成都版“限购令”被疑将推升郊区房价

　　业内人士认为，限购令的实质是在为保障房的推出争取时间

　　穆之

　　春节刚过，成都市率先拉开了楼市“限购令”密集出台的序幕。

　　按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市从严制定和执行住房限购措施，并在2月中旬前出台，之前仅有上海、青岛和济南出台。

　　2月15日，成都市正式出台了住房限购政策：本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

　　限购传闻致交易火爆

　　2月17日，记者再次来到成都市房产交易中心，看到这里办理手续的人仍不少。在交易中心大厅内外，都能听到很多市民在谈论成都的住房限购政策。有人高谈：“你把房子放在那里没事，等过段时间再卖都可以。”

　　事实上，2月13日网络上就流传出成都限购令的政策内容。2月15日，记者在中原地产的一家门店，就碰到两名市民在谈论自己的购房条件，而业务员也围在一起谈论限购政策，当天，他们就接到通知，成都要开始执行限购令。

　　“‘限购令’的靴子一直悬着，使得春节的交易量令人惊讶。”四川中原地产市场研究中心总监卢华表示。成都市房管局数据显示，2月2日~10日成都主城区新房共成交1103套，成交面积119808平方米，和各地楼市普遍冷清形成鲜明对比。

　　成都全程机构总经理蒋晓冬表示，在政策出台之前，猜测比较多，也有大量先期购买的，需求得到一定释放。其实，去年下半年，一度流传成都也即将出台“限购令”，使得市场交易活跃。在国务院规定2月中旬必须出台限购令之后，成都的成交量迅速放大。

　　2月13日网络上传出成都本地楼市细则即将出台的消息之后，成都楼市新增供应增加，新盘猛然放量。1508套的商品住宅成交套数，不仅创下了成都2011年单日成交最高纪录，而且还领先排名第二的重庆1136套，国内还有5个城市成交不足百套，引发了市场的强烈关注。

　　作为中西部特大中心城市，并有宜居的印象，成都市无论在区域内的人口集聚和投资需求都很大。卢华表示，中原地产的调查数据显示，持外地户口在成都买房的人群占整个市场的30%~40%，因此，此次限购政策将会影响到20%的购房人群。

　　事实上，在“国八条”出台之后的第二天，记者在成都房产交易中心就发现，排队过户的人显得很拥挤。很多购房者的心理大多为了降低交易费用，因为未满5年交易营业税将全额征收，同时赶在购房门槛提高之前购房。

　　郊区房价将大涨？

　　成都市的限购政策规定，住房限购范围为本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区。有业界人士据此分析认为，郊区房价将会上涨。

　　蒋晓冬认为，限购政策会促使10%的外地购房人群选择到郊区置业，可能会带动郊区房价的上涨。事实上，近年来，随着交通设施的完善，以及房地产开发的力度加大，温江、双流、龙泉、郫县、新都等近郊区县越来越受到购房者的关注，而在整个成都楼市的成交量中，郊区房占有六成。

　　不过，卢华认为，并未见得郊区房价会因限购政策出台而大涨。中德世纪营销策划部经理郑宗盛则分析认为，郊区房大涨只是一厢情愿，因为郊区房无论配套还是地段都不如市区房，除了高档房比市区房好之外，房价上涨的理由并不充分。

　　另外，郑宗盛了解到，一些炒房客已经开始转移资金。“未来几个月，房地产市场肯定会低迷，房地产市场的收益会很低，在投资收益最大化的考量下，一些投资者开始将资金委托于私募，投资黄金、股市等领域。”

　　不过，业内人士认为，成都的“限购令”有“放水”之嫌。除了只在主城区进行住房限购之外，成都市对外地户籍无房居民家庭购房的规定是：可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房。但是没有规定纳税和社保缴纳的时限，因此有业内人士表示，缴纳了一个月是否就可以购房？

　　后市影响难估？

　　当然，成都出台“限购令”，已经在市场上产生影响。老百姓产生了降价预期，未来的观望氛围将较浓，这会影响到后市的交易量，可能进而影响价格。卢华表示，3月份估计会很清淡，往年四五月份市场会慢慢上涨，但预计今年这些月份也不会好起来。

　　不过，“经过2009年到2010年，房地产企业资金链还能够坚持一阵子。”卢华表示。限购令出台之后，房地产企业会根据市场情况调整营销手法，比如针对首次置业人群。但是，她认为房价是否下跌现在还难以预料。

　　郑宗盛也表示，接下来三个月肯定是低迷期，甚至在较长一段时间仍难摆脱低迷。“摆脱低迷期难度很大，除非政策上进行调整，或者政策执行上开始松动。”但他认为，房价短期内下跌的可能性不存在。

　　“影响房价的因素很多，政府限制购买住房套数，但是购买力没有得到释放，一定会在合适的时机进入。”郑宗盛认为，“在未来6个月到一年内，房地产企业不会有什么问题，比如万科今年1月销售额就达到200多亿元，大型房企融资渠道也比较多。而中小房企大多已经转移到三四线城市去了，最近三四线城市很火爆，他们回款也很多。”

　　不过，除限购令之外，保障房政策对市场也会产生很大影响。“限购令的实质是在为保障房的推出争取时间。”卢华认为，相比限购政策，更应该关注的是保障房政策。“今年成都要推出400万平方米保障房，这个量已经占到成都主城区去年半年成交量。这对市场的影响就会很大。”

　　成都市《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》要求，2011年全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，超过前三年保障性住房建设总量的两倍。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。