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商业地产“中兴”隐忧

发布时间:2011年03月22日 09:47 | 进入复兴论坛 | 来源:新华财经

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  住宅限购后,沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”?商业地产会是下一个财富转移通道吗?

  财经国家周刊报道 住宅“限购”调控席卷全国,商业地产争夺战的号角随之吹响。

  自2010年以来,包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态,将加大商业地产的投资、开发力度。

  谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为,商业地产“与国家战略导向一致”,“没有政策调控风险”。行业人士认为,“商业地产将成为住宅限购之后,楼市资金转移的大通道”。

  商业物业倒手加速

  “商改住”的再度盛行,成为商业地产勃兴的佐证。

  3月初,“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套,有的刚一开盘就“排号过万”。

  《财经国家周刊》记者了解到,“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前,北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘,也大都属于历史遗留项目。

  北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为,“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”,使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。

  据房地产市场研究机构“亚豪”统计,北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中,以商住楼盘力度最大,有的项目单套房最高折扣已超过20万元。

  目前,政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警,北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为,鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制,热销态势“长久不了”。

  同为商业地产,北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。

  北京市北三环马甸桥西北角,一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前,该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”,土地开发立项年代久远;随后,央企中冶置业集团有限公司接盘,于2006年动工开发酒店式公寓项目;2010年,成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业,成为第三任业主。

  类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计,2010年,北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单,总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者,这些成交的商业地产项目,前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年,正是借助住宅市场调控,才得以“咸鱼翻身”,重获投资青睐。

  从二级市场的“散售”情况来看,2010年,北京写字楼市场可以用“火爆”来形容:2010年,项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中,单个项目屡创销售奇迹,位于北京三里屯的银河SOHO项目,开盘当天销售金额就超过43亿元。

  谁是购买者

  在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中,誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到,写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。

  以往,写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本,如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来,保险资金获得政策许可,可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此,险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中,赵敬川发现,“入场早、动手快”的大都是险资,“甚至比开发商下手还早”。

  中国不动产研究中心此前统计,从2006年到2009年年底,保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积,已超过120万平方米,总投资额约为200亿元;而在获取政策“通行证”以后,险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底,泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。

  同样是在2010年,民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫,此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初,国务院房地产调控新政出台不久,苏鑫就携大量山西能源资本,收购了北京琨莎中心二期项目,成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。

  最近,赵敬川发现,商业地产的客户再度出现分化:一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来,写字楼投资人群的变化,恰能说明“行业的财富再分配过程”。

  记者还了解到,相比住宅产品,商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是,但凡拟上市的公司,大都要先装入持有型商业物业,以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此,拟上市公司一直是商业地产的重要买家。

  近期,受住宅“限购”调控影响,商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露,一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧,开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计,2011年,此趋势将更加明显。