邓海建：楼市调控目标“挤牙膏”之辩

　　摘 要：

　　按照新“国八条”的要求，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，都应该成为控制房价的参照，但现有的各地目标普遍与GDP和人均可支配收入增长挂钩，却独独缺失了对于居民住房支付能力的参考。

　　事件背景：

　　新一轮楼市调控正式开启。2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

　　本周四将成为各地新建住房价格控制目标的公布截止日。众多一线城市目前依然“按兵不动”，而一些城市已经出台的控制目标则颇为外界所诟病。一些专家在接受记者采访时更是表达了相关目标可能变质为“数字游戏”的担忧。(3月28日 《第一财经日报》)

　　大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息，目前共有超过50个城市公布了2011年度新建住房价格控制目标，且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩。这些已经出台房价控制目标剑指房价上涨幅度，只字未提降低房价。因此，倍受民意诟病也就情有可原。

　　楼市调控目标出台得如此不爽快，很有“挤牙膏”的意味。此般诡异，似乎释放出不少负面信号：比如一旦每个城市都将调控目标确定在涨幅的10%左右，必然会通过舆论造势、形成一种房价要上涨的心理预期，或会逆转本来已经出现的房价步入稳定或下跌的态势；比如楼市调控目标在“涨幅”上下功夫，且出台得如此晃晃悠悠，既可见背后利益角力之复杂，也容易令公众不自觉地放大调控目标的弹性，将地方目标误解为“不得已之举”，从而对政策的执行难有信心。

　　对于调控目标，公众的纠结不难理解。从市场的逻辑看，政府的确只能调控涨幅，直接盯着价格下跌的思路固然容易赢得“满堂彩”，却不合理——因为靠打压催冷楼市终究治标不治本，若不能抑制不合理需求、增加供给总量、改善供应结构、规范租售市场，房价迟早还会在打压后“铩羽归来”。有两点是肯定的：一是宏调政策在收紧，譬如继上周国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后，北京又发布公告称，26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%；二是更核心的资金链在收缩，W IN D的统计数据显示，按照申万一级行业分类，两市已有共计60家左右房地产类上市公司发布了2010年年报，年报显示，虽然利润增长整体仍然十分可观，但房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。

　　公众对于楼市调控目标，套用一句流行语就是“不看广告看疗效”。因为所谓涨幅调控，语义复杂、要素众多。譬如按照新“国八条”的要求，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，都应该成为控制房价的参照，但现有的各地目标普遍与GDP和人均可支配收入增长挂钩，却独独缺失了对于居民住房支付能力的参考。再说，楼价的涨幅，作假起来就更容易了：只要不让主城区新盘上市，避避风头，大量郊区房、动迁房、保障房出来拉低价格，账面上自然天衣无缝——为了完成节能减排指标，拉闸限电的决心都有，何况是更为“敏感”的楼价呢？

　　楼市宏调是部大戏，主角也好、龙套也罢，说到底还是利益分配的调整，理顺楼市乱象，也许远在“楼价”之外。