更严厉楼市调控措施出台 税收和限购将封杀投资客

    □各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布

    □调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税

    □第二套住房首付款比例不低于60％

    □房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施

    ⊙新华社1月26日电

    国务院总理温家宝２６日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

    会议指出，自去年４月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

    （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

    （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

    （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

    （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

    （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　全国房地产贷款增速去年明显回落

    ⊙中国证券网记者 苗燕 李丹丹

    全年7.95万亿元的人民币新增贷款中，约1/4流入房地产领域。不过，随着各项调控措施的落实，2010年我国房地产各项贷款指标增速回落明显。

    央行26日公布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，全年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，增速较上年回落10.6个百分点。

    在房地产新增贷款中，个人购房贷款占据主导地位：全年共计新增1.4万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。此外，房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，增速较上年末高7.2个百分点。这是房地产类贷款中，惟一一项增速上升的贷款。另外，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，增速较上年末出现较大幅度回落，达79.5个百分点。

    2010年全年，我国全部金融机构本外币各项贷款新增8.36万亿元，其中人民币各项贷款新增7.95万亿元，尽管超过了年初制定的7.5万亿信贷调控目标，但在总额方面较2009年（9.59万亿）出现明显回落。

    值得一提的是，2010年的新增贷款结构也更趋合理，投向更加符合政策导向。

    报告显示，2010年全年，全部金融机构人民币中长期贷款累计新增6.17万亿元，同比少增5311亿元；短期贷款累计新增2.47万亿元，同比多增3147亿元。这种结构较2009年中长期贷款过快增长的情况更为合理。

    另外，与2009年新增中长期贷款主要投向“铁公机”项目不同，2010年文化产业本外币中长期贷款累计新增276亿元，年末余额同比增长61.6%，余额增速创历史新高。而基础设施行业中长期贷款增速回落明显。与此同时，中小企业贷款增速也明显高于大型企业贷款。

    据了解，今年监管机构将继续要求小企业贷款增速不低于全部贷款增速。

　　三轮调控来袭 “新国8条”围剿炒房力度升级

    ⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 阮奇

    国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。

    对此，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。该人士预计市场将出现明显淡季，房价理性回归不再是梦。

    “新国8条”调控力度史无前例

    “新国8条”明确要求地方政府承担楼市稳定发展责任，要求2011年各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    而从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大最具杀伤力的调控政策无一不名列其中。

    其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。“5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。”北京中原地产张大伟说。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。对此，业内人士预计，各地区还将陆续出台房价抑制措施。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。“目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。”张大伟说。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策，业内人士表示，如果个税按照20%严格收取，这可能比房产税更有效。

    加快建立和完善个人住房信息系统

    ２６日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。

    “新国8条”对投资及投机购房者的控制更是态度显明，并完全体现在信贷、行政二大狠招之中。而土地“闸门”更是有收有放。

    “第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险。”张大伟分析指出，预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下效应逐渐明显。

    在土地方面，除了重申“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”外，还在全国层面提出和推广以“限房价、竞地价”方式供应用地，并首次提出对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

    更为直接且引人注目的调控政策——全国性的严格限购。

    “限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市‘不论已有、只论限购’的政策更加收紧。”张大伟分析认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上，全国化限购可能使得市场成交量出现明显的下调。

    王珏林则表示，前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧，足见中央政府的调控决心，只要政府有决心，房价注定可以理性回归。

    5年内二手房税费（假设原购价100万，出售价200万）

    税种 调控前税率 税额 调控后税率 税额

    营业税 差额5.5% 5.5万 全额5.5% 11万

    个税 1% 2万 1% 2万

    契税 1.5% 3万 1.5% 3万

    合计 10.5万 16万

    首套、二套房客户还款变化

    购房情况 贷款额 执行利率 月供 总利息 首付

    一套房 100万 85折 5.44% 6845.03 642807 首付均为30万

    基准利率 6.40% 7396.98 775275

    1.1倍 7.04% 7777.02 866485

    二套房 100万 1.1倍 7.04% 7777.02 866485 调控前50万

    1.3倍 8.32% 8564.65 1055516 调控后60万

    说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算：

    本表格由北京中原提供

　　高房价地区房贷优惠政策有可能取消

    ⊙中国证券网记者 周鹏峰 ○编辑 阮奇

    楼市调控再度升级，二套房贷首付比例提高10个百分点。国务院昨日明确提出，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。这较2010年4月17日国务院发布的第二套房贷款首付款比例不得低于50%的要求，又提高了10个百分点。

    银行业人士向记者表示，某些房价高企地区的房贷优惠政策有可能取消。

    其实，60%的首付只是二套房贷的下限。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

    银行还未来得及细化政策的实施。不过，就利率而言，“如果没有对利率提出进一步的明确要求，银行应该还会按照基准1.1倍走。”上述银行业人士告诉记者，目前商业银行对二套房贷利率也多是基准利率的1.1倍。

    值得注意到是，此次“新国8条”并未对首套房贷首付及利率提出新要求。不过，尽管未有监管层明确授意，目前银行已因信贷额度紧张开始收紧首套房贷，部分银行已取消首套房贷款利率优惠政策，而据媒体报道，深发展在深圳地区更已将首套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。

    鉴于“新国8条”对二套房贷要求的提高，以及当前首套房贷市场的紧张局面，上述银行人士称，首套房贷也可能会从紧。“目前我们首套房贷利率还是8.5折的优惠政策，但针对某些高房价地区，如果监管层明确要求取消利率优惠政策，那影响更大，且存在这种可能。”

　　税收、限购政策叠加 房价指数有望于二三季度出现负增长

    ⊙中国证券网记者 朱楠 ○编辑 阮奇

    就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。

    业内人士普遍认为，从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看，依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大。

    市场人士预计，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度下滑；70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来，多部委将陆续出台细化文件。

    信贷： 威慑作用大于实际影响

    “新国8条”中最引人关注的，莫过于第四条“强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，信贷政策的加码幅度并不大，中央明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。由于当前信贷政策已经比较严厉，估计进一步收紧的空间不大。

    中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，二套房首付比例提高一成对于市场的实际影响不会太大，因为二套房购房者要么是改善型需求，要么是投资需求。改善型需求一般来说是卖掉已有房产后再购入新房，首付款比例一般都较高；而目前的市场上，投资者一般资金实力都比较强，因此提高一成首付的实际影响并不会太大。

    据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示，购房者中以纯公积金贷款买房约占18%，商业贷款购房的约占57%，一次性付款购房的约占25%。而总成交金额中，商业贷款约占总成交金额的33% ，公积金贷款则约占5%。根据以上数据统计，2010年购房者中平均贷款需求占购房资金的约四成左右。因此，二套房提高一成首付要求对市场影响不会太大。

    税收： 交易环节成本大增

    “新国8条”第三条明确规定：“调整个人转让住房营业税政策”，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，交易环节税收成本再度提高。

    目前，营业税的征收普遍按照差额征收，即已满5年的普通住房免征营业税，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房按差额的5.55%征收，未满5年的非普通住房按卖房款的5.55%征收。如今，改为未满5年的住房全部按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。例如一套以200万买进、300万卖出的房产为例，一旦未满5年交易，此前所需缴纳的营业税为差价100万元的5.55%，即5.55万元；而如今，必须按照卖出价款300万元的5.55%缴纳营业税，即16.65万元，仅此一项税费增加了十余万元。

    限购： 严厉程度超出预期

    同时，“新国8条”第六条明确要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

    值得注意的是，此番中央层面的限购令更加严厉，要求“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。也就是说，已有两套以上住房的本地居民家庭、以及拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭，不可再新购住房。这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，其余城市之前的限购令都规定居民还可再新购一套住房。

    “这一升级版的限购政策相当严厉，这比二套房提高一成首付严厉得多。”一位不愿透露姓名的上海开发商说。一旦升级版限购令严格施行，将对楼市成交量造成致命打击，这意味着目前上海很多家庭将被“限购”。不过，他也表示，政策效力依然有赖于执行力度以及细则的制定。例如，已有两套住房的家庭，卖掉一套后再购买，算不算在限购范围内，还要等地方细则加以明确。

