[今日观察]春节楼市有点“冷”（2011.2.10）

“国八条”冲淡春节楼市，市场观望气氛再次出现，楼市成交下降意味着什么？《今日观察》正在评论。
   
    主持人（史小诺）：年初房地产调控政策的再次加力，让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。根据最新的调查，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在2月的第一周均出现了成交量的明显回落，部分城市甚至出现一周成交量跌至个位数的现象，成交量明显回落是否意味着楼市拐点的到来？密集的调控政策如何才能更加精准地调控房价？今天我们将会就此展开讨论。
    今天的评论员是马光远和刘戈，首先一起来了解一下相关的新闻背景。
   
    春节楼市“冷”，观望气氛浓。
    北京：二手房成交41套，观望主导市场。
    杭州：解约多过签约，楼市“负成交”。
    广州：网签47套，成交量仅为节前3%。
    上海：量降价不降，楼市再陷深度观望。
    日前，在北京三环边的一家房地产中介公司，一个多小时的时间，记者没有看到一位前来购房的人，负责人说春节后上班的第一天，客户少一些是正常现象，但几乎到了门庭冷落的状况，这还是头一回。而说起去年2月21号的节后首个工作日，北京房地产交易管理网的数据，二手房住宅成交量是195套，而今年数据显示，春节7天二手房仅成交41套。
    市场与以前相比有点“冷”。一些购房者表示因新政策的出台暂时不考虑买房。
    在杭州，从大年三十到年初五，二手房市场零成交，一手房春节期间仅成交11套，年初二、年初三甚至零成交，很多买家还忙着退房，截止8号已有55套二手房解除合同。分析认识认为，营业税上升，买卖双方无法就房价达成一致，是一些买房人解除合约的重要原因。
    在广州，今年春节楼市的网签数据为47套，日均不足8套，为聚集人气，广州30多个楼盘推出促销优惠活动，个别楼盘甚至给出了8折的低价位，但浓厚的观望气氛导致最终成交寥寥无几。
    在上海，楼市成交量近期也在下跌，截止9号下午，当天的一手房成交量为112套，此前三天成交量则分别只有5套、4套和33套。二手房方面上海大部分房屋中介兔年至今还是零成交。
    看房者：（价格）还是偏高一点。
    记者：那您现在考虑观望一下，还是现在要出手呢？
    看房者：还没定下来，我主要看看。
    业内专家表示，新“国八条”和房产税试点让今年楼市走势失去了悬念，量价齐跌或难以避免。新春鞭炮声间隙，有点“冷”的房地产市场“深度博弈”与“观望”再度成为当下的热门词汇。
   
