调控加码：期盼房价回归理性

　　作者：■本报记者 陆昀

　　在调控大幕下，很多对楼市观望已久的人们对未来楼市回归理性心生期盼。2011年政策的执行能否给我们带来惊喜？

　　2011年在新春的爆竹声中，被认为史上最严厉的楼市调控政策在此前几度调控基础上叠加发力，以调控为开年序曲，拉开了“十二五”房地产市场的帷幕。在调控大幕下，很多对楼市观望已久的人们对“十二五”楼市心生期盼。2011年政策的执行能否给我们带来惊喜？

　　在连续几年房价飙升、数度政策调控后，“我想有个家”对很多人仍是奢望。而去年年底，温家宝总理在参与中央广播电台直播时明确表示，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。进入2011年，楼市调控一手指向投机投资，一手托起民生保障。“新国八条”出台，沪渝房产税试点落地，央行再度加息，根据中央的要求，全国主要城市相继出台地方调控细则。住房与城乡建设部承诺，今年计划建设1000万套保障性住房。全国的保障性住房规划首度超过商品房。保障民生的调控主旋律使很多身处“夹心层”的消费者今年对“家”尤为期盼。

　　政策是否还会加码

　　今年1月以来，从中央到地方针对房地产各环节的调控政策可谓密集，按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施，并在2月中旬前出台。然而，按此要求，目前只有20余个城市推出了地方限购细则，还有不少城市迟迟没有出台新“国八条”的实施细则。最近楼市交易量由于限购、限贷出现明显下降，但房价仍有上升，国家统计局的数据显示，1月份10个大中城市新房价格同比涨幅超过10.0%。热点城市出现新楼盘推迟上市、房租上涨的局面。

　　房价成为连续三年来两会最受关注、讨论最为热烈的问题。经历了多次调控、观望、报复性反弹后，消费者在观望和行动的选择间挣扎，很多人担心政策的持久性。对此，业内人士认为，中央以往对房地产市场的调控多采取经济手段，以降低楼市升温速度为目标，但此轮调控采用了大量行政措施，政府正在努力构建以保障性为特征的房地产市场结构，以解决房地产市场所反映出的政治经济深层问题。在这一目标下，市场各方在新政策下的博弈或将令中央调控政策加码。

　　日前，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上的一番讲话进一步印证中央对房地产调控的决心。李克强强调，各地要及时制定实施细则，有效抑制投资投机性需求，增加普通商品住房供给，坚决落实进一步加强房地产市场调控的政策措施。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，最近是房产调控政策推出的密集期，中央要求各地调控细则出台的时点正好在两会前，有利于各方面意见在两会期间充分地反映出来，以便于政府对政策执行效果和两会期间议案提案意见作出进一步反馈，预计两会后还会有新的政策出台。聂梅生认为，政府要落实保障住房的供应，一定会抓住对房地产影响最大的资金环节加以调控，去年取得的土地出让金高达2.7万亿元人民币，今年重点会抓地方政府的投资。此外，加息、提高准备金率等金融手段一定会用。虽然新的加息举措并不一定是冲着房价而来，但会影响到房价。

　　中央的调控政策一轮比一轮强硬，但从目前各地已经出台的房地产调控政策看差距很大，政策在实际执行中也有紧有松，北京早在去年就已经有了限购政策，但执行得并不到位。对政策能否持久的疑虑与调控的升级相伴而生。业内人士认为，当前楼市新政策的推出固然需要，已有政策的执行力度对调控以及政府公信力的影响也不容忽视，政策不在于“炮声大”，各地细则的可操作性以及政策的落实力度尤为关键。

　　“限购”引发的需求“速冻”似乎并没有让开发商起急。有开发商称，目前，2.7万亿的土地出让金很多已经通过拿到的土地证又被开发商在银行作了抵押贷款，开发商不卖房，银行最终要“埋单”。因此，现在的政策不过是在短期吓吓炒房的，不会坚持多久。业界人士认为，在严厉的调控政策下房价仍然高企与利益群体“屡调屡涨”的惯性预期不无关系。但今年的信贷收紧以及限购令直指开发商资金链“咽喉”。在流动性收紧大背景下，房地产开发贷款增速将持续回落，限购、限贷、连续加息将使开发商今年的销售资金回笼速度减慢。

