余丰慧：聪明的开发商和银行应“转战”保障房建设

　　针对楼市调控，去年4月份出台的“国十条”被称为“史上最严厉”的调控措施。然而，实际效果却不尽如人意。集中表现在房价继续走高，一线城市继续呈现两位数速度上涨，“地王”继续涌现，投机投资购房仍然居高不下，百姓对房价继续走高意见很大。针对这种情况，温家宝总理在中央人民广播电台与网友对话时，就再次表达坚决遏制楼市过热、房价过高的决心，再次承诺一定要让房价回归到合理的价位。对此，进入2011年楼市调控再加力，国务院再次出台8条措施调控，应该在预料之中。但是，对于新的“国八条”具体政策措施之严厉，是许多人没有想到的。

　　“国八条”中的“狠招”主要有：各城市人民政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这比笼统公布一个调控方案和细则要具体得多，力度要大得多。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。限购房措施的“狠”，在于有当地户籍居民并且只有一套住房的、非户籍居民能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购一套住房，其他情况暂停在本行政区域内向其售房。这些狠招都是瞄准投机投资购房而出的，只要能够不折不扣落实下去，高房价回归合理价位指日可待。

　　需要注意的是，要防止各城市人民政府不在一季度按期公布年度新建住房价格控制目标，或者公布一个仍然是高速上涨的目标。我们有过教训，保障房建设规划、去年“国十条”落实细则至今还有一些城市政府没有落实。监督、问责甚至处罚措施必须跟上。住房交易税按销售收入全额征税后，防止转让者将其转嫁给购买者，防止变相推高房价。对于第二套住房新信贷政策加强落实监督，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的检查，对违规行为严肃处理。在笔者看来，不妨公开处理几起不执行差别化信贷政策的金融机构，以起到震慑作用。限购房政策是最难落实的措施，去年一些城市就落实得不好。这需要房产管理、税务、公安等多部门协调配合。

　　笔者认为，“国八条”的推出是将楼市调控推向了一个新阶段。通过加大保障房建设来增加市场供给，通过严打投机投资来消除楼市泡沫，是对症和有效的。这必将对中国房地产带来巨大影响，特别是对于一些拿地王的开发商将是致命一击。如果落实到位，中国楼市泡沫将会消除，畸高房价将会快速下降。

　　“国八条”对商业银行将带来巨大影响。在中国高房价、高地价这场盛宴里，商业银行也分得了一大杯羹。如果高房价回归合理价位，楼市泡沫消退，投机投资大幅下降，那么，商业银行这块高利润业务将不复存在，对其本身经营影响不小。必须注意到，在去年两次加息、今年加息预期仍然很高的情况下，去年到现在已经7次提高存款准备金率的情况下，住房市场无论建设方还是持有方和需求方，成本都在增加；房地产资金和商业银行流动性都已经非常紧缺。“国八条”的实施，这对于增加购房、持有住房特别是投资投机者的成本非常明显，与贷款利息压力增加一起扑面而来，对于其还贷压力非常之大。一旦炒房者不能及时出手销售，投资者收入不稳定，开发商资金链出现问题，不排除突发住房贷款风险。

　　根据央行数据，截至2010年9月末，主要金融机构房地产贷款余额9.1万亿元，同比增长32.9%。其中，地产开发贷款余额8281亿元，同比增长36.0%；房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%；购房贷款余额6万亿元，同比增长37.3%。房地产贷款余额已经占到各项贷款余额的20.5%，到去年底，房地产贷款占比会更高。我们必须清醒地认识到，这其中很大一部分贷款是在2009年、2010年房价疯涨阶段发放的，也就是泡沫最大时期投放的。“国八条”刺破泡沫后，不排除使得大量房地产贷款出现不良。

　　“国八条”对开发商、银行都将带来巨大影响，而上市房企和上市银行在沪深股市权重非常之大，“国八条”对二者的影响一定会传递到股市。因此，股市将遭到创伤，投资者一定要注意风险。

　　聪明的开发商和商业银行应该迅速转到保障房建设上，这块蛋糕并不小。今年保障房计划建设1000万套，按照每套60平方米计算，就是6亿平方米，什么概念呢？过去10年我国年均城镇住宅建设规模为8亿平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型厂矿集资建房，足以看出规模之空前。谁要是能够抓住这个先机，谁将能成功应对新一轮最严厉楼市调控。