　　楼市“量价齐升”遭当头一棒

    ⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 阮奇

    房产税并非是最后的撒手锏，多重调控狂风暴雨已来。第三轮调控——“新国8条”在春节前出台。

    降温！冷处理！中央政府在连续不断的调控中，一次次强化已经确定了由“封堵”转变为“疏导”，以保障房和商品房两条腿并进的政策，力求把房地产拉回到正常的发展轨道，逐步使房地产业“去投资化”。

    第三轮调控给楼市降温

    住建部政策研究中心副主任王珏林分析指出，在不断强化的二轮房地产调控政策之下，楼市调控仍不能说“成功”，房价仍在上涨，因此调控绝不会放松。

    事实上，记者也注意到，去年先后出台“国10条”、“国5条”等政策后，全国房地产市场却仍在“量价齐升”。

    据统计，去年12月，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。与此同时，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

    需要指出的是，去年12月全国楼市销售量和销售额环比大涨之外，还双双创下2010年全年成交的最高值，不得不让人对调控效果再次担忧。

    “2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，是楼市量价齐升的重要原因。”多位业内人士如是说。

    正是这上述背景下，住建部的权威人士早在1月上旬就向记者透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。

    再者，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。

    有望明显遏制房价上涨

    业内人士分析指出，本次调控的政策力度再次空前，特别是在限购、限贷、加税等方面。

    “这8条政策是我国近几年来房地产调控最严厉的政策组合，最严厉的贷款政策、最严厉的交易税费、全国化的限购政策……可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。”中原地产张大伟认为，“新国8条”很可能明显影响2月份以后的市场交易。

    值得关注的是，此次新政“威慑与实际打击并重”。一旦房价继续上涨，将可能继续出台一系列的交易税费，加上落实到地方政府肩上的价格维稳指标，将使得实际作用相比前两次调控明显。

    北京中原地产预测，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例，楼市的成交量将可能出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。

    但是，分析人士也指出，目前货币供应量依然比较高，保障房的供应效果要到下半年才能显现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

　　楼市新政再袭A股 利空效应或被放大

    昨日距离春节长假刚好5天时间，按照以往9年的股市惯例，春节红包行情就此展开。然而，谁也没有料到的是，昨日晚间的一

    则公告极有可能将2011年的春节红包行情“扼杀”，节前好不容易出现的反弹将再度面临严峻考验。

    昨日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产调控工作，包括未来第二套房首付将提高至六成，“禁购”第三套房等八项政策措施已被确定。面对突如其来的调控政策，中原证券研究所所长袁绪亚指出，该调控对地产股、银行股构成重大利空，A股整体趋势难以乐观。

    历史：调控出炉股市多数跌

    从历史走势来看，房地产政策的出炉往往能够对次日大盘的走势带来不小的影响。

    比如，去年4月份的一连串调控措施对A股市场造成了极大影响。在地产股全面下跌的背景下，A股结束2010年初的反弹，展开了一轮跌幅超过20%的中级调整。

    去年7月至8月间，调控政策出炉的频率趋缓，此时股市也迎来了触底反弹的走势。不过，到了9月份，调控力度再次加大，包括打击闲置土地、暂停发放第三套及以上房贷等政策出炉，股市又有再次探底之势。不过，连续的利空打击之后，“十一”长假之后的股市反而获得了报复性大涨。在整个10月份，市场鲜见新的房地产调控政策出台。

    在昨日之前，最近的一次全国性的房地产调控政策便是2010年11月3日，由住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委发出的全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成的政策。该政策出炉的第二天，A股在结束了前两日的调整后出现上扬。不过，此时的上涨已经有强弩之末的意味，一周之后股市便再一次见顶。

    以上数据表明，调控政策对A股走势的影响呈现出 “前强后弱”的特征。即连续调控政策出台的初期，市场反应强烈，利空效应明显，股市多数下跌；而政策利空连续出炉后，其影响力也逐渐减小。

    本次：利空效应或被放大

    对于昨日出炉的“新国八条”，分析人士普遍表示，其力度之猛超乎想象。业内人士指出，该政策对一直以来，靠土地出让金获得财政收入，用以发展的地方政府来说，政策的压力大幅增加。

    有分析师表示，虽然此番调控没有直接针对资本市场，但是地产股作为资本市场重要的一个板块，其波动势必影响股市的波动，再加上从产业的角度而言，地产上下游牵涉诸多行业，而它们的波动也将影响到大盘的走向。

    那么，昨日地产调控新政的出炉会给大盘带来怎么样的影响呢？多数分析人士表示，突然出炉的房地产“新国八条”是1个半月以来的新调控政策，其力度也是以往难以比拟的，由于事发突然，其利空效应恐被放大，将冲击大盘，而展开继续调整。

    不过，也有分析人士认为，从新政策来看，无非是对前期调控政策力度的加大，没有什么新意。而且从调控的目的来看，显然是打击投机性购房，挤压地产价格泡沫，而如果地产价格泡沫被挤压后，在当前地产刚性需求依然旺盛的情况下，有利于刚性需求释放，因此调控并不会对地产业绩造成多大影响。从这个角度来说，调控对经过前期大跌的地产股来说，影响并不大，最多也是心理层面的影响吧，进而也不会对大盘造成大的冲击。 （每日经济新闻）

　　沪二手房成交异动溯源：房产税消息或为中介促销噱头

    每经记者 杨羚强 发自上海

    1月24日的传言导致当天二手房成交量较前一天暴涨将近160%，但1月25日，传言并没有成真。《每日经济新闻》记者调查发现，上述消息的最早源头极有可能来自上海的一些房地产中介。

    最早消息或来自中介

    “最早听说房产税大概是周一下午2点。”中国房地产信息集团分析师薛建雄向记者讲述了房产税消息传出的时间点。

    但搜房网的一位编辑说，大概在周一下午1点，就有房地产中介的经纪人在网上发帖称当日晚间上海会公布房产税消息。

    据上述编辑提供的网址，一位名叫“woniu317”的网友在1月24日13点发出一个帖子：“重大消息，上海房产税今晚颁布实施！各位抓紧，消息绝对属实！”

    另一位名叫“xushuaiw”的网友在14点的跟帖进一步增加了上述消息的可信性。该网帖称，“是真的，我公司已经下通知了！”

    随后其他房屋中介经纪人也纷纷证实上述信息。当日19点43分，还有房地产经纪人在网上发帖称，房产税会在1月25日零点出台。

    记者随后根据发帖网友在网上留下的手机号进行了采访。网名为“lianlian8033”的房产经纪人介绍说，他们得到的房产税消息主要是来自周边的房地产中介公司。名为“woniu317”的房产经纪人则透露，上述消息来自21世纪不动产上海总部。

    但上述消息遭到了21世纪上海总部的否认。21世纪不动产上海锐丰房地产市场中心总监李明丽称，上海总部从未给门店下发过这类通知。

    1月下半月量价齐升

    “从我们公司的成交来看，1月上半月成交并没有12月份火爆，但从下半月开始变好，都是受房产税的影响。”信义不动产分析师朱平平说。

    汉宇地产调查显示，1月15日至21日，上海全市二手住宅买卖成交量较前一周有近两倍增长，宝山、松江、杨浦等中低端住宅密集区增长明显，其中二房成交量大致与上周持平，而三房成交量几乎翻番。从成交均价来看，整体也有5%左右的上扬。

    据上海永庆房屋的统计，1月上半月成交量远高于去年同期，涨幅达61%。去年12月，上海二手住宅成交19761套，环比上涨44%；成交均价19311元/平方米，环比涨幅达20%。2010年年底，上海二手住宅成交量价均价超过4月调控前的16254元/平方米。

    永庆房屋协理李维正说，从去年10月开房产税消息出来后，每个月的二手房成交量同比都出现一定幅度的增长。他说，大部分房地产经纪人关于房产税的消息都是从报纸等公开渠道获知的，但不排除有个别同行会为了增加二手房交易量，传出房产税即将征收的消息。

