房地产业融资成本越来越高 开发商会"不差钱"吗

　　今年开发商“不差钱”的局面将改变，部分企业将面临被迫降价促销进行资金回笼，这也有助于房价适当回调

　　新华网上海２月１０日电（记者魏宗凯、叶锋）自９日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去４个月中第三次加息。另外存款准备金率经７次提高后，也达到１９％的历史峰值。专家认为，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。

　　此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到６．６％。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调０．２０个百分点，由４．３０％上调至４．５０％。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，以首套房商业贷款１００万元２０年期限为例，加息后月供增加１１７元。而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加，市场需求会因此而减少。特别是近期部分商业银行实质性取消首套房贷款利率优惠，这比加息更有杀伤力。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求房地产行业无法维持稳定的销量，也难以维持目前的价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。对开发商而言，销量下滑对其资金链的影响更大。而更为严峻的是，从去年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。

　　国家统计局发布的数据显示，２０１０年全国房地产开发企业资金来源７２４９４亿元，比上年增长２５．４％。但最明显的特点就是，利用外资、自筹资金增速较快，与２００９年的数据相比，２０１０年国内贷款的占比从２０％下降到１７％，自筹资金则从３１％上升到３７％，而开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。与此同时，高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等被认为存在高风险的房地产公司，其经营状况也已成为监管部门的重点跟踪对象。

　　ＳＯＨＯ董事长潘石屹认为，存款准备金率每提高０．５个百分点，意味着又有３５００亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化。

　　不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年４月中旬以来，２１家地产上市公司公布了增发预案，预计募资４３２亿元，其中，仅有ＳＴ东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。

　　在资金压力下，一些香港上市的内地开发商已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。碧桂园和恒大地产新年伊始便已相继在港发行债券融资。但房企海外融资代价也十分高昂，以恒大地产为例，今年１月１４日发行的５年期以美元结算的人民币债券，利率分别为７．５％和９．２５％，而在２０１０年１月和４月恒大先后两次发行共１３．５亿美元债券时的利率竟高达１３％。更有房企融资成本高达１５％，这种融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。

　　此外，房地产信托融资难度也面临加大的趋势。有统计数据显示，房地产开发商通过信托融资也逐步减少，２０１０年１０月份，共有２５３款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有５７款，占比２２．５３％。而到去年１２月份，在３０２款信托融资品种中，流向房地产领域的只有２９款，占比下降为９．６％。

　　戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏称，一次次加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产企业的资金来源。如果一系列政策严格执行，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险。近期已有不少房企通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，今年开发商“不差钱”的局面将改变，部分企业将面临被迫降价促销进行资金回笼，这也有助于房价适当回调。