楼市调控一周年观察：政策多管齐下 调控效果渐显

　　继房产新政出台后，今年2月份上海楼市成交跌入五年来的最低点。据最新统计数据显示：2月份上海新建商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比1月份下跌83%，创下了2006年以来新建商品住宅月成交量的最低记录。中新社记者 汤彦俊 摄

　　中新网4月18日电(房产频道 林伟)去年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国10条”)，被称为“史上最严厉调控政策”。纵观房地产调控这一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，随着调控力度的不断加强，效果也开始逐渐显现。

　　如今，“新国10条”出台已满一年。从部分地区楼市最新成交情况来看，房价松动迹象已初步显现。有关专家认为，未来一段时间，随着调控的持续推进，房地产市场有望逐步回归理性。

　　一线城市房价现跌势

　　据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月北京新建商品住房成交均价19679元/平方米，比2月下降26.7%，同比下降10.9%，这是自2009年9月以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

　　数据显示，上海3月商品住宅成交均价为2.1万元/平方米，同比小幅上涨6.1%。成交面积为41.1万平方米，虽然环比上月大涨131%，但同比仍为近5年最低，仅为同期平均成交水平的四成左右。与2007年、2009年超过140万平方米的高峰更是相去甚远。

　　据深圳市规划国土委网站的数据显示，今年3月，深圳新建商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面积22.8万平方米，同比下降12.67%，3月份深圳新建商品住房成交均价跌破2万元，为19424元/平方米，这是今年以来深圳楼市第三个月下跌。

　　据南方日报报到，今年第一季度，广州十区一手住宅网签13053套，共计151.96万平方米，在价格方面，全市一手房均价达到13554元/平方米，环比去年第四季度略降0.2%。

　　在最严厉楼市调控下，买还是观望？购房者也纠结。降幅决定人气，价格决定成交。调控猛药增加，出手还是观望，消费者依然“将信将疑，捂紧口袋”。房地产市场博弈仍在继续。

　　上市房企现金流大减 业绩出现明显分化

　　据媒体报道，今年一季度，房地产企业业绩出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏快的房企在一季度业绩继续上涨，万科、保利等房企依然领跑；而复地、富力则出现下滑。此外，已公布年报显示，84家房企现金流大减，超过20家房地产公司提出不分红，将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

　　近日，据广州日报报道，A股房企平均负债率超70%，数据显示，截至4月13日，共有95家房地产上市公司发布年报，累计盈利465.73亿元。总资产为13164.87亿元，总负债接近万亿，达到9295.77亿元，平均资产负债率为70.61%。其中，有32家公司负债率超过行业平均值。万科、保利、金地的资产负债率分别达到74.68%、78.97%和71.15%。另外，还有两家ST公司已经资不抵债，负债率超过200%。业内人士表示，房企融资目前已全面收紧，假若未来市场销售不畅，房企财务状况将持续恶化。但考虑到去年资金储备较充足，明年资金将成为最大问题，部分中小开发商可能出局。

　　保障房前景看好 分配管理制度需完善

　　作为政府调控房地产市场的“利器”，楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有高度，更加突出保障房在供应结构中的地位。按照计划，今年将开工建设1000万套保障房，比去年实际开工的套数大幅增加72%。住建部与各省区市和计划单列市签订保障性住房目标责任书，制定了严格的开工时间表和问责制，各地也层层签订目标责任书，保障房建设开始提速。

　　随着各地保障房建设如火如荼，多家媒体报道了以往保障房管理中所暴露出来的种种问题，反映出全社会对住房保障相关制度设计以及如何实行公平公正分配的高度关注。专家认为，影响中国未来保障房建设的难题，资金不是第一位，关键在落实中如何将政策力量和制度力量以及高度的全局意识、责任感凝聚成合力，真正做到保障到位。

　　房地产调控一年大事记：

　　2010年4月17日：“史上最严厉调控政策”出台 国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　2010年4月30日 北京率先出台楼市限购令 去年4月30日，北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　2010年6月4日 官方明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　2010年9月29日 “新国五条”出台 2010年国庆节前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加快推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快城市限定居民购房套数，实行政府问责制等，被称为“新国五条”。

　　2010年11月3日 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

　　2011年1月26日 “新国八条”出台 中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。调整个人转让住房营业税政策。继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　2011年2月16日 北京楼市调控细则“15条”正式出台 外地人购房须纳税五年；对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。

　　2011年3月 各地相继出台2011年房价调控目标 截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。

　　2011年4月 中央派出8小组督查16省市房地产调控 从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对北京、上海等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。(中新网房产频道整理)