    主持人：通过刚才这样一个片子我们看到，各地在春节期间住房成交量是大幅度的下降，有的城市是零成交，还有的城市只是成交了十几套，那我觉得在春节期间因为走亲访友这种情况是否属于正常的一个范畴之内？
    马光远（财经频道评论员）：从这个整个的目前的房地产市场整个情况来看的话，可以叫冷暖两重天，政策层面保持了持续的一个高压，这个政策的这种持续高压在中国房地产调控的历史上10多年来是前所未有的，而且我们看到在春节团拜会上温总理提到了一条就是“坚定不移的对房地产进行调控”；第二个是在这种政策的高压下出现了三重的低迷，第一是我们，这一次我们春节回家以后，很少有人跟你谈论房价，谈论房地产。
    刘戈（财经频道评论员）：这个跟去年完全不同，去年的时候在所有的场合话题最后都要拐到这方面。
    马光远：对，最多的是房地产。这么多年事实上像房地产的关注度这么低的在乡间村野这是很少见的。
    主持人：很少见的。
    马光远：第二个低迷我们看到成交低迷，从这近三年的情况来看的话，2009年是一个比较疯狂的一年，2010年去年持续的反弹，政策高压下持续的反弹，今年以来，这三年的整个情况来看，应该说今年整个成交是最惨淡的一年。杭州我们看到是从大年三十到初五都是零成交，而且解约的情况还比较多。第三个情况是推盘的情况比较低迷，整个开发商在1月份到现在整个推出的新盘数量应该说创下这几年的新低，也就是说目前整个来看的话大家都在观望，都在观察未来的房地产市场会怎么走，所以没人出手。
    主持人：对当下的房地产市场……
    刘戈：像马老师所说的就是现在进入到了一个观望期。
    主持人：对。
    刘戈：那么在下半年的时候，我和一些这个二手房的中介一直有联系，那么发现就是在11月、12月份的时候这个电话就非常频繁，而且的话我也跟着看了一些二手房，那么就发现整个的这样的一个交投非常的活跃，看房的人也很多，然后它呈现出来一个又好像有一个要恢复到这个前一年的这样状态…
    马光远：调控前。
    刘戈：这样的一种趋势，但是呢，在那个1月27号、28号就是说我们一个是新的“国八条”，另外一个是…
    主持人：房产税。
    刘戈：房产税这样的出台消息以后，这样的一种马上投入，就是这样的一种态势呢，然后所有的人都在讲，我问这个中介啊，问他们的感受如何呢，他讲很多，几乎所有的人都说“我们放一放，看一看，春节后再来谈”，但是呢，春节后上班第一天马上遇到加息的事情。那么对于这样已经进入观望期的这样的一些买房者来说，那么前面如果要按“国八条”，如果你要是买二套房的话，原来五折你的钱可能够了，那么现在的话你需要六成的这样的一个资金，你可能又差了几十万块钱，这是一个问题。另外这个加息，加息的话，三次加息算起来如果你贷一百万的话，已经五六百块钱的这样的一个利息要多出来了，所以这种心理上的影响已经开始显现。
    主持人：超出了自己的预期。
    马光远：整个利息就翻倍了。
    刘戈：所以话这样可能大家会继续观望下去。
    主持人：就大家非常关心的房地产市场我们也是联合数字100市场研究公司做了这样一个调查。我们题目是“面对目前严厉的房地产的调控政策您是否在改变自己的购房预期？”我们看到57.30%是持币观望，观望情绪非常的浓厚。38.7%是计划不变，这个计划我们就是不太知道他到底是购房还是不购，他也是观望期，其实仍然是观望我觉得。40%是加快购房计划，是最少的，所以看来这个大家这种停滞的状态目前是占了主要的一个占比。
    在今年一月底新的“国八条”出台，也是意味着新一轮的房地产调控政策的启动，那么在昨天也是我们刚刚做了一期节目在春节长假的最后一天央行是要加息，还有前段时间的两个城市，包括上海和重庆的房产税的试点，一系列的调控政策的出台也是让这个观望气氛越来越浓厚，接下来通过一个片子，我们一起来了解一下。
   
    住房和城乡建设部9号发布通知，上调个人住房公积金存贷款利率。
    5年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.30%上调到4.50%；5年期以下个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调到4%。而就在前一天8号晚，中国人民银行宣布，自9号起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，这是央行自去年以来第三次加息。
    分析人士认为，虽然货币政策进入加息通道意在抑制物价上涨，但也给楼市带来了一定的影响。在加息之前为进一步做好房地产市场调控工作，1月26号国务院常务会议确定了八条政策措施，被业界称为“新国八条”，涉及限购、价格控制、信贷、税收等环节。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，调控措施还包括扩大限购城市范围，明确限购要求。
    “这一次‘出拳’很重，很明显是不希望投资者再搅合楼市了”。面对新出台的“国八条”，上海一家地产从业老总倒出了这样的评价。随后，上海、重庆相继宣布从1月28号起开始征收个人住房房产税。试点方案，重庆的方案税偏重对高档房别墅的征收，存量和增量均包括在内，而上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑，且为累进税率，房屋价值高，人均面积大的房屋税率就更高了。
    房地产调控政策持续加码，兔年楼市究竟该何去何从？走势令人期待。
   
