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发布时间:2011年02月24日 08:55 | 进入复兴论坛 | 来源:每日经济新闻
每经记者 叶书利 发自北京
春节前,“新国八条”出台,楼市炒作风日衰。春节后,这股炒作之风却借限购令等调控政策,顺势进入租赁市场,促使租赁市场涨声一片。
有专家向《每日经济新闻》记者说,限购令等楼市调控政策在增加租赁需求量的同时,也促使二手房成交量下降,大量二手房进入租赁供应市场,因此,调控政策并没有多大程度上改变租赁市场的供求关系。而中介及一些个人二房东借势炒作,才是房租上涨的主因。
二房东两次借调控提价
高兰在北京海淀区一家物业公司工作。她向《每日经济新闻》记者介绍说,她于去年1月在昌平区回龙观一小区看中了一个合适的房子。这个房子150平方米左右,当时二房东刚从原屋主那里以一个较低的价格整租了二年。整租后,二房东将这个房子分割成7个小房间,包括一个主卧、一个次卧、四个小隔间以及一个阳隔。高兰租了一个次卧,当时签订的租约合同期为一年,每月房租650元,押一付三。
但在去年10月20号前后,也就是一年租期内最后一次交下季度房租时,二房东以第二次楼市调控后租赁需求增加,各地房租涨价为由,单方面要求将月租金提高到730元。虽然高兰觉得这种做法不合理,但最终还是答应了。
今年春节后,在签订新合同时,二房东再次要求将月租金提升到850元。二房东的理由是,由于北京出台了新版限购令,大量外地人无法在京买房,租赁市场需求大增,因此与其他人一样,顺势涨价。
起初高兰不同意,但出去找了一圈后发现,房租已普遍性上涨,且理由几乎一致。高兰介绍,与她同住的租户也都面临类似问题,有的租金从开始时的430元涨到了目前的500元。
高兰告诉记者,其实他们交的房租过半被这个二房东赚了。她解释说:“同住的一个租户曾看过二房东与原屋主的租赁合同,整个房子一个月的租金才1800元,但目前被分割出租后,一个月的租金近4300元。”而且据她了解,这个二房东在北京囤积了大量租赁房源。
实际上,目前北京租赁市场,除了大量的个人二房东外,也存在机构二房东,即房地产中介。
记者的一位朋友小明就遭遇过房地产中介的盘剥。
小明介绍说,他于去年2月通过一家中介公司以1900元租了一个一居室,租约期为一年,给了中介公司1900元作为中介费。结果后来才发现,这个房子是屋主以1500元的月租金租给中介公司的,且还向中介交了1500元中介费。
小明说,一年下来,中介可以坐收原屋主1500元的中介费、小明所交的1900元中介费,以及转租中间产生的每月房租差价400元,共计8200元。小明所交的房租中,相当大一部分流入了中介二房东的口袋。
“京15条”难推高房租
近段时间以来,包括北京在内的全国各地房租上涨声一片。业内人士向《每日经济新闻》记者透露,除了因房价飙升导致房主心理租金价位提升等正常原因外,包括中介、个人在内的二房东、业主等借楼市调控携手炒作,是这波房租上涨的主因。
上述人士进一步分析说,目前由于楼市调控,交易量大降,中介机构转而将公司业务重点转向租赁交易。相较于买卖交易,租赁交易不涉及产权登记,所以备案不彻底,目前北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足市场总数的1/5,因此楼市并不存在一个权威的租赁市场统计数据,这也为中介机构炒作提供了空间。
在限购令等政策下,中介大肆鼓吹租赁市场需求量大增,并适时推出房租上涨的统计。比如在北京租赁市场,目前各大北京中介公布的数据中,近80%以上的供给量集中于城八区,而实际上,北京租赁市场供给量过半在郊区。中介之所以这样做,就是为了在统计中有意增加城区供给量比例,从而最终推高北京市区整体平均房租水平,营造舆论环境。他认为,统计中的数据采集源本身是有问题的。
在舆论营造的过程中,楼市新政成了房租上涨的炒作理由。在北京,一些中介不断宣称,因为“京15条”对外地人进行了严格限制,导致大量欲购房者由买转租,增加了租赁需求。
但北京中原三级市场研究部总监张大伟对 《每日经济新闻》记者表示,买卖市场受限导致需求积累,从而推动房租上涨的说法不成立。
他具体分析说,北京中原的统计显示,目前北京租赁市场,外地户籍客户占78%左右,这部分人群受到“京15条”的限制较大。非京籍人士也可分为几类。首先,新来京人群。毕业生来京高峰期一般集中在7月左右,目前不是高峰期;其次,已在北京租房的人群,不会因为买房需求受限而新增租房需求。北京中原统计数据显示,北京购房者中绝大部分为之前已有房产或者租房人群。
张大伟指出,新政后,北京中原预测北京二手房及商品房买卖交易将明显萎缩,特别是二手房交易可能下降近五成,本来可能出现在买卖市场的房源很可能转移到租赁市场,从而增加租赁市场的供应量。虽然第三轮调控将使得租赁市场的需求明显增加,但是由于租赁市场供应量在增加,如果没有炒作等因素影响,预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨,价格基本平稳的局面。