上海房产税传言引发大户型房热销

　　徐健

　　一热一冷，房产税消息在上海和重庆楼市产生相反作用

　　上周，一名姓阮的男士以总价750万元购进一套位于上海浦东“金桥爱建园”的215平方米复式房。汉宇地产的工作人员告诉《第一财经日报》记者，这名客户原本打算在今年下半年再出手，但此次从看房到成交，只花了3天时间。

　　“他考虑到房产税传言，于是下了决心现在出手购房。”汉宇地产的工作人员表示。

　　事实上，在当下的上海楼市，房产税传言改变了一大批人的购房行为，一部分高档住宅需求从去年12月底开始纷纷出手，赶搭末班车。

　　“对楼市三次调控政策出台的预期促使部分购房者尽早完成签约，以规避可能受到的冲击，房产税就是其中一个影响市场较大的传言之一。”21世纪不动产分析师告诉记者，在2010年12月中下旬二手房成交面积结构上，中高面积段房源可谓大热。140平方米以上面积段的成交套数环比中上旬提高了42.9%。

　　然而在另一个房产税试点城市重庆，楼市却朝相反方向运行。

　　重庆中原地产营销顾问有限公司副总经理何伟坚告诉记者，近两周重庆楼市成交量环比下跌30%。不过，价格并未下降，仍在上升轨道上。

　　何伟坚认为，出现此现象的原因并不完全是受房产税消息的影响，重庆对外地人限购，以及当地部分银行取消房贷优惠利率，使更多的购房者转入观望状态。

　　大户型热销

　　去年年底，房产税即将落地的传言在上海楼市不胫而走，不少人预期，房产税试点方案出台后再购新房，可能被列入征税对象，因此纷纷想抢在方案出台前购房。

　　据上海中原世茂滨江分行经理陈希介绍，去年12月中旬到12月底，其所在分行二手房成交量出现一个“小高峰”，出手客户以刚需客户为主。“他们多数受到房产税传言的影响，想赶在新一轮调控出台之前购房。从我在交易中心看到的情况看来，去年12月底到交易中心过户的客户比11月同期大约要增加20%，而分行12月的二手房成交量也环比上涨50%左右，其中由于担心新一轮调控而赶末班车的客户占到了20%~30%的比例。”陈希告诉记者。

　　而21世纪不动产对旗下300余家门店的调查显示，上海二手房市场成交确实在去年年末最后几天出现翘尾行情，各区域集中过户情况突出，其中12月下旬浦东新区的签约过户数量较中旬、上旬高出15%~20%，类似情形在徐汇、静安等中高端住宅集中的区域也有不同程度的体现。

　　新年伊始，“末班车”行情略有退去，但受到如阮先生一类人的支持，上海大户型二手房成交依旧火热。21世纪不动产上述调查显示，2011年1月上旬面积在140平方米以上中高价二手房成交量仍较去年12月同期提高36.4%，而90平方米以下中低价二手房成交量则下降了13.8%。大面积中高价位房源的市场青睐度仍可窥见一斑。

　　汉宇地产旗下各门店亦反映，本月以来，上海大面积户型等高端物业成交颇为活跃。不少购买高端物业的客户表示，此时出手主要还是为了避开不久将要出台的房产税。

　　这一情况也蔓延到新房市场，中国房产信息集团CRIC数据显示，上周上海市商品住宅成交均价为23690元/平方米，环比前周微涨1.81%。中国房产信息集团分析师薛建雄指出，在上周商品住宅成交前十名的均价普遍较低的情况下，整体均价的坚挺得到部分豪宅成交的有力支撑。

　　市场再陷胶着

　　然而，让中介和开发商感到十分纠结的是，随着时间的推移，越来越多的需求开始离开“加速购房”的阵营，并走向另一个极端——观望。

　　据中原地产翠湖天地分行经理虞红华透露，新天地板块内的二手房市场自1月初起表现平稳，并没有因为房产税而引起较大波澜。“一方面由于房产税传闻已久，因此买卖双方都有一定的接受能力；另一方面，不少客户认为房产税迟早要出，但是可能也不会那么快，因此有些刚性客户还是按照个人的置业需求来进行正常交易。”

　　同样的，中原地产陆家嘴分行经理罗奕雄也表示，在去年12月下旬，该区域的部分客户因为房产税的消息而有所行动，带动了一定的成交。但是自1月初开始，市场上出现了观望的情绪，一些高端物业的买家表示希望等到房产税征收标准明确后，再决定是否购入。

　　中原地产陆家嘴分行业务员小褚最近就接待了一名想“一步到位”的自住客户，由于该区域物业的标的比较大，客户担心之后房产税出台会受到影响，所以最近只是在市场中询盘，但是具体购买时间可能要等到房产税出台后，看看具体的征收细则再定。

　　而在供给方面，由于购房者去年年末对大户型高端二手房的追捧，目前市场上实际有效的高端二手房挂牌量已不多——网上房地产数据显示，目前全市挂牌数累计约在15万套，较去年12月同期减少了几千套，有效供应不足的现象开始逐渐凸显。这也在一定程度上加强了大户型二手房房东的惜售心态。

　　这一变化引发了中介的担忧。

　　“房东普遍认为，如果房产税出台，他们的价格也不会出现多大的松动，因为对于一些高端住宅和大户型的品质物业来说，由于地段好、物业品质高等因素，抗跌性强，在这样的情形下，房东更可能会将多出来的‘负担’转嫁到下家身上。”中原地产洋泾板块区域经理王育林告诉记者。

　　汉宇地产方面也认为，部分高端物业的买卖双方有着不同需求，促使本月成交活跃，不过由于高端物业存量相对不多，且房东心态普遍良好，接下来的供应将减少，所以此波行情不会持续太久。汉宇地产预计，市场短期内将总体趋于平稳，重新回到胶着状态，不出意外的话，胶着行情将持续到房产税出台。

　　(本报记者程维对本文亦有贡献)