限购令致市场低迷 沪部分低价楼盘初现滞销

　　3月上旬，上海部分楼盘因低价而热销。不过，中房信昨日（3月14日）提供《每日经济新闻》记者的数据显示，那些成交均价低于上海楼市平均成交价格一半甚至更多的楼盘，目前整体遭遇滞销。其中，有六成以上楼盘在2月1日至3月10日的近40天时间中只出售不到10套房源。

　　上海房地产业内人士表示，在过去的几轮楼市调控中，上述上海低价楼盘从未滞销过。如今遭遇滞销，根本原因是限购令直接限制了投资性购房需求，让他们不能购买这些超低价楼盘。上述楼盘要恢复限购令前的销售量，唯一办法是在现在基础上，进一步大幅度打折促销，但这样开发商极有可能亏损。

　　低价楼盘也滞销

　　21世纪不动产上海区域市场中心显示统计，虽然上海3月1日至3月10日的成交均价环比2月份有所下跌，但依然达到1.98万元/平方米。其中，销售单价低于1万元/平方米的楼盘，总数只有23个，约占上海新建住宅楼盘的5%，被称为超低价楼盘。

　　上述超低价楼盘与同一板块的其他楼盘相比，价格要低很多。以宝山罗店板块的海上御景苑为例，成交均价仅为9624.5元/平方米，而同板块的其他楼盘目前售价已接近2万元/平方米。位于南汇临港新城附近的临港·蓝色城邦，每平方米成交均价虽达到9952元，但同区域新盘的房价已超过1.5万元/平方米。

　　然而，即便是低价出货，也未能改变滞销的命运。

　　根据中房信的统计，在2月1日至3月10日，上海销售单价低于1万元/平方米的23个楼盘中，只有5个楼盘的销售超过10套，其中即使销售最好的金悦华庭在此期间一共也只卖出25套，共计2060.88平方米。而同期上海销售最好的宝宸共和家园（非低价楼盘），一共出售了145套。

　　对此，中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，虽然这些超低价楼盘价格便宜，但地理位置、配套和品质逊色不少，这是项目滞销的直接原因。根据介绍，眼下上海卖得最好的楼盘，是贴近外环的高品质高性价比的楼盘，针对的主要是刚性需求客户。而上述超低价楼盘，由于配套尚未完善，因此之前销售主要是靠投资客拉动。目前由于市场低迷，投资客不再关注，上述低价楼盘也面临滞销情况。

　　“要想卖得好，就要降价销售”

　　“要想卖得好，一样要降价销售。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍提出上述超低价楼盘的出路，只有两个字“降价”。

　　他表示，即使在以往的历次楼市调控中，楼市成交无论多低迷，上海的超低价楼盘从未有滞销的情况。导致超低价楼盘滞销的原因，与限购令的推出有一定关系。

　　事实上，有部分投资客专门投资超低价楼盘，等待楼盘周边成熟，再高价抛售。这些投资者和刚性需求购房者最大的区别是，前者对项目周边的配套和交通情况关注度远不如后者高，并且愿意长期投资等房子升值。限购令推出后的市场，目前活跃的大多数是刚性需求的购房者。他们急于购买的也是目前交通成熟、配套完善的区域。而那些配套和交通都不完善的楼盘，尽管价格低，但很难吸引购房者。

　　“要让这些购房者忍受楼盘的缺点就只有降价，降到让购房者能够为低价接受楼盘的缺陷。”宋会雍表示，不过部分楼盘的利润空间已经有限，再继续降价，有可能会出现亏损。