    （每日经济新闻 ）

　　2011房价拐点？加息或助力

    每经记者 李静瑕 发自北京

    “总的来看，2011年可能会成为房价的拐点。央行为了配合房价的调控，稳定市场物价，今年最少会有1到2次加息。”招商银行宏观与策略分析师徐彪称。

    他分析认为，从历史经验看，提高利率能有效挤掉房地产的部分泡沫，这种市场化的操作或

    可以借鉴，因为对于购房者而言，主要是看房贷利率。同时，如果1月份CPI增速超过5.1%，物价肯定还会继续上涨；加之去年四季度GDP增速为9.8%，表明经济形势在好转。在这两个因素的共同作用下，央行有必要并且敢于加息。

    “央行频繁通过提高存款准备金率回收流动性。从1月20日银行上缴存款准备金以来，资金面已经比较紧迫。所以价格工具肯定会在短期内使用，并且有可能连续加息，即在1个月之内或连续两次加息。”徐彪表示。

    加息对于房价究竟会有怎样的影响呢？徐彪分析认为，加息一方面可能会提高炒房客的投资成本，降低炒房盈利空间。同时，如果房产税试点的征收对象包括存量房，那么一部分存量住房也会被释放出来，供给的增加，可能会使房价下行。

    不过，在华创证券银行业高级研究员王荣看来，“对于投资住房的人来说，利息提高25个基点，可能影响不大。要控制房价还是要靠限购，目前限购令范围扩大到了各直辖市、计划单列市、省会城市。也就是说，二三线城市的房价也在此次被列入调控行列。”

    上述新的措施规定，在合理引导住房需求的政策措施上，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    王荣认为，这一政策进一步收紧了炒房的空间，也扩大了限购的范围。之前是房价过高、上涨过快的城市，现在的政策扩大到了各直辖市、计划单列市、省会城市，这样限购令执行的面就相对宽了。

    “我认为，加息可能会推迟到年后。如果年前要加息的话，最有可能的时间节点是下周一 （12月31日），这样有个假期也可以缓冲加息对市场的负面影响。”王荣称。

    （每日经济新闻 ）

　　五大因素扰动大盘 下跌动能释放殆尽

    国家统计局日前发布的2010年全年宏观经济运行数据显示，2010年全国GDP增长10.3%，继续保持稳步增长态势，成为后金融危机时代的一大亮点。而自2010年12月以来，在国际主要股市大多上涨的背景下，中国股市连续重挫，在两个多月的时间里，上证指数快速下跌16%。如此“熊态”不禁让广大投资者困惑：如果说资本市场是实体经济的晴雨表，那么，中国经济与A股市场为何出现如此鲜明的背离现象？

    分析人士普遍认为，此次暴跌的主要原因有：

    一、从国际层面看，前期欧洲债务危机的不断恶化，导致避险资金向美元区回流，美元暂时性升值打击了国际大宗商品市场，从而重创了2319上涨行情的领头羊——资源类个股，极大的打击了市场信心。

    二、从国内层面上看，通货膨胀预期加剧了市场对未来紧缩货币政策的担心。最近一段时间，央行对存款准备金率不断上调和对存贷款基准利率的调整显示出央行抑制通货膨胀的决心。在未来资金面偏紧的预期下，市场做多动能受到抑制。此外，通货膨胀控制的预期也导致2010年的明星板块——消费类板块持续下跌，进一步打击了市场人气。

    三、中小板，创业板高估值现象比较普遍。一方面由于部分股票的过度炒作，另一方面由于一级市场不断的高溢价发行，造成中小板、创业板普遍处于高估状态。泡沫不断积累最终导致了大量做空动能的集中释放，加之此两类股票流通盘较小，流动性不足，进一步加剧其下跌程度。值得注意的是，近期中小板，创业板股票的惨烈下滑以及新股破发潮的涌现并没有阻止一级市场中的高溢价发行现象。如果高溢价发行状况迟迟不能得到缓解，中小板，创业板依旧难见起色。

    四、复杂多变的行业背景下，大盘蓝筹难“给力”。从估值角度而言，现阶段银行，地产板块较低的市盈率水平决定其有一定的安全边际，具备不错的投资价值。而短期内复杂多变的行业背景使得多方倍加谨慎。就银行板块而言，一方面，从紧的货币政策抑制了银行放贷能力，可能会导致其营业利润的减少；另一方面，金融危机后，央行逐步加强对银行业的宏观审慎性管理，对银行资本充足率提出了更高要求。而市场对银行再融资行为的普遍反感一定程度上抵消了银行板块低估值的吸引力。就地产板块而言，居高不下的房价预示着未来政策面对房地产可能会有进一步限制措施出台。房地产行业未来政策环境的不确定性同样限制了做多信心。

    五、年底效应的影响。由于年底各路资金需要结账清算并派发红利，导致一部分临时性做空动能的释放，同时，节前气氛导致各路资金暂时“偃旗息鼓”。

    展望后市，虽然国内未来面临较大的通货膨胀压力和偏紧的货币政策预期，但中国实体经济长期稳步发展的大环境并没有改变。加之随着各国央行联手购买欧元区国债的护驾行为，欧元债务危机阴影将会逐渐过去。同时，美联储二次量化宽松政策带来的效应将会显现。

    伴随着过量资金在全球范围内寻找新的投资机会，美元有很大可能将会重新步入贬值趋势，大宗商品期货价格有进一步上升动力。而中国良好的实体经济环境和未来人民币升值预期将会吸引国外资金的进一步流入。

    从技术面看，随着近期最强势的高铁板块的补跌和中小板、创业板高估值个股的重挫，杀跌动能得到快速释放，市场有望在2656缺口附近得到支撑，同时构形成1664，2319下来的第三低点，构筑新的上升趋势线。

    （证券日报）

　　楼市新一轮调控 房价控制目标纳入问责限购扩大

    预热已久的第三轮楼市调控终于亮相。国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，部署了新一轮房地产市场调控工作。

    此次会议一共确定了八项政策措施（下称“新国八条”），涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等。其中，要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标、二套住房首付比例提高至六成、全国大范围的住房限购成为政策新亮点。会议虽未提及市场关注的房产税，但要求各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础的说法，或为房产税铺路。

    资深房地产专家谢逸枫昨日接受《第一财经日报》采访时认为，“新国八条”表明国务院打响了第三轮政策调控战，目的是继续执行并强化去年推出的两次楼市调控政策。

    改善型购房受打击

    自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。但谢逸枫认为，有些城市的房价依然保持上涨，特别是9月份以后全国连续四个月房价依然保持上涨趋势，并且从一线城市蔓延至二三线城市，第三次调控呼声越来越高。

    “新国八条”的第一条就提出，要进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    “这是首次提及房价调控目标化，并将责任落实到各地方政府，楼市调控已经严格成为政治任务。”北京中原三级市场部总监张大伟认为。

    新一轮楼市调控进一步强化了差别化信贷和税收手段。会议指出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

    世华地产研究中心总监肖小平认为，本次二套房首付的提高完全在预料之中，对于投资客而言影响微乎其微，但对于改善型置业者而言则可能形成重大打击。

    肖小平说，目前深圳市场上的投资客尤其是将购房用于保值的市民，他们的资金实力是相当雄厚的，要处理的就是手中大量多余的资金，许多人购房时根本不需要银行贷款。同时，这部分投资款购房的弹性也比较大，首付提高后他们大可选择小一点的户型进行投资或者买来保值增值。

    而与这些投资客以及保值需求相反的是，目前深圳市场上的改善型需求资金实力并不算强。同时这些市民在购房时因为要求多，选择弹性小，“他们往往将需求集中在某一个小片区以及某一类住房上，首付哪怕是提高一成，所带来的资金需求变化会大大挫伤他们的购买能力，不排除部分改善型需求会因此搁置。”

    限购政策范围扩大

    去年部分城市推出的限购政策，此次得到进一步强调，实施范围继续扩大。

    会议提出，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。这意味着，全国执行限购令的城市不会少于36个。

    熟知二三线楼市运作的深圳知名地产分析人士青忠贵表示，强行将限购令在全国主要城市铺开，会对目前尚未采取限购措施且房地产交易十分火爆的部分内地城市住宅市场起到明显的降温作用，使其成交量减小。

