北京二手房买卖漏税或超50% 新规难治阴阳合同

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　4月1日正式实施的中国房地产中介行业第一部规范性法规—《房地产经纪管理办法》中明令房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同，但近日《每日经济新闻》记者在北京楼市调查时却发现，阴阳合同依然存在……并且由于过户价与实际成交价相差悬殊，导致漏税额至少在50%以上。

　　实地调查之：中介仍为客户提供阴阳合同

　　《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同达到买方骗贷和逃税的目的。但《每日经济新闻》记者在北京实地调查后发现，仍然有中介公司违背上述规定，为客户提供阴阳合同。

　　3日上午，《每日经济新闻》记者以买方身份来到了北二环的北京东城区雍和家园小区。在该小区内一家知名中介的门店中，一位男性工作人员极力向记者推荐该小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房源，业主的报价为500万元，折算单价近4.5455万元/平方米。

　　在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的最低单价为4.4万元/平方米。当本报记者显露出购买意愿，并表示希望在过户时能少交税时，这位工作人员爽快地回应说：“我在这个行业已五六年了，一定能帮助客户少交税，多办事。”

　　当他得知记者的户口本、5年社保或纳税证明、收入证明等证件齐全，且需要办理50%房贷时，他向记者打了一个胜利的手势，“这就够了，过户时少交税的工作就放心地交给我吧。”

　　实地调查之：阴阳合同操作流程详解

　　在记者的一再要求下，对方解释了中间的操作流程：如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终该套房的成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的最低过户价为标准再办理一个过户网签，并以此为标准办理后续的过户及相应的缴税。

　　他停顿了一下继续解释说，如果一套二手房房源之前没有交易过，就可以以最低过户价办理过户。但如果已交易过，后续交易时，最低过户价就得以上一次交易时网签过户价为基准。低于之前的网签过户价，在时下房价总体上涨的背景下，不太好过户。这套房源之前就交易过一次，上一次交易时的网签过户价为9300元/平方米，因此这一次的过户价一般不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米。换句话说，最终过户网签时，买方可以以不超过9500元/平方米的单价、总价不超过104.5万元过户，并以此为税基缴税。

　　本报记者粗略计算了一下，上述住房如果最终以4.4万元/平方米的单价成交，按照规定，缴税税基为实际成交总价484万元。以90~140平方米的房子，缴纳1.5%的契税为基准，应缴契税为7.26万元。由于该房源为2003年的房子，已过5年，免交营业税。但中介通过阴阳合同操作后，即以9500元/平方米的单价办理过户网签，买方实际缴纳税基已降低至104.5万元，仅为应缴税基484万元的21.59%，仅需交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。

　　这并不是个案。4日本报记者在北京昌平区天通苑小区调查时同样遇到了类似情况。

　　阴阳合同探因 最低过户价成最低避税价

　　过户价与实际成交价如此悬殊，源于二手房交易中的最低过户价制度。

　　本报记者调查发现，为了防止二手房交易中出现阴阳合同，通过虚报二手房交易价格，实现逃税的目的，北京于2006年10月1日起实施 《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》(以下简称通知)。其中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据。”

　　为了避免有人通过阴阳合同逃避税收，该通知出台了二手房交易最低计税价格，俗称最低过户价。并说明道：“二手房交易最低计税价格依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定”。虽然该通知中规定，二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。但此后，北京房价一路上涨，最低过户价标准却一直未根据市场状况进行不定期调整，沿用至今，导致依据2005年北京房价为背景而制定的最低过户价，已远低于时下的房价。

　　虽然计税通知中规定，二手房交易中的计税价格应以实际成交价格为基准，但伴随北京房价的上涨，成交价与最低过户价间的差距越拉越大，因此渐渐地，当初为了防止阴阳合同而制定的最低过户价，反而成了滋生阴阳合同的“最低避税价”，即通过阴阳合同操作，过户时的价格纷纷以该区最低过户价为标准，以达到少报总价，逃避税收的目的。

　　内幕人士揭秘 网签数据露真相

　　中介行业内幕人士向 《每日经济新闻》记者揭露，在北京市住建委下属的北京房地产中介行业协会网站内的网签数据中也可以找到阴阳合同存在的依据。

　　比如4月2日，该网站“网上签约退房信息公示”栏中，有一套编号为617160的退房房源，来自于北京昌平区回龙观小区，面积为65.64平方米，单价为近1.75万元/平方米。但在4月1日，“网上签约成交信息公示”栏中有一套编号为610684的成交信息显示，同样来自于北京昌平区回龙观小区的房源，面积为85.78平方米，单价近4080元/平方米。同一个小区，房源单价差距竟达到近4.29倍？

　　内幕人士解释说，“网上签约退房信息公示”与“网上签约成交信息公示”两个栏，对比一下就会发现，同一个地区的房源，前者的单价高，基本以目前的市场实际价格为基准而上下浮动，后者的单价低，基本以该地区房源的最低过户价为标准而上下波动。两者间相差数倍，因为前者中有相当大的一部分是阴阳合同操作中为了向银行申请房贷而注册的“阴合同”，而后者则是“阳合同”，也就是以该地区房源的最低过户价为基准而进行的网签，目的是过户时使用，以实现逃税。

　　影响 税收流失或超50%

　　正因为二手房交易中阴阳合同的大量存在，致使以网签数据为基础而统计出来的二手房交易数据严重失真。比如5日，北京房地产中介行业协会网站发布的最新统计数据显示，3月份北京二手房成交量共计1.3086万套，总价在90万元及以下的房源量高达9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地产的一份统计显示，截至1月10日，当时北京各网站登记的有效二手房源总量为20万套左右，总价为100万元以下的房源占比不足5%。数据的鲜明差距，从一个侧面反映出阴阳合同之下逃税的广度和力度。

　　该内幕人士透露说，虽然自去年7月起，北京统计局已暂停发布北京二手房成交均价数据，但即使以每个总价区间的最高值，如60万~90万元区间，就以每套90万元计算，以此类推，乘以每个总价区间的成交套数，得出的总成交额再除以总成交面积数，最后得出的二手房成交均价为近9341元。而链家地产市场研究部的统计数据显示，3月北京二手房成交均价大约为2.0180万元/平方米。换句话说，即使在网签系统中，除了总价在200万以上的区间外，以各总价区间最高值计算出的北京3月二手房成交均价还不到市场机构统计出的成交均价的1/2，此数据意味着，北京二手房交易中，因为阴阳合同的存在，致使漏税额至少在50%以上。