千亿资金流向商业地产 地产大鳄加速布局

楼市调控下商业地产正逐步变为吸金洼地，房企加速布局商业地产。

　　戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就高达39家。上海产权交易所的数据显示，在2月底的一个星期内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。

　　2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。

　　3月中旬，A股市场房企龙头之一的招商地产发布公告称公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司，派生分立出新公司——深圳招商商置投资有限公司。

　　3月22日，招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示，未来会更加关注商业地产。另一位高管招商地产总经理贺建亚亦认为，未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期。

　　几乎在同时，金地集团在公布2010年业绩时表示，未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。

　　此外，龙湖地产、华润等企业已切入不同类型的商业地产产品开发。

　　养老旅游住宅地产兴起

　　提到旅游地产，国内目前首屈一指的房地产开发商当属华侨城。公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，华侨城地产由此成为中国旅游主题地产的第一品牌，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，还包括美术馆、艺术中心、高尔夫俱乐部等。

　　保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。为建好这个项目，保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。

　　另一个正式宣布增加养老地产业务的是房企“华南五虎”之一的合生创展。合生创展在公布2010年业绩时，其总裁薛虎表示，今年合生创展将展开“全系地产”的布局。除了住宅和商业地产的核心板块外，还包括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等六大业务板块。

　　近些年养老业、旅游业的发展为养老地产、旅游地产的兴起提供了温床，而与养老、旅游相联系的城市其房价一路走高，更为房地产企业深耕这些城市相关项目提供了发展动力。

　　已在商业地产游弋多年的万达集团，不满足于旅游住宅的开发，选择了旅游度假酒店群的开发模式。万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业，正在长白山、西双版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。四个项目各具特色，分别建设有亚洲最大的滑雪场、规模可媲美香港迪斯尼的大型主题公园、世界最大的影视文化产业园、国际顶尖水平的大型演艺剧场、世界一流的高尔夫球场、总数达42家的高端旅游度假酒店群。

　　与外资联姻打造五星级酒店

　　在中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2011中国房地产开发企业500强前10名中，只有第四名的绿地和第六名的绿城两家企业来自非珠三角地区，这两家驻足长三角的企业低调地行走在房地产市场，在建设高端住宅的同时还打造了一系列高品位商用物业。

　　绿城坚信“信息时代，工作就是生活，不可再生的环境资源成为稀缺要素，工作地优秀的生活品质成为吸引专业人才的重要条件。写字楼和酒店，构成了信息时代人类工作和休闲的两极，它们同样需要生活和工作的激情，以及和谐共生的环境”。

　　在这种理念的引导下，绿城与全球知名的酒店管理公司——凯悦国际酒店与度假村集团签约，采用其“君悦”品牌，联手打造酒店。

　　与绿城相似，绿地选择了与外资联姻开发酒店，绿地选择六洲酒店作为合作对象，南京绿地洲际酒店位于世界第七高楼——南京?绿地广场紫峰大厦内，是目前全球最高的洲际酒店。此外，在上海和西安，绿地还有与万豪、假日酒店合作的五星级酒店项目。

　　保利集团在商业地产的发展中覆盖面极广，除在住宅项目中添加养老元素外，也选择与外资联姻，开发五星级酒店。保利地产目前在广州、佛山、成都、南昌等地拥有多个已建及拟建的高端酒店。

　　新商业地产模式

　　“一座万达广场，一个城市中心”，万达的理念显示在其集团官方网站首页中心位置，对该理念的注释是“精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体”。

　　城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。城市综合体的发展模式到今天已不再是万达独有，更多的房地产企业在发展商业地产时都借用这一模式，这种模式也渗透进社区生活，不同的是，居住的载体由商务酒店变成了住宅。

　　建设自己的购物中心是万达集团对自己的一次突破。购物中心是城市综合体不可缺少的灵魂，甚至餐饮、文化、娱乐功能的实现也都是在购物中心内或是周边，万达广场的发展已经历经十余年，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。2007年以前，万达广场的购物中心都不是自有品牌，直至2007年，万达集团才成立了自有品牌购物中心万千百货，万达集团2007年成立的万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业26家百货店，计划到2012年开业60家店。

　　保利地产的商业地产发展模式采取的也是城市综合体形式，与万达的城市综合体相比，保利的综合体还多了一项商务写字楼，可以满足白领工作间隙的休闲。目前，保利地产在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，涉及商务写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心等多元业态，以及多重城市功能的大型城市综合体。

　　绿城也积极探索城市综合体的发展之路。绿城认为，城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通链接，有机组合、相互依存、协同促进，使之不仅成为现代国际大都市的标志，更是催生繁荣和文明，激发城市活力的发动机。

　　城市综合体的发展思路已经渗透进社区。住宅底商的发展及周边商圈的繁荣，也形成了城市综合体模式。

　　新思路：金融与文化

　　“金融+地产”是金地集团秉持的发展理念。金地集团执行总裁黄俊灿透露，在进一步保持以住宅地产为主体业务的同时，金地还将向商业地产和房地产金融领域扩展，形成“一体两翼”的业务架构。年报显示，金地集团去年已经设立商业地产公司，目前金地已拥有北京、西安、深圳等地多个商业地产项目。

　　金地商业战略管理部总经理王勇在业绩推介会上表示，金地未来的商业地产项目发展将以二线城市为主，金地每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右，预计五年后可以达到600亿元的规模。

　　文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。万达的文化产业发展也多与地产相关联，目前，万达电影院线是亚洲排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块银幕，占有全国16%的票房份额。“大歌星”是万达集团投资的连锁娱乐企业，为群众提供文明健康的娱乐方式。目前已在全国开业30家店，计划到2012年开业65家店，成为中国排名第一的连锁量贩KTV企业。万达集团与闻名全球的美国弗兰克公司合资成立了演艺公司，即将在武汉、大连等地推出世界最高水准的演艺节目，打造具有全球影响力的中国文化演出品牌。

　　(证券日报)