    此外，税费政策也有所收紧。此次会议要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。此前，普通住房5年内转让可以按照差额征收营业税。

    “以一套2008年100万购买现在200万出售的二手普通住房为例，之前可按照差额缴纳5.5%的营业税是5.5万元，以后将需要交纳11万元。”张大伟认为，这将使5年内的房源交易成本明显上涨。

    楼市或陷震荡

    “房价会跌吗？”昨晚获悉“新国八条”出台后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上如是发问。

    张大伟认为，此番调控政策力度是空前的，特别是在限购、限贷、加税等方面都做到了历史顶峰。

    不过，此次调控对于房价的影响，专家们更多倾向于认为楼市可能陷入震荡，价格向上或向下的空间并不大。

    （第一财经日报）

　　房地产调控再施“组合拳” 限购限贷成常态

    继2010年4月、9月两轮房地产调控后，第三轮调控大幕开启。一些房地产机构和业内人士认为，26日召开的国务院常务会议确定的八条措施，将严厉打击全国房地产过热势头、挤压二三线城市正在生成的房地产泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投机购房；限购政策的全国性落实将对市场成交量产生明显影响。

    多管齐下严控炒作

    北京中原认为，新“国八条”可以说是近几年来最严厉的政策组合，特别是表现在限购、限贷、征税方面。

    对于二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，北京中原分析师张大伟指出，新一轮调控再次加强对投资及投机购房者的控制，二套房增加一成首付将有效抑制投机购房，同时降低金融机构的风险。以北京为例，目前贷款购房占比在4成左右，其中只有1成是二套房购房贷款。虽然政策的直接影响可能不大，但对购房者的威慑作用非常大。

    对于加强住房交易环节的税收征管，21世纪不动产认为，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，从而可遏制过度炒作。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

    业内人士预计，首套房优惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供应及严格信贷的双重作用下，楼市调控将显现出叠加效应。而前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年进一步收紧，预计市场将出现明显的淡季。

    严防二三线城市泡沫

    对于新“国八条”提到的限购政策，北京中原指出，严格的限购政策已扩展至全国，此举主要目的是防止二三城市房地产市场的泡沫化进程。已有2套房以上的家庭不得再买房，限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。

    近日，住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则，郑州、太原、武汉、昆明等城市已发布细则，部分二三线城市亦明确表态执行限购令。限购范围扩大，强力防控二三线城市的房价泡沫，显示房地产调控进一步趋严之势。

    长城证券研究员刘昆表示，2011年以来，全国陆续有多个城市加入了限购令的行列，随着楼市调控政策的推进和地方问责制的加强，预计今年将有越来越多的二三线城市加入限购行列。从去年四季度开始实施限购令的热点城市来看，政策出台初期对楼市销量的影响较为明显，价格也会得到一定的抑制。

    北京中原分析，此举相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。如果严格执行，将有效遏制需求，可能明显影响2月以后的市场交易。

    此外，在强调继续增加土地供给的同时，新“国八条”要求参加土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。这将对开发商的资金链造成负面影响。

    强化地方政府调控责任

    业内人士称，此次调控还强调了地方政府的价格维稳作用，有望使调控实际作用比前两次调控更加明显。

    会议要求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    业内认为，2010年两轮调控中部分政策没有得到有效执行，主要原因是地方政府存在化解调控效力的利益动机，而地方官员因执行政策不力而被问责的案例也并未发生。今年开始，有主管部门的官员明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。

    目前，全国已经有近30个城市落实执行限购政策。业内预计，限购政策将继续收紧，同时各项调控政策也将更趋严格。

    北京中原预测，在一系列政策作用下，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者将出现明显观望。以北京为例，楼市成交量可能有20%以上的下降。但目前货币供应量依然较高，保障房及商品房的供应效果下半年才能明显显现，调控对价格的抑制作用需看政策的落实及持续力度。

    （中国证券报）

　　预期：“房产税”隐身“国八条” 准备工作提速

    编者按：

    按照惯例于每周三召开的国务院常务会议，似乎很少像本周这样早早地吸引各界关注。预期中的房产税政策并未出台，但新一轮楼市调控组合拳之威慑力有过之而无不及。从去年初的“国十一条”到4月的“国十条”再到三季度的“二次调控”，政策效果毋庸置疑。但目前房价依然高企，距离“政策线”仍有距离。昨天出炉的新“国八条”在重申前期一些政策要点的同时，又有加码之势，如二套房首付比例提高至六成，统一部署限购政策等。本报今日将用五个关键词串起本轮新政的脉络。 李兴仁

    “箭在弦上”的房产税依然位于“待发”状态。

    本周以来，又一波关于房产税的传闻再度刺激市场神经。

    按照惯例，每周三都会召开国务院常务会议。本周的会议一度被认为很有可能出台关于房产税的政策。

    昨天的会议上部署了新一轮楼市调控政策，但未提到房产税。

    中国房地产信息集团分析师薛建雄昨晚接受《第一财经日报》记者采访时表示，新一轮的调控措施出台，可能会使得房产税的出台延迟，但延迟的时间还不能确定。

    然而，从目前各方信息汇总来看，对于房产税出台的预期依然浓厚，且准备工作仍在进行。

    国务院要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。新华社昨天援引专家的判断认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。

    上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，此次要求各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。”

    中国指数研究院副院长陈晟对记者表示，其本人对于房产税何时出台兴趣不大，毕竟房产税对当前急需的调控房价影响不大，“而且房产税没出来比出来效果要好，出来了可能大家就觉得也不过如此，但是没出来就一直不敢盲目出手。”

    房产税难成楼市降温“急效药”，这是目前业内多位专家的判断。

    新华社近日连续播发文章谈房产税，并引用专家的观点称，房产税只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但不要指望房产税的恢复征收会对房价产生“一剑封喉”的作用。

    陈晟进一步表示，房产税对房价只是间接的影响，比如使得原来已经持有房产的人不再购买，或者增加持有成本，使之出租或者抛出，从而增加供给，但对房价影响不大，还是保持神秘比较好。

    作为试点城市之一的重庆，其征收房产税的政策考量则日趋清晰。

    首先是确定对高档商品房征收房产税，其次是将当地的房产划分为10个等级，针对不同的等级征收不同的税率。而税率最高不会超过3%。因为重庆市市长黄奇帆称，台北市的房产税率分别为1%、2%、3%，“比我们收得狠”。

    上海的房产税面纱则还迟迟未揭开。在刚刚闭幕的上海两会上，上海市市长韩正在回答关于房产税提问时表示，上海目前正在积极做试点准备，上海的试点准备始终得到国家有关部门的指导和帮助。

    韩正强调，房产税是面向和立足于长远的一项制度建设，目的也是按照“三个为主”的调控方向，促进房地产市场的健康发展。

    上海市政府新闻发言人陈启伟1月25日公开表示：“房产税开征的发令枪在国家，上海目前正在积极做好试点准备工作，一旦有结果将第一时间向社会公布。”

    已经无数次搅乱房地产市场的房产税，由于公众预期其脚步将近，因此在2011年初引发了巨大的威力。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月17日~1月23日）上海商品住宅成交量是新增供应量的近3倍，而最近三周都在2倍以上。 （第一财经日报）

　　问责：“铁腕”问责 房价调控参考节能减排？

    新的房地产调控政策的板子不仅打在了炒房者身上，也将打在执行调控任务不力的地方官员身上，行政手段仍成为新一轮房地产调控的主要政策之一。

    昨日，国务院常务会议研究部署做好房地产市场调控工作，并相应出台了八条意见，要求进一步落实地方政府在房地产市场调控中的职责。

    在新“国八条”中，国务院明确要求，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。国务院还进一步对地方调控目标下达了任务，即2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    如此严格的行政指标设定同此前国务院对各地GDP能耗指标的控制似乎有相似之处。在“铁腕”式的完成节能减排任务中，如果地方政府没有达标将直接影响主要官员的考核。此次房地产调控中，如果地方政府没有如期完成新建住房年度调控目标，国家将启动问责机制。

