温州试点人民币直投 境外开发商“赶巧”内地推销

　　“只要十分之一的内地新富人群，就可以把整个香港每年的新供应买下来。”瑞银亚洲部房地产主管王震宇在瑞银中国房地产行业媒体见面会上如此调侃内地富豪对境外豪宅的旺盛需求和强劲购买能力。

　　就在上述观点发布前几天，金融危机前伦敦“日光盘”StrataSE1来到上海推广48套住宅。负责该项目销售人士兴奋地向参加推广会的所有人提供了《金融时报》上的一则最新报道：人民币境外直投终于“破冰”，温州允许私人直接在境外进行实业投资，全年最高投资额度可以达到2亿美元，单笔投资的最高额度则可以达到300万美元。

　　虽然此次试点要求个人境外投资仅能将钱投资于实体行业，而不得用于房地产等消费项目及金融投资，但分析人士认为，钱出去之后，极有可能想方设法逃脱限制，流向楼市甚至是海外资本市场。

　　上海第一太平戴维斯物业住宅部助理董事陈彦辛说，内地人赴境外买房会不断增加，由于楼市政策变化较大，投资客因此更多地向不易受政策干预的市场转移。

　　《每日经济新闻》记者昨日（1月19日）调查发现，对于境外购房潮的动态，以及赴境外购房的资金可能会分掉内地楼市多少“羹”，作为开发商“外脑”的知名房地产机构也所知甚少。

　　汹涌的境外置业潮

　　媒体报道称，StrataSE1位于伦敦市中心，此次到上海展出的为该楼盘在金融危机时无法履约的住宅，面积为34～89平方米，最低价为280万元人民币。从单价上来看，该伦敦豪宅的单价在8万元/平方米左右，而上海的一些豪宅单价已经超过了10万元/平方米。

　　近年来，每年在上海推广的境外房地产项目数量都成百上千。整个2010年，在诸多发达国家和地区或新兴市场国家，都充斥着内地富豪的身影。翻看当地的报纸，不时可以发现这样的内容，“神秘中国富豪购下某某最贵豪宅”。

　　数据显示，2010年内地人在我国香港地区购买650万人民币以上的豪宅数量同比上升了17%，占香港地区该类单位全年成交的三成半。而在新加坡，当地的中介称，十套房子里至少有八套是华人购买。

　　来自内地的购房者，已经成为新加坡继马来西亚、印尼之后最大的外籍购房者群体，并有望在今年超越前两者。同样涌入大量中国内地购房者的亚洲国家，还有马来西亚。

　　除了上述亚洲国家外，澳大利亚也是内地购房者最青睐的国家之一，为此澳大利亚政府还在去年5月出台了限制境外购房者购买的有关法律。

　　同样受到内地富豪青睐的还有伦敦，当地的媒体甚至惊呼，“中国人把整个不列颠都买下了。”

　　陈彦辛说，目前内地购房者选择境外置业的范围有限，只选择在那些他们熟悉的国家和地区买房。比如我国香港地区、新加坡和马来西亚，日本和泰国就少很多。同样，他们愿意投资伦敦物业，主要是因为送儿女上伦敦读大学以后，对当地的房地产市场有所了解，然后再买房。

　　从物业类型来看，内地购房者似乎更青睐公寓和别墅，对度假村等物业兴趣较少。大部分的物业单价很高，达到5万～10万元/平方米，但总价并不贵。

　　贷款成数大致为总房价的三到五成，只要购房者可以提供明确的各项材料，在境外银行办理10～20年的贷款并不会有太大问题。由于不少国家的利率其实要低于我国内地，因此实际需要支付的贷款成本较低。

　　境外购房原因多样

　　是什么样的原因让投资者更多愿意在境外买房呢？很多人在第一时间会联想到即将在重庆和上海试点的房产税，事实上，在英国、美国、新加坡等国家和地区早已有类似的住房持有税种。

　　陈彦辛解释，一方面境外的房产税收并没有看上去那么吓人，很多支出（包括装修等）都可以从物业持有税中抵扣，因此实际需要支出的房产税并不多。最重要的是，境外的政策更加透明、单一。

　　和陈彦辛的观点接近，王震宇也以我国香港地区为例，来说明和内地的市场不同点。王震宇表示，香港的房地产是最容易分析的，因为它的房价九成以上的影响因素是市场基本因素；而我国内地楼价变化七成以上是政策驱动，所以基本上很难预测。

　　按照他们的解释，在地产政策风险方面，内地要远远高于其他国家或地区，这使更多购房者愿意赴境外买房，而不是把所有的资金都用于在内地购买一个豪宅项目。这种分散投资风险的做法，将会有更多的途径得以实现。

　　1月11日，上海发布允许国外长期机构投资者参与的外资PE开展外商投资股权投资企业试点；1月12日，《温州市个人境外直接投资试点方案》发布，温州人使用自有外汇、人民币购汇等境外直投开闸；同日，中行美国分行对美国客户的人民币买卖交易启动。

　　王震宇说，未来对个人赴境外消费、投资、购房的政策限制会逐步放松。陈彦辛则表示，可以预见将有越来越多的人有意购买境外房产。以StrataSE1为例，尽管推广才8天，但有购买意向的购房者人数却相当多。

　　内地开发商将迎境外竞争？

　　陈彦辛说，在温州开始试点境外直投之后，全世界开发商的目光都会看向内地，会有非常多的境外地产商向内地投资客扔出“绣球”。在刚刚过去的2010年里，在上海进行过推广的境外房地产项目来自澳大利亚、美国、加拿大、日本、新西兰等国，甚至还有阿联酋、泰国、印尼等国。

　　王震宇说，2009年内地的千万富翁人数接近40万人，而且每年新增近三成。只要这部分人里有十分之一到香港买豪宅，就可以把整个香港一年的豪宅供应量都消耗掉。他说，这批内地富豪将对新加坡、伦敦、纽约这些世界性大城市的豪宅有非常旺盛的需求。

　　同样，内地开发商的竞争舞台也将因此从全国范围，升级为全亚洲乃至全世界。此前，中房信的一位专家曾表达过这样的观点——豪宅竞争的舞台在全世界。

　　不过，认同这种观点的房地产业内人士仍是少数。《每日经济新闻》记者昨日采访多家房地产咨询以及研究机构，对于允许境外直投政策是否会引发一波境外置业热潮，以及会否导致更多的境外开发商来到内地进行激烈的促销竞争，上述机构纷纷表示，从未就人民币直投政策进行过研究，至于境外开发商的竞争可能性也很小。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，尽管由于去年的楼市调控政策，去境外买房的人数出现增加，但比例依然很小。