　　温家宝总理日前再次重申“抑制房价还有信心”，并强调“要防止捂盘惜售圈地不用”，这意味着开发商“以时间换取涨价空间”的惯用对策将面临“魔高一尺，道高一丈”的政策清理。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，眼下开发商中存在着与政策博弈的情况，但今年的调控不会重复2008年至2009年时的“放松”。此前的“十大行业振兴政策”与当时爆发的全球金融危机有很大关系，而今年中国着手解决自己的问题。况且现在的房地产牵涉出的已不仅仅是房价问题。当前的限购政策不会是短期的，这次限购政策推出的最大意义在于确定了“一户最多两套住房”的思路，市场化和民生保障将成为长期的房地产行业政策。开发商应以积极的心态面对才是上策，而不可太“自恋”。

　　最近有媒体披露，广州2011年财政预算报告计划出让金收入为646.5亿元，比去年卖地收益增加了190.8亿元，增长41%。聂梅生认为，土地财政问题突出，极大地增加了银行的风险，房地产市场不是不会出现“一地鸡毛”的情况，相信中央政府今年会加强对土地环节的调控。

　　保障房离我们有多远

　　保障性住房是新一轮房地产调控的重要抓手，是我国构建住房市场供给“双轨制”的一个大动作。今年以来，有关加大保障性住房建设的消息不断。 中央确定，2011年全国将建设各类保障性住房1000万套，开工量比去年增加了70%，几近去年全年商品住房的供应量。温家宝总理日前又表示，今后5年新建3600万套保障房。国务院副总理李克强两会前强调，今年建设1000万套保障性住房是硬任务。要求各地抓紧安排开工，尽早建成投入使用。住房与城乡建设部此前已给地方保障房建设工作下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必须在今年10月底前全面开工。中央与省级政府则以“军令状”形式签订了责任书。

　　配合覆盖全国的“限购”措施，需求的削减与保障性住房供给的大幅增加，显然将使楼市的供求矛盾在今年得到有效缓解，这无疑对于房价走势产生影响。大规模的保障性住房建设被民众称为“温暖工程”，两会尚未召开，社会各界围绕着保障性住房建设的讨论已经空前热烈。很多处于“夹心层”的中低收入者对今年的楼市充满期待。但同时也有不少人对即将进入大规实体建设阶段的保障房建设投资力度有所担忧，对保障房中各类住房比重、合理性倍加关注。

　　几年来，保障性住房建设的资金来源、土地供应在很大程度上影响着其建设速度。2010年起，中央即采用与地方政府签订“军令状”的方式督战保障房建设。全国最终有590万套保障房开工建设，建设完成了370万套。此前，2008年各类保障房开工231万套，2009年是485万套。

　　按中央要求，在全国土地供应计划中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比需要超过70%。此前国土资源部公布，去年上述三类房实际用地9.58万公顷，占全年供应量的76.4%。其中，28个省(区、市)三类房实际用地占全部计划比例均超过70%。国土部表示，2011年继续增加保障性住房和中小套型限价房建设供地总量。

　　根据已经披露的信息，今年全国的保障性住房建设需要1.4万亿元的投资，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。据了解，目前中央已经明确，及时下拨中央财政专项补助资金；督促和引导金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。根据10%的土地出让金用于保障房建设的国家规定，去年全国土地出让金总额达2.7万亿元，即应投入2700亿元。截至2010年8月，中央财政去年年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设资金已全部下达，加上地方公积金增值收益，保障房缺口仍然高达万亿，需要握有大量土地出让收入的地方政府积极投入。

　　据了解，目前各地政府广开思路拓展保障房建设的资金来源。目前已有北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。其中，北京去年一年试点用公积金贷款支持中心城区人口疏解与旧城保护安置房、公租房和经济适用房项目建设，贷款额度209.02亿元，惠及34个项目，建筑面积规模1113.1万平方米。重庆市为确保公租房建设速度明确民营企业可以参与公租房建设。

　　虽然各地在积极开拓住房公积金余额移用、社会融资、吸引民企参与投资建设、房地产信托投资等多种渠道，但很显然，保障房的本质是政府补贴低收入阶层住房，地方政府对保障房建设的资金投入应该是保障房建设的最大支点，提取土地出让金的10%是保障性住房建设的主要资金来源。民众的住房梦很大程度取决于这笔资金能否及时到位。