    中央政府对地方房地产调控效果的问责机制已经在去年4月17日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中建立起来。

    当时，国务院要求，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房和城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

    对于推高房地产价格高涨的土地违法问题，依照国土部、监察部、人力资源和社会保障部制定的《违反土地管理规定行为处分办法》，2010年土地违法问责也在去年年末启动。

    不过，很少有地方将房地产调控目标直接落实到房价。年末看看各地楼市价格，不降反升成为很多地区的房价特征。

    新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定，而且直指房价。

    国务院要求，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    约谈和问责后，中央政府将对调控房地产政策执行不力的官员采取哪些措施，是惩戒和教育，还是检讨、道歉，或是直接摘去“乌纱”，或许还有待进一步的细则予以明确。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《第一财经日报》采访时曾表示，房地产业的市场化与强调监管并不冲突，房地产的调控也会长期存在，但还是应该以经济手段为主。 （第一财经日报）

　　税收、信贷：二套房首付提至6成 5年内卖房全额征营业税

    楼市调控“虎虎生威”。

    历经去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后，昨天国务院常务会议部署的新“国八条”再度加码政策。如果按照农历计算，目前尚处于“辞旧迎新”的阶段。因此，此次虎年末尾出台的调控新举措亦被视作为第三轮调控。其中提及的税收、信贷等政策，均达到了有史以来的“最强度”。

    严厉“疗法”

    二套房首付比例提高至60%的高点。

    2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。当年4月，“国十条”要求，对贷款购买二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。

    3个多月后的2011年1月底，首付在高位之上再提一成，力度罕见。

    “总体来说，新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程，对于抑制房价上涨而言，属于一种比较严厉的‘疗法’。”上海市房产经济学会副会长印堃华在接受《第一财经日报》记者采访时指出，“在前两轮中没有落实的部分政策，有望在2011年完全收紧。”

    增加交易成本则体现在营业税政策调整上。

    新“国八条”明确，对个人购买住房不足5年转手交易的，个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。

    在此之前，即调控趋势重新收紧的2009年12月，根据财政部要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    “这一次的营业税收政策，完全取消了普通和非普通住宅的区分化。”上海社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发表示，“而且，从原先的差额征税改成了全额征税，这使得5年内房源再交易成本明显上涨，这一记重拳的力度是非常大的。”

    叠加效应

    如何解释被顾建发视作为“强力”的政策尺度？北京中原地产研究部总监张大伟向记者举例表示，以一套2008年购入的100万元总价房产为例，在如今以200万元出售的情况下，按照5年内交易营业税计算，之前只需按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元，而按照全额收入征税的话，缴纳税费将上升至11万元。

    不过，印堃华亦有不同看法。他认为，如果按照原先税率计算，征收力度的确很强，但是由于政策中并未提及调整之后的具体税率，因此“税率方面可能日后会有新调整。”

    在目前二手房交易过程中，个人买卖涉及的主要税费包括有营业税、契税、个人房产所得税、土地增值税等多项。在2008年实行的刺激楼市一揽子政策中，曾经对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过，自2009年起，税收优惠政策开始逐步取消。

    张大伟认为，此次调控对多项赋税政策实行加强，除了营业税增加之外，对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查，这亦将有效遏制部分开发商过快上涨价格。此外，加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。而严格执行个人转让房地产所得税征收政策，则会在市场层面带来更为有效的作用。

    持续加强的，还有差异化信贷政策。

    张大伟指出，对第二套房贷款增加一成首付的政策规定，使得购房者最多只能贷款四成，这对运用金融杠杆的投机购房者来说，加大了资金压力。

    此外，由于存贷比不断提高，近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。张大伟预计，首套房在部分城市的优惠利率也可能开始取消。“楼市调控作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，叠加效应逐渐明显。”（第一财经日报）

　　供地：商品房用地不低于前两年

    随着土地价格的逐年走高，在涉及房地产调控的诸多部委中，国土资源部的角色日益重要。国务院昨日出台新“国八条”调控楼市，土地供应和监管再度“上榜”。

    土地供应方面，国务院常务会议重申了相关政策，如保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%等。

    在中央全力推动保障房建设的背景下，去年全国各地制定了高达18万公顷的房地产供应计划。

    完成情况如何？国土部的最新数据显示，去年前11个月全国（不含西藏、新疆和新疆建设兵团）房地产用地供应12.82万公顷，同比增加47.8%，其中住宅用地供应9.56万公顷，同比增加50.6%，同期，全国保障性住房用地供应1.34万公顷，同比增加43.5%，占住宅用地比例为14.01%。

    去年我国制定的保障房计划为580万套，据国土部一位知情人士介绍，1.34万公顷的保障房用地供应能够满足建设需要。

    不过，中央政府今年再度加大了保障房建设力度，建设目标提高到了1000万套，土地供应必然也需大幅增加。

    因此，此次国务院常务会议也特别要求，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。

    逐年增加的保障房用地需求，是否会挤占商品房用地的供应，这个问题时常引发讨论，但由于缺少相关数据，业界尚难对此作出真实的判断。

    不过，国务院常务会议已作出预警，要求地方今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

    为了控制地价涨幅，此次国务院常务会议要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。一旦房价“封顶”，开发商拿地时自然会思量市场风险，多半不会再疯狂加价。

    对于闲置用地，会议对相关政策进行了重申。如对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

    国土部近期曾下发通知表示，对因政府原因闲置土地，要求省级国土资源主管部门于今年1月中旬前，将尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公示。 （第一财经日报）

　　新招：统一政策口径 升级版限购令铺开

    在限购令已经于20多个城市逐步铺开之际， 26日召开的国务院常务会议决定，将限购令的范围进一步扩大。

    会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

    中国指数研究院副院长陈晟对《第一财经日报》记者表示，国家调控是有一个逻辑的，那就是在供需矛盾、供不应求、流动性过剩的情况下，购房者必须有一个优先次序，也就是无房者要优先于改善型需求，改善型需求优先于投资需求，投资需求优先于投机需求。限购就是为了防止投资投机需求运用全款购买的手段夺取刚需的资源。

    国十条—国五条—国八条

    限购政策部署由松到紧

    从去年5月北京率先在全国实施限购令之后，限购令版图就不断扩大，去年下半年上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市先后推出楼市限购政策。其中，部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。

    到了年底，福州、海口、厦门等城市分别宣布将继续执行原本“到期”的商品房限购政策。

    而到了2011年年初，限购令又迅速从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二三线城市，比如郑州、太原、武汉、昆明、济南等都开始实施限购，限购城市数量从2010年年底的16个，增加到了20多个。

    而升级版的限购令则意味着，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，限购是一种管制手段，在我国近二十年房地产调控史上，从未使用过的，对此国家亦小心谨慎，态度经历了一个由松到紧的变化过程。

    他分析说，去年4月出台的“国十条”中提出：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气。此后只有北京限购。

    去年9月底出台的“国五条”中规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

    这一政策部署的口气被市场认为有加强之势。结果是，上海、深圳、杭州等15个城市开始限购。其中除了兰州，其余都是东部城市，而且多为一线和高房价的二线城市。

    地方力度不一

    统一口径趋严

    已经实行限购令的城市，限购方案均是单独出台，因此存在不同差异，也被业界认为力度不一，部分城市限购相对宽松。

    昨天出炉的新版限购令要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    杨红旭表示，这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径。

    对于扩大限购范围，杨红旭表示，会使得投资投机需求跨区域投资的难度越来越大，限购城市与非限城市之间的“挤出效应”会逐步减弱。在杨红旭看来，此前部分城市实施的限购令，导致部分投资投机性资金流向了没限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于广州和深圳限购，东莞楼市“因别人之祸得福”。

    在杨红旭看来，随着行政干预力度进一步升级，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下降；70个城市房价指数或将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。

    不过，陈晟认为，效果不在于限购，而在于各项政策的整体使用，尤其是二套房首付提高，地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标等。 “这样一来，一些关键指标就都有了。总的来说，中央的调控政策是在层层加码、层层量化的。” （第一财经日报）

