日本地震会改变租售结构 高层建筑市场风险大增

　　黄树辉

　　日本大地震在给制造业造成沉重打击的同时，与居民息息相关的房地产业更是首当其冲。

　　根据公开资料推算，此次地震海啸受灾严重的宫城县和福岛县两地，合计面积约21068平方公里，总人口合计约450万人，两地大量建筑被地震和海啸破坏、摧毁，为两地乃至整个日本的房地产市场蒙上一层浓厚的阴影。

　　由此前日本发生的历次地震以及国际经验判断，尽管政府会在地震后出台支持灾后重建的相关货币和财政政策，但由于震后房地产市场对货币政策的短期敏感度较低，这些政策不能改变地震对房地产行业造成的短期冲击。

　　短期市场“裂变”

　　尽管每次地震对不同国家和地区的房地产市场影响各异，但在灾后重建过程中，是否有新的土地投资机会、政府制定的住房重建政策如何保证商品房市场秩序、地震对住房消费者心理产生怎样的影响以及这种影响的衰减周期又是多久，乃至整个房地产市场的恢复期要多久等问题，却是共同命题。

　　美国1994年洛杉矶地震、日本1995年初的阪神大地震、中国台湾“9·21”大地震以及汶川大地震，在短期内都给当地房地产行业造成不小的打击，在很大程度影响了自住购买者与投资者。

　　日本阪神大地震造成经济损失1000亿美元，死亡6433人。日本房屋与城市发展部对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者进行了详细研究，震后购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋与私人商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%，私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。

　　高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。

　　成都正合地产顾问有限公司高级项目经理杨奕峰就地震对房地产行业的影响进行了专题研究，他在接受《第一财经日报》采访时表示，根据日本的调查，高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来一段时间内市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。

　　这种影响还包括去区域选择的变化。奈良县消费者调查显示，75.7%的消费者在震前选择居住于郊区，在地震后，88.6%的消费者倾向选择城市近郊区生活，上升幅度为17%，主要原因是消费者认为密度高的城市在地震中安全度更低。

　　但地震并未加剧日本房价的下跌。公开资料显示，阪神大地震后，日本全国土地价格指数在1995年与1996年分别下降3%和4%。其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，仅为1.6%和2.6%，远低于这一指数在1993年和1994年的下降幅度。这意味着，阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场下跌趋势。

　　行业恢复多重悬疑

　　日本政府为了减少阪神大地震对房地产和股市的影响，1995年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从年初的3.5%下降至年末的2.0%，对房地产形成有力的金融支持。

　　但杨奕峰根据研究结论表示，震后房地产市场存在三大规律，其中包括震后出台的货币政策并不能改变地震对房地产市场造成的短期冲击。

　　杨奕峰说，无论是美国洛杉矶地震后经济恢复的中性偏紧的货币政策、中国台湾“9·21”大地震后经济转型偏松的货币政策，或是日本阪神地震后经济衰退期激进的货币放松政策，都没有对震后房地产市场的恢复产生可察的差异效果。

　　另一个普遍规律是，房地产市场恢复期大约等于收入增长恢复期加上6个月。杨奕峰表示，如果地震对城市经济未产生严重破坏，区域居民收入未发生明显变化，震后房地产市场恢复期则为6个月。

　　但如果地震对城市经济产生严重破坏，区域居民收入下跌，震后房地产市场的恢复期等于经济恢复期加上6个月，因此这也在很大程度上依赖经济恢复速度。

　　对开发商而言，一个无法回避的问题是，高密度和高层住宅在震后面临不小的市场风险。杨奕峰表示，地震刺激低密度住宅销量，但畅销期较短，仅仅维持5个月左右。

　　地震后，日本采取政府基金与地震险相结合的方式进行灾后住房重建的资金筹措。在日本，地震保险作为房屋火灾保险的附加险而存在，房屋所有者有权选择购买与否，但由于日本地震频发，其实际购买比例较高。

　　值得关注的是，日本的灾后住房重建模式，更偏重于解决低收入阶层的住房安置问题。震后日本政府的住房重建以廉租房开发为主，虽然也鼓励自有产权住房进行大规模的物业维修建造，但对这部分住房建设缺乏足够的支持。