地产股反转时间窗开启 万事俱备只欠东风

　　从历史经验看，地产股的趋势性反转需要具备三大要件，即“股价估值在底部，政策预期在底部，业绩预期在底部”。目前这三项要素基本处于“万事俱备、只欠东风”的状态，这也是我们判断地产股趋势性反转的时间窗逐步开启的核心依据。

　　首先，股价估值底部已得到确认。当前地产股绝对估值和相对估值均处于历史底部位置，而2010年年报的陆续公布进一步强化了地产股的估值优势。目前主流地产开发企业基于2011年业绩测算的动态市盈率基本在8-9倍的水平，且未来2年左右均有较高概率维持30%左右的复合业绩增长。从估值和业绩的匹配度看，地产股趋势性反转的股价估值要件早已具备，只是需要等待政策预期和业绩预期要件的出现。

　　其次，政策预期已进入底部区间。地产是受政策调控影响较大的行业，政策拐点往往也意味着行业拐点。实际上，政策拐点从1季度后半段已开始逐步显现，政策调控逐步从单一的“防通胀”转向“稳增长，稳通胀”的组合。在这一政策基调下，调控加码的概率降低，保障房建设如期推进都将逐步改善地产行业的政策预期。

　　第三，业绩预期开始向底部迈进。业绩预期与地产行业的基本面运行高度相关，2010年下半年以来地产板块很难出现趋势性上涨的根源在于行业基本面并未随政策调控如期回落，这使得市场政策预期始终面临不确定性，地产板块相对估值也很难得到明显提升。而从目前情况看，政策调控效应开始逐步显现，北京、上海等一线城市地产市场出现量价调整信号，地产板块趋势性反转的最后一个要件也将逐步具备。

　　我们认为，地产股将展开反弹到反转的时间过渡。目前看，政策预期改善将接力资金面改善。3-4月份的流动性改善已在清明节后的反弹中得到较充分反映，很难推动市场继续向上突破。同时，对通胀的担忧开始降温，对增长的担忧在升温，这一升一降实质上推动了市场政策预期的改善。虽然政策紧缩和调控短期内很难松动，但政策预期却可以提前改善，而政策预期的改善将首先利好受调控压力最大的地产股。

　　而就二级市场看，估值修复将进入新阶段，地产股将明显受益。历史经验表明，新一轮经济周期启动和新兴领域投资加速意味着周期股和成长股中长期估值差开始见顶，这是去年底以来周期股展开估值修复的内在动力。而估值修复的大致次序是：从高确定板块逐步转向低确定板块。前期修复的是机械、水泥等高确定性的强势周期股；而后期将修复低确定性的弱势周期股，前期受政策压制较大的地产股必将在估值修复的新阶段受益。

　　综合分析，地产股趋势性反转的时间窗口已经开启：股价估值在底部，政策预期在底部，基本面底部也开始酝酿。而在市场推动力逐步由资金面改善预期转向政策改善预期的背景下，地产股也会首先受益。地产股将走出“先反弹，后反转”的运行轨迹，通过基本面回调来完成股价筑底，并随后展开趋势性反转。　（作者系平安证券研究所首席策略研究员）

　　(证券时报)