    主持人：刚才我们通过这样一个片子梳理了一下这段时间以来，楼市调控政策的出台。那么这一系列的组合拳对现在的房地产市场将会产生哪些具体的影响？
    刘戈：我们注意到在12月26号的时候，温家宝总理作客中央人民广播电台，在那次节目里面的话，他非常肯定地说，“我原来承诺让房价达到合理的价位，这样的一个承诺我答应过的事我是一定要做到的。”而且说“绝不退缩”。那么这样的话，我觉得而且在一个月以后，整整一个月以后有了新“国八条”的出台，第二天又有了重庆和上海的房产税的出台，那么这样就让总理的这个话有了一个兑现，那么这个时候呢，很多人从将信将疑到了深信不疑，也就是说政府对房价的调控，让房价到达一个合理的价位，这个决心是不动摇的。
    马光远：这个事实上从我们对目前的整个房地产市场这种大家集体的沉默就可以看出，对未来房地产市场的整个走势分歧已经变得越来越小，也就是说最起码大家认为已经看不准了，不像以前一样我深信不疑地认为房价会继续上涨，这个分歧已经不存在了。第二个我们看到这个政策层面事实上彻底的扭转了人们对未来房地产以前的一个判断的逻辑。你比如说限购政策，新的“国八条”里边推行到全国的限购政策里面，基本上杜绝了一个家庭拥有第三套房，但是以前之所以在年底的时候整个成交量仍然比较高，是因为具体怎么执行，因为有很多漏洞，比如说谁跟谁一个家庭，事实上如果没有结婚证，如果没有别的民政部门配合的话你很难搞清楚，所以北京事实上从去年2010年4月30号“京十二条”就有了限购政策，但是我们看去年北京的成交量并不低，为什么呢？执行的漏洞非常大，现在我们看到北京马上就要出台新的所谓的非常严厉的配套比较，非常严密的这样一个限购的政策出台以后，那么据测算，影响的人群可能会达到百万以上，这个对整个的不合理的需求的抑制是非常大的。
    刘戈：对。
    马光远：第二个就是前不久的春节前最后一个假期的加息，这个加息我们可以把它看成一个非常6+1的政策，6就是二套房的首付6成，这个在世界上是最高的；第二个就是加息，而且加息不是一次，是一而再再而三可能会加下去，昨天我们分析的时候讲到。
    主持人：对，可能会进入一个加息周期。
    马光远：今年最少有两次加息，这个空间一旦上去的话，那么对整个购房人的成本影响比较大。第三个我们看到整个房地产本来的整个购买群来讲的话，由于这个限购政策的存在，首先抑制了富人投机性的需求，第二点加息政策的存在抑制了穷人的买房需求，整个不合理的需求。
    刘戈：对，就是你把房子卖给谁，现在成了问题了。
    马光远：所以这两个比较叠加的因素加起来以后，这个预期就彻底改变了，那么再加上包括税收政策，包括土地政策，包括整个房地产市场的这种，对整个市场持续的调控政策，我们觉得这一次似乎我们说了多年“狼来了，狼来了，这次应该是狼来了”，否则的话大家都不会悄然无声，现在都在观望未来会怎么走。
    主持人：可以说我们现在是站在一个房价调控的十字路口，那么出台的这一系列房地产的调控政策，对于房价的抑制会起到怎样的作用？未来的房价走势将会怎么样？一段广告之后马上回来。
   
    房地产调控再加力，新一轮调控后续影响是什么？未来房价走势又该如何判断？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：好，欢迎回来，继续一起来关注一下我们大家都非常关注的房地产市场。面对春节期间成交量相对冷淡的房地产市场，多方媒体也是发表了自己不同的观点，接下来通过一个片子一起来了解。
   