　　开年多地房价“跳高”调控或致成交量“跳水”

    对于楼市第三轮调控选在春节前“突袭”，多位专家指出恐与本月各地的房价涨幅有关。《每日经济新闻》记者调查发现，无论是新房还是二手房，北京、深圳等城市在本月都有涨价态势。

    本月多地房价上涨

    据北京房地产交易管理网相关数据显示，1月前三周，北京新房共成交7151套，同比增长17％，成交均价23700元/平方米，同比上涨19％，环比去年12月成交均价上涨13％。

    而从二手房价格方面来看，1月上半月，北京二手房成交均价达到了20210元/平方米，环比去年12月份的19750元/平方米，上涨了2.3％，进入“两万元时代”。机构人士分析认为，二手房价的上涨，很大一部分原因是由于新房价格的反弹。

    不仅仅北京出现一手、二手房价格上涨，其他地方也出现同样的情况。

    记者获得的数据显示，1月17日~23日期间，深圳新房和二手房的成交量均有所上升。从价格方面来看，新房继续呈现上涨态势，新房成交均价为19744.59元/平方米，环比上涨2.28％，而处于关外的宝安更是再次破两万元，达到21219.63元/平方米。

    此外，数据显示，截至1月中旬，南京二手房成交2071套，环比上旬增长了36％，同比增长25％，这也成为2010年下半年（除10月份）以来最大的成交量。

    资深房地产专家谢逸枫表示，尽管去年4月17日“新国十条”及9月29日“新五条”等调控政策抑制了价格过快上涨，但部分区域的价格依然保持上涨，特别是去年9月以后，全国房价连续四个月价格环比继续上涨。“在此背景下，国务院才要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率，并强化差别化住房信贷政策，在房价上涨过快的城市，从严制定房产购买政策。

    后市成交量或下降

    合富辉煌市场部总经理龙斌表示，此次政策出台必然使市场成交量下降。他还表示，开发商方面必然要调整策略，比如拿地不会这么激进，其次，新房开工量、市场供应、销售都将会放缓速度。“可以说，这次政策出台将进一步抑制需求，同时也将减少供应，这也将是导致后期市场不稳定波动的因素。”

    谢逸枫表示，2010年中央前两轮调控中，部分政策未落实的地方，可以在此轮政策后得到进一步落实。他预测称，在一季度，楼市或将出现明显的“淡季现象”，不排除部分城市楼市进入“寒冬”。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟对记者说，根据“国八条”，全国将开始落实对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这也意味着，限购力度将继续从紧，且限购范围有可能从现在的30个城市扩大到60个以上，以最终实现全国化限购。如果该政策得以严格执行，将有效地遏制市场需求，从而明显地影响2月份以后的市场供求关系。

    他预测称，受此影响，北京等大城市房价将停止上涨，部分郊区房价或立刻下调，60％以上的购房者将出现明显观望。

    房企反应

    “早已嗅到调控的味道”多家开发商称不惧新政

    不少开发商称，已预期今年会早出政策，并作了应对安排

    “其实大部分开发商都有预期，今年会更早出政策。”龙湖集团一位负责人说，整个地产行业很早就已经嗅到了第三轮楼市调控的味道，并在今年年初，就作了应对安排。

    他介绍说，大部分房地产公司今年出货启动时间都要早于往年，就是因为预见到可能会出台更严厉、更频繁的调控政策。可以说，新政策改变了开发商的供货周期。

    碧桂园相关人士表示，和之前的调控一样，新一轮调控政策从来不打击首套房需求，因此，以首套房为主导的房地产开发商，受调控的影响会远小于其他开发商。他因此仍然预测今年会有比较好的业绩。

    伴随此前的两轮楼市，开发商们迎来了史上最好的业绩。“越调控，业绩越好”的局面，令一部分开发商不太在意政策。一家开发商的营销总监甚至告诉《每日经济新闻》记者，他正准备过年，无心关注最新出台的调控政策。

    但是，中国指数研究院副院长陈晟提醒开发商，要时刻注意政策加码。因为到目前为止，今年房地产业的金融领域政策还没有明确的方向，而金融领域的政策恰恰又是最致命的。

    加速房企拓展三、四线城市

    上述碧桂园相关人士说，“国八条”比前两轮宏观调控更为严厉，但它却并不影响刚性需求的消费群体。而碧桂园的客群绝大部分是首套购房的刚性需求客户，属国家宏观调控政策保护的对象。“因此，不会有太大的影响。”

    龙湖集团的内部人士也认为，旺盛的市场需求并不会被调控政策完全抑制。虽然每一轮的调控政策，或多或少地会抑制市场需求，但没过多久，（市场需求）又会释放。他认为，类似2008年那样席卷全行业的楼市“冬天”并不会在今年到来。

    克而瑞研究中心总经理程啸天说，新一轮宏观调控的政策，对于坚持高周转、低负债、面向刚性需求、快速发展策略的房地产企业如万科、恒大、碧桂园、龙湖等影响较小。

    而新的调控政策，将进一步加剧房企向三、四线城市扩展的需求。因为目前调控的主要方向集中针对的是数十个一、二线城市，而全国的三、四线城市超过250个，开发商目前仅进入其中的1/6城市，还有大量的市场空间可以拓展。

    即使是那些面向高端群体的开发商，由于大部分规模较小，对银行贷款的依赖较小，也能通过发展高附加值的产品获得相对稳定的收益。

    程啸天认为，新一轮调控下，日子过得较艰难的公司，只会是一种类型：高负债、低周转的公司。

    市场仍存不确定隐忧

    21世纪不动产上海区域中心昨日专供 《每日经济新闻》记者的数据，或许可以说明开发商们的乐观有着坚实的根基。

    据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示，购房者中以纯公积金贷款买房约占18％，商业贷款购房的约占57％，一次性付款购房的约占25％。

    另据21世纪不动产2010年总成交金额抽样调查显示，商业贷款约占总成交金额的33％的比例，公积金贷款则约占5％的比例。根据以上数据统计，2010年这些购房者中，平均贷款资金需求占购房资金约四成左右。

    而此前来自人民银行上海分行的统计数据显示，尽管上海2010年下半年一、二手住宅的交易额达到2500亿元，但来自银行的新增房贷金额只占约1.4％。这从侧面反映了开发商对于新一轮宏观调控不太担心的原因。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，尽管调控政策一轮紧接着一轮，但大部分开发商都不会因为调控政策变更产品线。“他们只会是进一步扩大自己擅长的细分市场的领先优势，会进一步提升自身独有的营运能力，但不会改变自己开发的产品类型。”

    但一轮紧接着一轮的宏观调控政策说明，目前远不是开发商可以松懈的时候。陈晟说，目前最大的风险莫过于房地产行业的金融政策并没有最终确定，而目前行业内只有少数开发商已经为可能出台的金融领域政策，提前作好了准备。

    声音

    地产大佬自问：房价会跌吗？

    “国八条”的面世，一时引起巨大的关注与争论。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，本次调控的政策力度可以说是再次空前。特别是在限购、限贷、加税等方面都达到了历史顶峰，且首次提出限价目标化。但新政实际对价格的抑制作用，依然需看政策的细化、落实及持续力度，比如以限价令为例，到底限什么价，是限定只能降价还是限定具体涨幅等，‘国八条’并没有具体规定。”

    华远地产董事长任志强在看到“国八条”后，或许对新政策中只字未提商品房供给感到不解，在微博上反问道“为啥没说增加商品房供给呢？是我听错了吗？”并保持其一直以来对地产调控政策的质疑态度。抛出“国务院又出新拳了。不知道是打在棉花上，还是打在地方官员的屁股上了？”

    SOHO中国董事长潘石屹在看到新政策后，只在微博上留下一句“房价会跌吗？”，或许这是潘石屹自己作为一个房产商的角色，在听到新政策后的反馈式自问。

    北京科技大学管理学院教授赵晓在看到新政策后，在其微博上发了一条引人深思的话：“最近，银监会警告银行，要防范中国出现‘次级房贷’。在下之见，如果说股市是中国典型的‘圈钱’场所，国企、地方政府等利益集团以此获取暴利，则楼市或已沦为‘骗钱’场所，甚至类似于‘庞氏骗局’，‘赚钱效应’引发越来越多的资金进入，但最终难免崩溃。”