　　保障性住房离广大的中低薪阶层越来越近。然而保障性住房的有效供给问题随着建设量的逐年加大也逐渐凸现。

　　上海统计局报告显示，2010年上海市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米，其中“经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米，占2010年的43.6%，比上年增长15.4%。上海2009年保障房销售面积为639万平方米，占当年住宅销售面积为21.8%。另据《中国统计年鉴2010》的数据，2009年上海销售经适房只有0.19万平方米，即上海所谓保障房大多是动拆迁安置房。

　　著名经济评论人叶檀指出，地方政府通过大拆大建加大保障房中棚户区改造等拆迁房的比例，这无助于增加住房的有效供应，对需要保障的不属于拆迁范围内的无房户作用不大。政府应将拆迁房的数据在保障房中单列出来，让真正的新增保障房一目了然。

　　去年我国共建公租房37万套，今年1000万套保障房任务中，公租房的规模虽然进一步扩大，将达到200多万套，是去年的6倍。但越来越多的人提出，保障性住房建设应以公租房和廉租房为主。两会前很多网友建议政府应该压缩乃至取消已经沦为公务员福利房和“特权房”的经济适用住房。从长远角度考虑，保障性住房政策的重心应倾向廉租房、公租房，明确规定公租房和廉租房在保障房建设中的比例，建立健全廉租房供应、退出机制，逐步地、有计划地、有制度地收缩寻租不断的经济适用房的供给，让低收入者切实有效地享有到保障性住房。对此，人们还需要等待政府从机制上进一步加以完善。

　　变买为租住有所居

　　限购令使今年的房屋租赁市场十分活跃。业内人士认为，新的调控政策带来的住房结构改变将逐渐使住房租赁市场与住房买卖市场并重发展。

　　限购令、首套房贷利率的上浮以及商业房贷和公积金贷款利率不断提高，促使许多准购房者将购房需求转为租房，二手房业主在惜售心理作用下也在由售改租。变买为租，“住有所居”成为很多人的选择。然而，虽然今年市场上可供出租的房源量有所增加，但租金价格出现大幅上涨，特别是北京、上海、广州、深圳以及杭州等房地产一线城市快速增长的房租价格令很多人难以接受。国家统计局公布的数据显示，1月份住房租金价格上涨7.1%。伟业我爱我家预测，2011年北京的租赁市场将呈现出可供出租的房源量明显增多，租房需求大幅增长的局面，相比去年将有10%以上的增长，而租金价格上涨幅度预计将达到12%。很多人忧心租房也将变为奢望。

　　从目前看，一线城市房租的陡涨与春节后需求增加有一定关系，同时与出租房业主叫高房价、部分房产中介的有意抬价不无关系。

　　最近已有消息，北京市正在研究相关措施以稳定租金。将于4月1日执行的《房地产经纪管理办法》将对房地产经纪机构和房地产经纪人捏造散布涨价信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的行为予以限制。

　　另外，最近很多政协委员、业内人士也针对加大房屋租赁供量向政府提出多种建议。郭松海委员在提案中建议，当前，大规模建设公共租赁房是必要的，但毕竟有滞后期限。为此要增加租赁市场的有效供给，可以在住房空置率高的特大城市开征闲置税，迫使大量闲置住房进入市场，进而在一定程度上能稳定住房出租价格。政府应运用政策推进住房租赁业务，加大向存量市场拓展力度，改变长期以出售为中心的住房流通格局。伟业我爱我家则提出，降低收缴出租房综合税，以鼓励出租房屋。中原地产认为，租赁市场的价格完全取决于供求，而政策对供求心理预期改变影响很大，政策的导向与持久是使市场平衡的关键。

　　今年房价走势如何是置业者最关心的问题。

　　业内人士普遍认为，严厉调控政策的持续出台释放出决策层对楼市调控的决心。2011年房地产调控将继续加码。今年楼市房价回调预期在连续的政策刺激下将不断强化。治理通胀是2011年宏观调控的重点，物价的全面、持续上涨有望得到有效遏制，会为房地产调控创造条件。但如果2011年无法有效地管理通胀预期和治理通货膨胀，房地产作为少有的保值增值选择，仍将会带来投资性需求的进一步上升，进而使房地产成交价格得不到有效控制。

　　中国不动产研究中心预期，2011年前半年房地产市场将会在通胀与房地产调控的交互作用下运行，行业景气度有望维持上升，成交量可能会有较大幅度的下降。后半年通胀有望得到合理控制，房地产调控的影响将占据主导因素，房价有望保持稳定并出现小幅下降。