新“国八条”出台 华业地产股权激励遭当头冷水

　　1月21日，华业地产（600240.SH）发布股权激励草案，激励目标是实现未来三年扣除损益后的加权净资产收益率（ROE）不低于10%，扣除损益后的净利润增长相对于2010年分别不低于50%、100%和150%。

　　就在上市房企雄心勃勃，致力增长和扩张的同时，1月26日晚新“国八条”的出台无异于一盆冷水泼下。开发商与楼市调控之间的博弈远未结束，胜负未知。

　　行权条件并不苛刻

　　分析师称“锁定”利润

　　根据华业地产股权激励草案，一次性授予激励对象800万份股票期权，行权价格为8.14元。激励对象可以分三次行权，每批次可行权数量占获授期权数量比例为40%、30%和30%。

　　“这一行权定价还算是比较合理的”，民生证券地产分析师赵若琼接受《证券日报》记者采访时指出。

　　华业地产发布的2010年业绩预告显示，公司实现归属于母公司所有者净利润在2.65-2.85亿元之间，同比增长了126%-144%。以净利润预测的较低值2.65亿元计算的话，若要满足股权激励行权条件，2011-2013年华业地产经审计的扣除非经常性损益后的净利润分别不得低于3.975亿元、5.3亿元以及6.625亿元。相应的，在未有扩股或是转增股份的前提下，华业地产2011-2013年对应的EPS分别为0.62、0.82以及1.03不过，在民生证券出具的一份研究报告中，对华业地产2011年EPS的预测显然更为乐观，给予其0.93元的估值：“像万科、保利差不多都是10倍的PE，以此标准来计算的话，华业地产合理的股票价格应是9.30元……9.30元是一个下限了”，民生证券赵若琼如是说。

　　不过，如果以10倍的PE计算的话，满足了行权条件的华业地产，在2013年的合理股价应不低于10.30元。

　　以此计算的话，华业地产的股权激励对象即使以8.14元/股行权的话，800万股的股票对应着至少1728万元的收益。

　　中邮证券地产分析师张鹏在接受《证券日报》记者咨询时表示，上述股权激励方案的行权条件“称不上苛刻”。另有某上市房企的财务人员告诉记者，10%的ROE水平算是一个较低的条件，他预测2010年房地产行业的ROE平均水平在15%左右。

　　而民生证券的赵若琼则对记者表示，华业地产的行权条件，算是“对公司业绩的一个锁定吧”。

　　项目重头戏在通州

　　经营存在地域风险

　　一直以来，华业地产的项目布局集中在北京、长春、深圳以及大连四个地区。2009年年报显示，“未来三年，公司经营业绩持续增长主要依赖于北京通州新项目、长春及大连项目的经营状况”。

　　公开资料显示，2010年上半年，华业地产实现营业收入9.35亿元——绝大多数均为深圳“华业玫瑰郡”和长春的“华业玫瑰谷”两个项目带来。除去长春“华业玫瑰园”和大连东方玫瑰项目尚余少量未结算项目外，华业地产在长春、深圳以及大连的项目已经有限。2010年，华业地产以资产收购的方式，在深圳新增用地面积2.65万㎡，按容积率计算建筑面积不大于10.05万㎡；以挂牌方式在大连新增用地面积3.57万㎡，耗资5.98亿元。

　　显然的，华业地产在大连、深圳两地新增的土地项目建筑面积不过在20万㎡左右。