    （每日经济新闻）

　　国八条祭出双限令楼市或迎转折

    春节前一周，更严厉的楼市第三轮调控突袭。

    “限购令”推至全国，有2套房家庭本地暂停购房；“限价令”首现，要求地方设定新房价格目标；二套房首付比例提高至六成……一系列信贷、税收、土地、保障房政策组合成“国八条”重磅挥出。

    被期待多时的房产税试点，新政并未提及。不过，在昨日（1月26日）国务院刚刚公布“国八条”调控措施之后，分析人士对 《每日经济新闻》指出，新政赶在春节前出台，或与即将召开的全国“两会”有关。

    与此前两轮调控政策类似，“国八条”同样被认为行政意味浓厚。

    有观点指出，新政严厉程度远超预期，久烧不退的中国楼市将在2011年迎来转折。虽然这一转折并不意味着房价立马大幅下跌。

    地方政府“接招”

    国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为“国八条”。

    去年4月份 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台；9月29日，多部委推出“新五条”。

    前两轮调控政策似乎未能遏制房价上涨的势头。数据显示，截至2010年12月，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续四个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。

    中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，政策效果不佳，很大程度上在于执行不力。按照政策要求，热点城市应尽快出台“地方版”调控政策及“限购令”等措施，尽管限购城市如今已扩大到超过30个，但总体执行情况仍被认为不尽人意。

    对此，新政又推出“限购令”的“升级版”，要求在热点城市中，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    另一个“包袱”也被抛向地方政府。新政要求，各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的，将按照规定实施问责。

    “这相当于把皮球踢给了地方政府。”阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示，由于各地的情况千差万别，很难确定“合理价位”，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力。

    意外未提房产税

    出人意料的是，此前一直热炒的房产税试点，新政并未提及。

    据了解，上海、重庆两地正在筹备房产税试点工作，其试点方案也已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，将正式启动试点。近期，新华社也推出两篇文章力挺房产税，试点预期空前强烈。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向本报记者表示，按照惯例，如果房产税试点即将推行，“国八条”应当予以提及。但事实上，新政并未提及任何有关房产税的内容。

    杨红旭认为，房产税试点的一拖再拖，反映了高层对这一政策的谨慎态度。而随着“国八条”中一系列调控手段的推出，房产税的试点时间有可能再度延迟。

    在税收政策方面，“国八条”指出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这被认为将继续提高交易环节的成本。

    新政还要求，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

    房价短期或遏制

    与“国十条”和“新五条”相比，新政无疑继续加码。本报记者发现，包括个人转让住房营业税、二套房首付、“限购令”、问责制等政策，都得到强化。而在土地供应、保障房建设等，新政同样继续予以强调。

    陈国强表示，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。

    另一项被看好的内容是问责制的强化。按照要求，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，将根据规定进行问责。

    多数业内人士表示，强化政府责任之后，政策的执行效果可期。短期内，房价涨幅将可得到有效遏制。

    但“行政意味浓厚”也被认为是新政的特征之一。业内人士表示，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。

    范小冲表示，当前的楼市火爆主要由资金泛滥造成，建议继续收紧流动性，并放开高端物业市场，使其进一步沉淀楼市资金。他认为，未来很可能继续加息，并提高存准率。

    （每日经济新闻）

　　其他国家怎么征收房地产税？

    房地产税是世界很多国家重要的地方税收，为地方政府的各项服务和基础设施建设支出提供了资金支持。为了参考各国征收房地产税的经验，值得从各个税收要素入手加以分析。

    哪些国家征收房地产税？

    在我们所研究的国家中，大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的，采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。在对税收对象上，通常分为两种情况。一种是对土地和房屋统一征收不动产税，如美国、加拿大、日本等；另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税，如澳大利亚、丹麦、法国。此外，在英国，对于房地产征收的税收根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。

    同样的，在拉丁美洲，房地产税收体系也是比较简单的。在我们调查的阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和尼加拉瓜，都设有针对土地和房屋统一征收的财产税。

    而在东欧一些转型国家，房地产税收体系比较复杂，并没有相对统一的税收。例如波兰的城市房地产税、农业税和林业税，俄罗斯的土地税、个人财产税和企业资产税。在非洲则有超过15个国家设立房地产税，而且是按照评估价值征收。

    对土地还是对房屋？

    世界各国房地产税的课税对象主要分为两种，土地和建筑物均征收和仅对土地或房屋征收。世界大部分国家采用的是土地和建筑物均征收的财产税形式，其中又分为两种类型，一种是土地和房屋统一征收，另一种是土地和房屋分别征收。第一种类型的主要国家有美国、加拿大、英国、墨西哥、哥伦比亚、印度、印度尼西亚、南非等；第二种类型的主要国家有日本、匈牙利。

    另一类做法最典型的例子是澳大利亚的一些州，采用土地税，即仅对土地征税。这样的好处是可以提高土地利用效率，鼓励土地开发和房屋建设。这种“单一税”理论在那些对土地和房屋统一征收财产税的国家也有应用。例如，美国的一些城市曾经使用过对土地和房屋设置差别税率（空置土地税率会高于房屋税率）的方法。在1979至1980年，匹斯堡市对空置土地征收的税率是房屋税率的5倍。当年匹斯堡市的房地产市场的活跃程度有了一定的提高，这种活跃很大一部分原因是由于促进了土地流通与利用从而刺激了房地产市场。

    从类型角度分析房地产税的课税对象，主要包括住宅、商业、工业、农地和设备。在课税对象的选择和处理上，各国的做法各有不同。但是对某一些特定的房地产，各国都对其进行税收豁免。如政府所有的，用于教育、公共卫生、慈善、宗教的、老年人或残疾人所拥有的，公路、公园、外交使领馆等等。在一些国家，对于农地以及公民主要住所也进行不同程度的减免。

    根据什么征税？

    各国房地产税的计税依据可以分为三类，第一类是按照市场价值计税，第二类是按照租金价值计税，第三类是按照面积计税。

    按照市场价值计税的好处在于能够更好地反映房地产价值，使政府分享提供基础设施服务而带来的增值。相比按照面积计税的方法，按照市场价值计税更具有累进性，体现税收的再分配功能。世界上许多发达国家基本上都采用按照市场价值计税的方式。此外，印度尼西亚、菲律宾、南非、拉脱维亚、阿根廷和墨西哥等发展中国家也采用这一方式。可以说，按照市场价值计税是各国财产税改革的方向。

    按照租金价值计税的方法是，将估计的租金收益资本化，得到计税价值。从理论上讲，租金价值应等于市场价值。但是由于真实市场中房地产的使用不一定是最有效益，且租金往往受到政策的限制，因此租金价值往往不能准确反映不动产客观的市场价值。目前使用租金价值所谓计税依据的国家有澳大利亚的一些州、法国、英国（住宅）、印度、泰国、几内亚和突尼斯。

    虽然按照市场价值计税有很多优点，但是按照面积计税仍然有其优势，主要体现在易于管理。对于很多发展中国家，尤其是中东欧转型国家，由于评估数据基础和管理成本的制约，财产税仍然采用按照面积计征的方法。典型国家有波兰、乌克兰、以色列、智利、肯尼亚、突尼斯等。

    税率如何定？

    财产税税率由两个方面内容，一是税率由哪一级政府制定，二是税率的类型。世界主要国家财产税税率的管理机关主要分为三类，一类是由中央政府负责制定具体税率，如澳大利亚、智利、印度尼西亚、瑞典、英国、泰国、突尼斯等。第二类是中央政府负责制定税率的上限或者税收增长的幅度限制，各地方政府根据中央政府的规定制定各自的税率，如丹麦、法国、日本、荷兰、瑞士、匈牙利、哥伦比亚、菲律宾等。第三类是地方政府享有确定税率的权力，根据自身的预算确定财产税的税率，如美国大部分州、澳大利亚、加拿大、阿根廷、肯尼亚等。例如在美国，税率的确定遵循“以支定收”原则。地方政府先做出下一年度财政预算，按照所需财政收入再反算财产税税率。

