在建国初期就有了，中间被其它税种所替代，到了1986年又重新恢复。现在的房产税试点仍属于普惠制度，专门针对高档住宅，只收少部分人的税，无法替代土地财政。安邦资讯最近做了一项统计，按照去年的数据，符合高档房标准（即140平米以上）的住宅面积只有4600万平米，若按1%的税率征收，只有39亿税收收入，这怎么可能替代2.7万亿的土地出让金收入？

　　中国现在的土地出让金占地方财政收入的比重是48%，流转税包括营业税、土地增值税、契税、耕地占用费四项收入加起来占财政收入的14%，持有环节税收占财政收入的5%多，土地财政总和占到了地方财政收入的60%-70%，如果只对少数人征税，根本无法替代高额的土地财政。

　　城市化瓶颈与高房价破题

　　我国现在仍处在人口增长和城市化率的上升过程中，唯有住宅的高速增长才能和这一过程相匹配。

　　《21世纪》：有观点称房价和房租的上涨将很多打工者和白领“返乡”，或将引发“逆城市化”。如何让房地产和城市化的进程可持续？

　　任志强：房租上涨对经济生活的影响并没有那么大，还不至于将打工者和白领挤出城市。在城市能租得起房子的人还是多数，房租在消费中所占比重远不及房贷所占的比重大，这表明房租对于消费者的直接影响力要小于房贷。如果房贷的负担都没有把这些人挤出城市，目前还要通过限制需求的方式来解决住房问题，那么房租更不可能把这些居民挤出城市。

　　城市化率只是未来房地产发展中的一个影响因素，另一个重要的影响因素是人口。到2030年之前，我国人口的绝对值还在增长，城市住房发展的空间还很大。对比同等的城市化率水平和人均收入增长水平，我们离世界平均水平还差14-15年，远远落后于发达国家和地区。我国现在仍处在人口增长和城市化率的上升过程中，唯有住宅的高速增长才能和这一过程相匹配。如果抑制住宅的开发建设，越限制，就越跟不上人口增长的需求。供求决定价格，房价也会继续走高。发展是硬道理，增加土地供应和住宅开发，房价就没有那么高了。

　　高善文：城市化水平和房价之间的关系，很难有一个明确的界定。中国的城市化进程，伴随着房价的上涨。而像美国和欧洲的一些发达国家，房价还是在不停上涨，甚至产生房地产泡沫。当然，中国的城市化模式也是有问题的。从城市规划的角度，以东京为例，东京的中产阶层通常的居住范围是离城市中心大概80公里，如果放到北京的话，他们就得住到河北了，交通等方面的成本肯定是无法承受的。现在很多人都在往大型城市挤，而另一方面，城市居住的高成本也在把人们往城市周边推。未来的一个可预见的趋势是越来越多的人被高房价挤到城市外围，甚至完全挤出。像北京和上海这样的城市，如果要继续发展，就必须要想办法对于外来人员的吸引力。这就意味着城市在交通、教育、医疗等公共事业的发展，要能跟上城市发展扩张的速度，让城市中心和周边的人们能够享受到同样的公共服务。

　　调控政策与房价走向

　　总体而言，房地产市场在今年的表现会比较平稳，不排除短期内因为成交量等发生波动，政策或将有一些微调。

　　《21世纪》：2011年的地产调控将继续。哪些因素将影响今年调控力度的调整？今年房价的走势将会如何？

　　高善文：从货币环境来看，今年的房价缺乏像2009年和2007年那样快速上涨的动力，同时也不太可能像2008年那样出现明显下跌，整体上房价是一个平稳或者是略微上涨的态势。房地产的调控政策也会保持相对平稳，但也不会放松，像2008年底至2009年初那样出台一系列的措施政策，政策转向是不太会发生的，而继续加大力度的可能性也不太大。所以，总体而言，房地产市场在今年的表现会比较平稳，不排除短期内因为成交量等发生波动，政策或将有一些微调。

　　任志强：今年的情况既不乐观也不悲观，情况不会比去年差。市场需求保持增长，供给继续增加，但增幅回落，房价整体保持稳定，但会有波动。

　　从货币环境来看，名义利率和实际利率的差距在加剧，可能会影响货币政策的调整。目前负利率情况非常严重，这对于居民生活和经济运行都造成了一定的负面影响，如果长期持续，老百姓将很难承受，所以今年加息的可能性非常大。

　　从房地产调控的角度看，接下来的政策空间已经很小。接下来最重要的是立法，颁布《住宅法》，明确各种住宅的经营主体，各层级住宅的消费对象和保障对象等内容。日本是1960年代颁布住宅法的，大部分国家的住宅法都是二战之后立法的。立法的目的是防止权力滥用。西方国家的财政制度是以支定收，居民纳完税以后，多少用于教育支出，多少用于基础设施建设等都写得很清楚；中国却是设定一个年度财政收入增长指数、GDP增长指数，这样难免会陷入到收入利益最大化的恶性循环中去。以房产税为例，目前的目标是以调节价格为主，但当地方政府开始征收后，难免会转向以收入最大化为目标。当以收入最大化为目标之后，征收范围就会扩大，从高档住宅所有者，扩大到中产阶级和低收入者，这样的权力滥用是必须要约束的，最好的约束办法就是立法，以法律的形式明确政府的权责。（因时间原因，任志强发言未经本人审核）