    国家统计局数据，去年全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但最明显的特点就是利用外资自筹资金增速较快。与2009年的数据相比，2010年国内贷款的占比从20%下降到17%，自筹资金则从31%上升到37%。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。
    连平（交通银行首席经济学家）：由于今年受到调控的影响，多管齐下各项措施的出台，以及去年政策出台的滞后效应，再加上货币政策的收紧，整个来说今年的房地产交易不会像去年这样活跃，信贷总量超过2万亿的可能性比较小，我们觉得会有所回落。
    专家表示，存款准备金率每提高0.5个百分点，意味着有3000亿元左右的资金被冻结，这与普通增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张，而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。
    中国社科院房地产金融专家尹中立表示，今后楼市资金去杠杆化的趋势会更加明显，过去几年企业开发贷款和居民消费贷款领域出现的“空手套白狼”现象会大大减少，并有利于缓解房地产领域资产泡沫。
    在资金压力下一些香港上市的内地开发商已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托基金等融资方式被广为应用。碧桂园和恒大地产新年伊始便已相继在港发行债券融资，但房企海外融资代价也十分高昂。以恒大地产为例，今年1月14号发行的5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，这种融资方式也被一些业内人士指为饮鸩止渴。
    新华社文章援引专家观点说，一次次加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产企业的资金来源，如果一系列政策严格执行，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金断裂危险，今年开发商不差钱的局面将改变，部分企业将面临被迫降价促销，进行资金回笼，这有助于房价适当回归。
   
    主持人：看了刚才这样一个片子我觉得一系列的调控政策可能对于房产商来说，好像是资金链会有一点吃力，那接下来对于今年我们不敢说未来的房价走势将会怎么样，我们预判一下今年，两位评论员会有怎样的观点？
    马光远：我们从今年整个来看的话，应该说抑制房价的因素，包括第一个政策，包括政策的信息，包括限购等等一系列的政策这个态度是比较明确的，但是推动房价的因素也存在，你包括流动性是不是能够得到彻底的改变。第二点通胀究竟会走向何方？第三点开发商的资金链究竟怎么样？现在我觉得唯一可以说清楚的就是开发商的资金链可能会出现问题，目前从整个135家上市公司的资产负债表和它的现金流来看的话，那么135家的现在根据去年前三季度的统计，差不多快到一万亿了，整个的负债的情况；第二个从现金流来看的话，135家的整个现金流是一个负的现金流，这个跟去年整个现金流，正的现金流达到500多亿这个情况不可同日而语。
    主持人：对。
    马光远：所以能不能到2008年那个时候，能到房价的一个拐点，2008年的时候我记得当时大家测算的结果是资金的缺口是9千多亿，9千多亿到1万亿之间，这个时候房价会往下走，现在资金缺口究竟会有多大，135家的现在整个负的现金流是1千多亿，那么再考虑到一个叠加的效应的话，可能目前整个资金缺口是5、6千亿的样子，那么再考虑到这几年规模的增长，所以还有一个持续的过程。那么再加上我们知道整个的开发商对整个房价的走势，我总结成四步曲，刚开市的时候当然很狂妄，说总是想房价会怎么上涨。
    主持人：牛。
    马光远：第二个对政策进行嘲笑，对那些说房价下降的人进行无情的嘲笑，第三个开始骂政策，骂政策的时候表明他开始痛了，感觉到这个政策对他有威胁了。
    主持人：对。
    马光远：第四个开始哭，开始叫痛，说这个打得我好痛。
    刘戈：牛、笑、骂、哭，四步曲。
    马光远：我们会怎么样怎么样，但是现在来看的话，到第三步曲了，第四步还没有出来。
    刘戈：我们一般判断未来还是按照过去已经发生的事情来进行判断。那么我们来看一下，就是从2006年8月份那个时候开始宏观调控，开始加息，当时的利息是，一年期的利息是2.52%，那么一直加息加到2007年的12月21号，加到了多少呢，加到了4.14%。
    马光远：4.14%。
    刘戈：这个大约用了一年半的时间一共加了七次息，那么现在我们返回来看这一次的加息周期呢，现在已经加到了三次。
    主持人：对。
    刘戈：那么加到了3%，按现有的速度也需要加到4.14%的话基本上也需要四到五次。那么这样的话我们再看当时房价和这个加息之间的关系，那么实际上在最后一次加息的到2007年年底的时候，王石当时就提出来观点问，然后在深圳的话开始房价下降，但是在其他的一些地方还在稳步上升，北京一些地方还在焦灼状态，但是到了2008年的秋天以后那么北京的房价也开始松动，开始下降，那么这个周期大概在深圳的话可能也就是2、3个月就距离第七次加息这个距离，当然这样一个过去的事情来说未来不一定准确，但是我们可以作一个参考，就是相互之间它可能会有一定的时间延迟的关系，但是这个延迟的时间多长，以过去的这样一个感觉来看，三个月到半年，或者最长一年的时间。
    主持人：接下来我们还非常想看一下我们老百姓他们的观点，我们来看一下网友的评论。
    第一位朋友“小向”他说，“春节之前所出台的一系列针对房地产的新政，从目前情况来看还算‘给力’，但是一时的冷清并不能代表几个政策就能够达到真正的效果，个人认为各地应该从头到尾严格执行这一政策，而不是虎头蛇尾，这样楼市降温才有希望。”
    这位朋友“满堂红投资”他说“如果‘新国八条’等组合拳还是不能压制楼市的非理性上涨，建议国家及时推出一剑封喉的绝杀措施；对二手房交易中的卖楼方征收最低40%，最高100%的个人所得税，此税用于建保障房，这样我看还有谁去投机炒楼。”
    马光远：这个办法确实挺好。
    主持人：这个办法还是有它的……
    马光远：有合理性。
    主持人：对，有合理性。
    马光远：香港的那个印花交易税差不多就么一个思路。
    主持人：所以我觉得我们经常从网友的评论当中还能发现一些真知灼见。
    马光远：对，政策智慧。
    主持人：接下来我们再来听一下我们财经频道特约评论员他们有着怎样不同的观点。
   
