银行反价夹心层吃哑巴亏 交易地位不平等是病根

　　伴随着中央楼市调控政策的频频出台，部分银行却假借调控之名掀起房贷“反价”风波。近段时间以来，继北京、河南、山东等地大规模爆发房贷纠纷之后，本报也接到了不少佛山购房者关于银行“反价”的投诉。而对于银行的这种行为，购房者、银行、开发商却是各有说法。

　　购房者遭遇“反价”银行辩称理解有误

　　“太可恶了，拖了两个月才跟我说没办法给到利率优惠”。3月14日，佛山市民殷先生打来投诉电话，异常气愤地向记者讲述了自己的遭遇。

　　据其介绍，他在今年1月初购买季华路某楼盘的一套洋房单位，在得到某银行客户经理“85折利率优惠”的明确承诺之后签订了50多万元的按揭合同，并办理了相关贷款手续。然而，就在他以为一切都已尘埃落定，做好供楼准备的时候，该银行工作人员却电话通知其“贷款已经审批下来了，但只能执行基准利率”，而对此的解释是中央刚刚有新的政策出台，殷先生已经不符合其银行的利率优惠条件了。该工作人员告诉殷先生，“如果不接受，可以向其他银行申请贷款。不过，现在所有银行都没有优惠了，有些甚至还要上浮”。

　　“之前信誓旦旦，现在怎么就又不符合条件了呢？”对于这样的“飞来横祸”，殷先生顿时有种被欺骗的感觉，同时也非常气愤。因为他从买过房的朋友那里了解到，贷款审批根本就不需要那么长的时间，况且银行自己应该考虑到了这种政策变化，否则其客户经理怎么敢如此肯定地保证“85折绝对没问题”。“拖了这么长时间，责任并不在我们购房者身上，要怪只能怪银行自己的办事效率太低”，殷先生告诉记者，该银行的工作人员也坦承他们银行今年的业务量太大，排队审批耗费了太多时间，“申请递件都是按85折上报的，但到了上面就被领导给否了”。

　　然而，令殷先生更气愤的还在后头。当他将自己的不满投诉到该银行佛山分行时，相关负责人却断然否认了他们客户经理曾作出过优惠承诺，指出一定是殷先生理解有误，“利率是否优惠都以最终审批结果为准”，并表示除非殷先生能拿出证据否则必须按基准利率执行。

　　“我又不是听力或智力有问题，一句简单的话都能理解错误？”殷先生认为这样的搪塞简直就是在侮辱自己的智商，“如果当时客户经理没作出优惠承诺，那么多家大型银行，我怎么就偏偏选择这家小银行呢。”

　　是政策变化太快，还是贪心惹的祸？

　　与殷先生有着同样遭遇的人，目前并不在少数。

　　近段时间以来，本报就接到了许多佛山购房者关于银行个贷“反价”的投诉，在本月1日《佛山观察》AⅡ04版还特别刊登了《顺德市民遭遇房贷利率“反价”》的文章，对顺德有关银行的“反价”行为进行了详细报道。

　　而据了解，在上月底，佛山市银监分局针对区内爆发的房贷纠纷专门召集佛山各大银行负责人开会，要求各银行须妥善处理房贷纠纷，杜绝“反价”行为，维护购房者权益。本月7日，广东省银监局也召开全辖区银行业金融机构处置房贷纠纷会议，要求银行按照中央和地方房贷政策及银监会监管规定将全部投诉件逐案妥善处理，确保每笔个人住房贷款业务依法合规，并于日前专门出台了规范房贷业务维护消费者权益的八条意见，其中，要求“各银行要立即组织开展对个人住房贷款业务的全面自查”、“根据实际情况对房贷客户进行分类，制定客户分类处置方案”、“统一规范信贷人员营销个人住房贷款行为，严格问责”、“加强声誉风险管理，向新闻媒体和公众通报个人住房贷款发放情况”。

　　“其实，我们也是受害者”，在采访中，一银行从业人员向记者大倒苦水，表示当前中央调控措施频繁出台，政策环境变化太快，使得负责个贷的工作人员作出优惠承诺后，时常因政策变化兑现不了，从而招致购房者的不满。

　　不过，对于这样的解释，有业内人士却并不认同。佛山经纬房产咨询公司市场部经理李华宇认为，现时各地爆发的房贷纠纷，除与当前政策多变有一定关系外，最主要原因还是要归根于银行本身。他表示，个人房贷由于风险低、收益大一向是各大银行努力争抢的“香饽饽”，许多银行为此会开出诱人条件吸引购房者、承接房产项目按揭业务，但是，由于目前中央正进行密集的楼市调控，并逐步收紧房地产贷款，使得许多银行网点此前大量揽承的个贷业务处理不及，因自身额度有限不断被积压了下来，最终导致房贷纠纷爆发。“中央一直在严控、收紧房贷，但银行为了利润却一直在继续大量揽承，当利率优惠被取消时房贷纠纷自然就爆发了”。

