上市房企负债率集体上升 楼市难以承受之重？

　　2010年房地产开发商迎来大丰收，上市房企业绩普遍飘红，但伴随这些地产大佬销售额大幅飙升的，还有高企的资产负债率。

　　《第一财经日报》记者根据Wind资讯统计，截至3月10日，按照申万一级行业分类，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报，扣除3家ST公司，包括万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、华侨城（000069.SZ）等在内的18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升。

　　保利负债“最高”

　　在“招保万金”四大房企中，保利地产率先发布的2010年度财报显示，去年公司实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%，净利润为49.2亿元，较上年同期增四成；万科2010年实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。

　　这仅仅是房地产企业业绩大幅增长的一个缩影。本报统计显示，已公布年报的21家上市房企期末合计持有货币资金824亿元，较2009年末的567亿元增长了45.33%。

　　但不容乐观的是，在房地产企业营业收入、净利润和货币资金大幅增长的同时，行业负债上升的速度更快。截至2010年期末，上述21家上市房企短期借款已累计达到130亿元，较2009年末的83亿元增长了56.63%。

　　与此同时，该21家房企的一年内到期流动负债则几近翻番，从2009年末的148亿元增加至2010年的268亿元，增幅高达81%。

　　从资产负债率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地产企业中，保利地产、华远地产、中华企业、莱茵置业、万科、空港股份、中航地产、嘉凯城等9家公司资产负债率超过70%，而2009年这21家公司中只有7家资产负债率超过70%。

　　资产负债率在60%~70%之间的房地产企业，则包括华侨城、万通地产、中弘地产、华丽家族、广宇发展等5家。

　　在上述18家企业中，保利地产以高达79%的资产负债率位居第一，较2009年的70%的资产负债率上升了9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%，而2009年则分别为73%、70%和74%。

　　去年销售规模突破1000亿元的万科，其资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升了8个百分点。

　　同样引人关注的是，上述21家上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计2046亿元升至3123亿元，增长幅度高达53%。

　　房企资金链趋紧

　　不仅如此，21家上市房企中多数公司经营活动中的现金流量净额为负，其中保利地产的公司经营性现金流净额从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至2010年期末的-223.7亿元，经营性现金流净额走低情况最为明显。

　　华侨城的经营性现金流净额下降也相对严重。根据华侨城的年报披露，2010年公司资产负债率高达69.69%，创历史新高，同比增长了6.93个百分点。同时，公司经营性现金流净额则从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元。

　　资产负债率走高和经营性现金流净额下降，在很大程度上来自于房地产企业在去年的大规模扩张，尤其是购买土地的支出大幅增长。其中，万科去年新增项目87个，对应权益规划建筑面积约2215万平方米，新项目权益地价总额合计614.6亿元。

　　从行业现状来看，上市房地产公司的经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。

　　根据万科2010年年报的解释称，公司资产负债率上升是受预收账款大幅增长的影响，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。截止到报告期末，万科的净负债率为17.5%，较2009年底的19.7%下降2.2个百分点。

　　国泰君安分析师邓京晶发布研究报告称，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。

　　尽管2010年末上述21家上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率的攀升也为下一步发展埋下隐患。

　　万科董秘谭华杰在3月8日的媒体会上说：“由于行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”

　　为应对这一现状，谭华杰2月23日在接受媒体采访时谈到，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。

　　大连友谊（000679.SZ）今天发布公告称，公司主动申请撤回非公开发行方案获得中国证监会批准。继中天城投（000540.SZ）、海印股份（000861.SZ）之后，成为3月份A股市场的第三单关于房地产业务再融资申请终止的案例。

　　据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，但至今尚无一例增发获得成功。看来，上市房企今年融资依然难开闸。

　　（编者注：文中提及的21家上市房地产公司分别为，ST兴业、保利地产、华远地产、中华企业、莱茵置业、万科A、空港股份、中航地产、嘉凯城、华侨城A、万通地产、中弘地产、华丽家族、广宇发展、银基发展、天保基建、上海新梅、渝开发、海泰发展、ST重实、ST东源）