“限购令”挤出效应带火北京、广州等周边楼市

　　随着各大城市“限购令”相继实施，“挤出效应”在个别城市初露端倪。近日，记者在北京、浙江、福建、广东等地探访发现，部分限购城市周边的楼市出现渐趋火热迹象。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，作为强制性行政手段，“限购令”压制了热点城市的需求，导致需求市场被挤压到“域外”，这是很正常的事情。“挤出效应”可能会抬升非限购地区的房价，但并非所有不限购的二三线城市都会出现这种情形。

　　迹象

　　部分限购城市周边楼市渐火

　　在北京、杭州、温州、广州、福州等地的周边城市，尽管尚未出现明显的购房潮，但相对于中心城市的成交萎靡，这些“限购令”限不到的角落已有“风生水起”的迹象。

　　记者从河北崇礼一酒店式公寓项目了解到，作为京郊的一个旅游地产项目，在北京“限购”后受到相当一部分北京购房者的青睐。业内人士认为，2月中旬出台的“京十五条”，严厉程度较“新国八条”有过之而无不及。据伟业我爱我家2月底的调研数据，尽管处于销售淡季，但限购出台后的几周，燕郊、固安等地部分项目的来电来访量却出现了明显上升。

　　富阳市是隶属于杭州市的县级市，驾车往返于两市之间，最多也超不过一个小时。

　　“去年底这里每平方米还不到6000元，近一个月间却以每平方米8000元的价格全部卖光了。”富阳的房地产商章水学说。章水学认为，虽然还无法证明这批购房者中本地人与外地人所占的比例，但这样的表现明显与往年有些异样。

　　同样的情形也发生在福建。福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000元左右。2010年底，因为温州、福州两地采取限购，宁德城区房价迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘发现，最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者。据了解，类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。

　　就房地产企业而言，“限购令”后向二三线城市拓展或者转向商业地产的步伐明显加快。3月21日越秀地产公布了2010年报透露2011年计划，“在广州住宅市场宏观调控下，投资资金转向商用物业的有利条件，加大商用物业的销售力度；计划于年中推出江门星汇名庭、烟台星汇凤凰和渖阳领海明珠三个外地项目。”

　　“一线城市房价挺着不动，交易量却下来得很明显。三四线城市房价依然上涨。”帅旗房地产有限公司杨希鹏说，他们已在桂林与抚顺拿到了项目。

　　隐忧

　　非限购城市房价或拉高

　　由于“限购令”实施时间不久，二三线城市还未显示出一个完整的周期性规律表现，留给人们更多的还是迷局。然而有关人士指出，走势虽然不明，但隐忧却已经存在，而且有的是看不见的。

　　最容易看到的情况是，地方接盘的热情与开发商的逐次进入，将在一段时间后进一步拉高房价。一位研究人员严肃指出，三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。一线城市中因为限购而无处可去的资金，转向没有限购的城市，极可能促使当地原本处于观望的民间资金也进入楼市。

　　中海广州公司相关负责人表示，虽然当前政策抑制需求的效果很明显，但社会流动资金在缺乏投资渠道情况下仍涌入房地产，从限购城市转移到非限购城市，二三线城市房价面临上升压力。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，但市场是流通的，如果整个市场上针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬分析，“限购令”带来的高端房地产企业进入二三线城市，是否会引爆本地房价，当然还要看当地土地市场规范性。如果当地完全是采取竞标取地的方式，土地供给少，大量开发商进驻后，很快会刺激地价上扬，继而引发房价上扬，因此二三线城市的房价还取决于当地土地市场公开竞争的程度与供给量。然而，高端项目的进入拉动本地市场，在以前就有先例。

　　在淳安，杭州市一家知名房地产公司的项目2007年首次开盘时，价格就达每平方米1.6万元，是当地住宅的两倍以上，客源全部来自杭州、义乌，与当地人无关。

　　“现在还不好说国家会不会把限购政策扩大到二三线城市，但可以肯定的是，这些城市对于限购的预期，也可能会抬高房价。”马宏说。

　　专家建议，政府应进一步深入调控避免对二三线城市造成更大的冲击，同时防止政策松绑后楼市出现类似2009年一样的报复性反弹。这也就是要求政府在进一步坚守限购措施的同时，必须要留有后招，引导住房投资需求群体将资金转向其它渠道。广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同等专家表示，应该着力于疏导而不是堵截社会上的投资资金，政府应千方百计拓宽新的投资渠道，使投资者在其他领域也能得到较好的回报。

　　判断

　　“挤出效应”不具普遍性

　　相当一部分业内人士认为应理性看待限购“挤出效应”迹象。首先，目前部分不限购城市出现的成交趋旺迹象究竟是不是一种“挤出效应”尚不能确定。

　　“你可以注意到，出现开发商进驻热、购房热的地区，都是一线城市的‘近邻’，多数都只有一小时路程，且限购政策无法覆盖到。比如富阳市，距离杭州的交通极佳，本身就定位为国际旅游休闲城市。3月初，浙江省政府有关全省的城镇体系规划情况发布，富阳被定位为县(市)域中心城市。”杭州市的房地产商马宏说“即使没有限购令的‘挤出效应’，这样的地段还是会出现趋热的。”

　　再以北京周边地区为例，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，短期来看，是由于北京限购导致的“挤出”效应。从中长期来看，是因为“环北京经济圈”带来的良好预期。2010年年底的“环北京经济圈”消息如一剂强心剂，规划中的河北高铁、地铁、轻轨及77条公路将要与北京对接，这无疑缩短了河北环京地带与北京的距离。“环北京经济圈”打造“大北京”概念让人们看到河北的发展潜力，这些都对周边地区的房地产市场发展形成利好。

　　有业内人士还认为，对于大多数二三线城市，本身也有自己的刚性需求市场，一方面农村进城置业的人并没有减少，另一方面一线城市中的购房者需要摆脱大城市病的困扰，到中小城市拿房也是一种选择。

　　另外，有的二三线城市楼市表现也较平稳。记者3月底在湛江市采访发现湛江赤坎区、霞山区正处在开发热潮，在建在售的楼盘沿街布局。不过湛江楼市尚未出现“转移性”暴涨，湛江市房管局相关负责人告诉记者，3月湛江新建商品住宅网上签约成交量环比2月有所上涨，但近期尚未出现广州等外来投资明显增加的情况，购房者仍以本地居民为主。

　　从更大的范围来看，目前广东其它尚未限购的城市也暂未出现大规模限购城市资金进入二三线城市的现象。其中在广州、佛山都出台限购措施下，东莞楼市表现整体平稳。根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，上周(3月21日至3月27日)全市实现商品房网上签1309套，面积约13.71万平方米，成交量环比虽有上涨，但住宅均价环比小幅下跌。

　　浙江省淳安县建设局房产科科长凌驻诚也表示，从今年以来的数据来看，市区房价基本保持在原来的水平，新开的几个楼盘虽然销售不错，但属于正常表现。

　　虞晓芬认为，“限购令”作为强制性的行政手段压制一线城市的需求，导致市场被挤压到“域外”，这是很正常的事情。但并非所有二三线城市都有承接这种“挤出效应”的情况出现，不同的城市表现可能不一样。尤其在一些偏远的城市，还是在沿着自身的市场规律在走，并未遇到一线城市限购的“机遇”。

　　“从总体上看，大多数二三线城市房地产市场的走势，至少在目前还是取决于今年的宏观货币政策，而且还有通胀预期的刚性因素。此外，也取决于当地供求关系，如果当地供给量比较少，小于正常需求量，还会引发与限购无关的价格上涨。”虞晓芬说。