    刘元春（中国人民大学经济学院副院长）：会在2季度开始房价可能会出现一些松动，这种松动如果现有的这些货币政策进一步的收紧，还有“国八条”的这种实施力度，效果较好的话，可能会出现三季度的进一步回落。但是这种回落，第一个它是一个资金链紧张所带来的销售商经营策略的一个调整；第二个，由于民众预期做出调整，观望所产生一个产物；第三个，保障性住房大幅上马所带来的结构性的一个调整。这几个方面可能都决定下调的幅度并不是很大，可能很多房地产商会通过优惠措施和一些变相的降价的形式来进行促销。
    尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任）：现在全国大概有三十多个城市限购，房价的泡沫现在有向中小城市蔓延这样一个危险，所以我主张限购作为一种短期的行政命令的措施，还应该再扩大，还有一个重要的东西，就是国务院的新“国八条”还有各个地方落实的细则，都一定要付诸实施。保障型住房的开发也真正要行动到位，要加强舆论的监督。
   
    主持人：那么对于房地产的调控当前着重我们需要注意哪些方面？两位评论员有怎样好的建议？
    刘戈：现在政策的力度是够的，但是地方政府执行的积极性，那么我们现在通过一种纪律上这样一种文件的压力让他能这么做，但是最终长远来看的话，他的地方税收怎么解决，这还是一个根本性的问题，所以的话包括房产税的这样一个探索，给地方政府开辟一个新的税源，能够让他自觉地去执行中央的这样的一些政策，那么这样可能是一个长远之计吧。
    马光远：我觉得在政策层面上新的“国八条”挺好，但是有一点我觉得强调得不够，我们在限购，当然限购整个是抑制不合理的需求，但是限购完以后租房的房源怎么来，这是我们必须要考虑的问题，如果说大家都买两套房自己住的话，那你没地方去租房了，所以我觉得在整个租赁市场上这几年政策合乎的程度远远不够。
    刘戈：公租房。
    马光远：比如说我们怎么样来鼓励大家把房子拿出来出租，而不是闲着，比如说我们可以在政策上规定，你如果……