    房地产税税率的类型方面，主要分为三类，即差别税率、定额税率和超额累进税率。就目前各国的实际情况，采用差别税率的最多，即根据房地产的不同类型制定差别化的税率。以加拿大不列颠哥伦比亚省为例，房地产被划分为住宅、公共设施、福利住房、重工业、轻工业、商业、林地、休闲及非营利组织9类，根据地方政府支出的规模分别确定相应的税率。其中对公共设施、工业和商业制定的税率比较高，对住宅制定的税率比较低。与其类似的一种做法是对不同类型不动产制定不同的征收比率，但是应用统一的税率，如菲律宾。采用差别化税率的原因主要有，不同类型不动产享受公共服务的程度不同，可以对供给弹性最小的不动产设定较高的税率从而保证财产税收入规模稳定，可以调节土地利用。

    定额税率主要应用于从量计征财产税的国家和地区。超额累进税率虽然具有与纳税能力相一致的优点，但是很少有国家使用。更多的时候累进税率体现在对低于一定价值的不动产予以免征的做法中。此外，在对于闲置土地的财产税征收上，各国往往会对其设定较高的税率，促使土地的高效利用。

    （作者系北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授）

    （第一财经日报 ）

　　政策超预期 地产银行股或受伤

    出乎意料的事情总是发生在地产股身上。针对昨日国务院进一步调控房地产市场的消息，业内人士指出，此次调控中最严厉的就是一扫之前各地政府对增量住房进行限购，此次针对的是存量住房。那么，地产股是否会被砸出新低呢？对次，市场分歧比较大，但多数看空地产股。

    地产股新年领涨

    有趣的是，今年以来，地产股一度成为了市场中涨幅最大的板块，《每日经济新闻》根据WIND统计出，截至1月14日，今年以来地产板块累计涨幅最高为5.57%，其次为黑色金属等等，而最惨的是有色金属跌幅高达9.35%。房地产的涨幅远远高于其他板块同期涨幅。

    一位大型券商研究员指出，其实，市场上之前对于房地产各种调控包括房产税出台都已经形成了预期，所以也导致了今年以来房地产股起死回生，在房产税预期逐步落地后形成了今年以来的大涨。那么，接下来会如何呢？成为市场关注的焦点。

    调控超预期

    昨日，出台的“国八条”房地产调控政策被业内人士解读为三个最严格，其一限购令最严格，其二，住房信息系统最严格，其三超出市场预期。

    莫尼塔证券地产行业研究员王沛指出，限购政策被明确铺开到省会城市以及房价过快上涨城市，从执行细则上来看，其严厉程度超过之前限购城市中深圳出台的最严的限购政策。即对已有1套住房家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房当地家庭、拥有1套及以上住房非当地家庭，暂停售房。而从当时限购政策对深圳商品房交易量的影响来看，实行限购政策的当月，日均交易量下滑47%。预计由于限购政策广泛铺开，短期内交易量将出现超过40%以上的明显下滑。

    湘财证券地产行业研究员张化东认为，会议中多次提到房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。这点长期来看，个人住房信息系统建设最严厉，提升执行能力，对于以后实施房产税或限购令起到了乘法的作用。

    另外一位大型券商地产研究员认为，此次政策出台关键点在于之前大家对于房产税靴子落地都已经有了预期，然而这次出台的房地产调控更加细化了之前的政策，加大了力度，超出了市场本来的预期。

    走势有分歧 多数看跌

    而对于未来地产股的走势，不少券商表示了比较悲观的预期。王沛认为，除了这次调控政策比之前两次调控都要严格外，这次调控也出乎大家预料，所以这次调控或对地产股利空影响较大。

    上述大型券商研究员也认为，虽然地产股估值已经很低，但这次史无前例超预期的调控，对于地产股是一个打击。中原证券研究所所长袁绪亚表示，除了地产股利空效应明显以外，银行方面也将承受不小的压力。一方面，地产调控致使有钱贷不出去；另一方面，银行再融资以及流动性控制也对银行股构成压力。此外，存款准备金率还有上调空间，中国的存款准备金率最高曾是25%，目前才19%多，国外有的更高。而与地产相关的建材等板块也会受影响。

    不过也有券商对记者表示，“靴子”进一步落地，政策进一步明朗，受到调控严格政策重压下，由于地产股估值已经在低谷，加上地产股去年业绩普遍增长，这就导致了股价不会大跌，甚至可能上涨。信达证券刘景德表示，本次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。他预计，今天地产板块或会有小幅下调，但整体上仍将以震荡为主。（ 每日经济新闻）

　　地产股短期或明显受压 业绩+估值构筑中长线安全边际

    “二套房首付六成，三套房不让买了。估计春节前房地产股又得跌一阵子了。”一位接受中国证券报记者采访的某券商行业分析师表示。

    分析人士指出，最新调控政策对房地产市场形成明显打压，短期房地产板块出现较大调整的概率很大。不过，中长期看，确定的业绩成长和低估值为地产股提供了可靠的安全边际，投资者仍可把握逢低介入的机会。

    年初以来地产股很抢眼

    2011年以来，在各地成交量快速上升等一系列“火爆”数据提振下，房地产板块的表现明显强于其它权重板块。截至26日，申万房地产行业指数年内微跌0.39%，表现仅次于黑色金属行业，远远跑赢上证综指的下跌3.53%。其中，34只成分股实现了正收益，金地集团（600383）、华远地产（600743）等5只股票累计上涨了10%以上。

    岁末年初房地产市场销量上涨、价格稳定是房地产板块2011年以来表现稳健的主要原因。据长城证券统计，2011年第三周，全国楼市新房成交量延续了涨势，中指院监测的35个城市中的21个城市成交量环比上涨，其中11个城市涨幅超过20%，6个城市涨幅超过50%。价格方面，多数城市房价保持稳定，重点城市房价指数较2010年和2009年的均值分别上涨8%和42%。分析师指出，由于即将进入春节长假，预计近期成交量会阶段性萎缩，但价格保持稳定。

    国信证券分析师指出，房地产行业已初步显示出对严厉调控政策的适应迹象。“4·15”、“9·29”两轮调控祭出后，行业逐渐适应，经过2008年考验后，房企抗风险能力已经提高，行业资金链断裂风险很小。

    业绩+估值构筑安全边际

    正是基于对基本面的判断，多数机构分析师对房地产板块给予了偏乐观的预期。统计显示，1月初至今，有40位研究机构分析师发布了对房地产行业的评级报告。其中，明确表示推荐的（包括买入、看好、推荐、强于大市、持有等）有16家，占比达四成；其余评级多为中性或同步大市，没有1家表示明确看空或提示卖出。

    不少分析师表示，业绩锁定性好和估值处于低位是支撑房地产板块的重要因素。对于业绩而言，目前近七成左右的地产股已经预告了2010年业绩情况，增幅超过500%以上的有大港股份、天伦置业（000711）、中弘地产（000979）、京能置业（600791）等，华丽家族（600503）、深深房A（000029）等增幅超过100%，金地集团、荣盛发展（002146）等也增长了50%以上。国信证券预计，万科A（000002）、保利地产（600048）等行业龙头将增长30%以上。

    而从估值来看，目前房地产板块的整体估值在20倍左右，较最近四年来的平均估值37倍明显偏低。中原证券报告指出，虽然不具备趋势性上涨的条件，但反弹的基础仍然存在：一是估值低，二是政策舆论过度恐慌后情绪缓解；三是楼市淡季不淡，情绪依然较乐观。

    不过，分析师的分析报告最后往往也给出了风险提示。其中，重要一点就是新一轮调控政策严厉程度超预期。分析人士认为，目前来看，新“国八条”不仅是对先前政策的进一步延伸，更可能会对近期有所偏暖预期的压制，短线房地产板块出现一定调整的可能性较大，但中长期看，确定的业绩成长和低估值依然为地产股提供了可靠的安全边际。

    （中国证券报）