　　不过，有业内人士表示，纠纷也有一些是银行不诚信所致。虽然中央严控房贷不假，但一些消费者出于抵御通胀或提前规避限购令的考虑，仍急于入市，部分银行看到这一点后，为提高自身的利润空间就选择“反价”、捆绑理财产品或设置苛刻甚至霸王条款来逼购房者就范。

　　■延伸阅读

　　购房者成新“夹心层”？

　　继“豆你玩”、“蒜你狠”、“苹什么”、“糖高宗”、“盐王爷”之后，“夹心层”也因近段时间的银行“反价”行为而被赋予了全新的定义。

　　同样遭遇了银行“反价”的盛先生无奈地告诉记者，购房首付本来就是倾其所有，甚至成了“啃老族”，但现在银行不愿意给予利率优惠，让其每月还款突然多了200多元，30年下来足足多了七八万元，这对于工薪阶层而且准备结婚的他，简直就是雪上加霜。

　　而目前，虽然盛先生对银行“反价”甚是不满，但不仅银行态度强硬，楼盘开发商也开始不断向其施压，要求其赶紧完成按揭手续，令银行可以尽快放款。“当初还庆幸自己不是夹心层，勉强能买得起房，不曾想现在照样四处被‘夹心’。”盛先生表示现在他已陷入两难境地，要么接受银行“打劫”和开发商施压做个“房奴”，要么就选择退房。但是，现在退房，房价已经涨了，其他银行也没有了利率优惠，“购房成本更高，自己就真成了‘夹心层’”。

　　不过，有律师建议，消费者一定要捍卫自己的合法权益，不能因为自己的议价能力减弱就选择委曲求全。

　　房贷纠纷增多，房企也受伤

　　面对近段时间增多的房贷纠纷，房地产企业也不能独善其身。某房企负责人向记者坦承，银行“反价”，房企的声誉也遭遇危机，更重要的是，房贷迟迟不放可能影响其资金链安全。

　　该负责人告诉记者，由于银行利率优惠不兑现，使得许多购房者都将矛头指向开发商，指责开发商与银行联合欺骗消费者，累及公司的声誉。而一些购房者甚至吵着要退房，这对于当下成交低迷的局面来说也是雪上加霜，“往严重说，对后期销售及公司形象都可能造成影响”。

　　不过，更严重的是，房贷纠纷迟迟不能解决，已经影响到了房企特别是一些实力不强的小型开发商的开发进度。某楼盘负责人告诉记者，本来许多银行就没有按照承诺时间放款，现在又和购房者发生纠纷，房款被一拖再拖，“钱再不到账，建筑公司可能就要停工了”。

　　而记者在采访中了解到，目前，一些房企为了能尽快收回房款，已不像以往那样指定按揭银行，而是选择那些有能力及时放款的银行。

　　记者手记

　　反价的背后是交易地位不平等

　　今年来，伴随着货币政策收紧，银行信贷额度日趋紧张，房贷“反价”纠纷成为全国各地的一个焦点。多家银行被指取消此前承诺的房贷利率优惠，改按基准利率放款，部分银行甚至按照利率高低排队放款。

　　然而，纠纷的结果对于买房者而言往往不尽如人意。深圳的100多户买房者通过集体投诉，最终争取到部分银行的房款，但这100多户只是众多遭遇“反价”行为的买房者中的一小部分，大多数人仍然是默默的承受一切，只期望能够尽快拥有自己的房子。

　　房贷“反价”纠纷是一个银行诚信问题，而根本原因是交易地位的不平等，使得银行可以轻易的违反交易承诺，并且不必担心违约成本。从众多纠纷案例看，买房者诉求的难点在于，他们只有银行单方面的口头承诺，并且只能签署空白合同，以至于在日后的维权中取证非常困难。

　　空白合同已经是广东商业银行数年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向贷款人口头承诺以折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化之后，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。

　　一旦银行政策发生变化，这种空白合同并没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，依靠道德履行承诺。

　　这种“不平等”的地位还大量存在于其他领域，比如信用卡不合理收费、理财产品风险不提示、存款变成保险等。

　　然而，这种现象并非一时才有，而是金融界长久以来的“通病”。目前，基准利率继续上调的预期非常强烈，银行信贷的“紧箍咒”会越来越紧，这意味着银行不会放弃在房贷利率上做文章。

　　做为买房者，被买房的冲动控制住大脑是一件可悲的事情，在把口袋中的钱掏出去之前，首先要学会保障自己的利益，那么，遇到类似空白合同这样的陷阱时，一定要冷静，要学会告诉自己别往里面跳。

　　南方日报记者 贾抒