商业地产“中兴”隐忧

　　住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？

　　财经国家周刊报道 住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。

　　自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。

　　谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为,商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。

　　商业物业倒手加速

　　“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。

　　3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。

　　《财经国家周刊》记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。

　　北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。

　　据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。

　　目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。

　　同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。

　　北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。

　　类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。

　　从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。

　　谁是购买者

　　在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。

　　以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。

　　中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。

　　同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。

　　最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。

　　记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。

　　近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。