评论：反房产暴利十年磨一剑 该如何出鞘

　　中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林日前透露，在5月1日商品房销售明码标价规定正式实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。目前正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　/正方/

　　须打“组合拳”

　　冯海宁

　　早在10年前就该反商品房暴利了。从2002年起，媒体就陆续曝出房地产业连续多年居我国十大暴利行业之首。国际上公认的房地产开发利润率在5%左右，而我国多年前就曝出利润率在50%以上，有的项目利润率高达100%甚至300%。《每日经济新闻》还调查发现，北京一项目售价楼面价相差80倍。可以说，开发商登上富豪榜速度之快，在富豪榜上占据的交椅之多，已经成为独特的“中国式”风景。

　　为此，温家宝总理公开表示，“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上应该流着道德的血液”。每年全国“两会”上，代表委员和媒体评论也一再高呼“遏制房地产暴利”。然而，开发商始终暴利着并傲慢着，不仅快速积累了大量财富，而且顺便养活了一批房地产贪官。

　　发改委官员透露，正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，如果此规定出台必然是个好消息，不仅有利于房价回归合理水平，或许还能收到规范房地产市场秩序、遏制房地产腐败、调整产业结构等奇效。

　　公众期待反商品房暴利规定早日“亮剑”，笔者以为，要想反商品房暴利，必须“联合作战”并打出“组合拳”。也就是说，仅靠一个部门和一部部门制度来“战斗”，难以反商品房暴利。比如，反商品房暴利的前提是，调查并公开商品房真实成本，这显然离不开国土与住建部门支持；再如，仅从价格监管角度反暴利作用有限，还需要财政部门和税务部门参与，例如征收“暴利税”、查不实资产和隐瞒利润；又如，对于罪大恶极的暴利行为，还需司法机关出手。

　　众所周知，“上有政策，下有对策”存在于多个行业，房地产行业尤为突出。当反商品房暴利时，开发商必然会有应对。比如，财政部在2005年对全国39家房地产开发企业进行检查时，就发现资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元。显而易见，反商品房暴利规定实施之后，相信开发商还有不少对策，需要警惕。

　　在笔者看来，从根本上反商品房暴利还需动用法律和深层次改革。比如，按照德国法律，如果房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，便触犯《刑法》，售者最高将被判刑3年。我们是否也要把商品房暴利纳入刑罚，值得考虑。另外，还需要制定《反暴利法》，通过法律来确定暴利标准，明确牟取暴利行为，并强制开发商公开成本。只有《反暴利法》面向所有暴利行为，才能让开发商闭嘴。

　　所谓“深层次改革”，是通过土地改革、财税改革，逐步终结地方政府暴利行为。无论是地方政府低价拿地、天价出让，还是银行从商品房拿走高额利润，只要与商品房有关的暴利，都应该坚决来反。

　　/反方/

　　砍不下高房价

　　单士兵

　　“反暴利”这三个字，乍听上去，给人的感觉很有气势。不过，要冷静下来想，对于反暴利的效果，恐怕又很难乐观起来。想想“反垄断”等年年依旧的话题，公众有多少满意度呢？

　　更何况，反暴利也并不是专门针对当前房地产调控的制度产物。早在1995年，中国就颁布《制止牟取暴利的暂行规定》，十几年过去了，垄断行业依旧蛮霸，诸如石化、通信、银行等行业捞取暴利，有时数钱数到手发软，明明通胀压力巨大，油价还是要涨，而被约谈的企业，很多是充分竞争领域里的民营企业。再想想房价数年持续高企，恐怕人们感叹，那柄已经摆放十几年都没发力的“反暴利”之剑，恐怕已经成为暗角里生锈的残剑了。

　　到目前为止，造成“反暴利”在现实施行中绵软无力的原因，其实也并未得到制度性解决。比如，反暴利相关规定要求，“某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正。”问题是，什么才是“合理幅度”？公众能否拥有界定“是否合理”的充分话语权？如果连暴利的标准界定都不能有效解决，其他的处罚执行自然只能是无源之水。

　　回到商品房价格上来。众所周知，中国房地产的成本与利润，这些年始终是迷雾重重，没有人说得清楚。一些官方提供的数据，也经常出现不同部门“打架”的现象，缺乏起码的公信力。一边是商品房成本与利润不清，一边是中国商品房定价随意，一边又是价格“合理幅度”不明，这样的尴尬现实，恐怕也会让人手持反暴利之剑，却一脸茫然，无从下手。

　　值得强调的是，造成房价高企的一个重要原因，就是土地财政问题。这意味着反房地产的暴利，并不应该止于反房地产商的暴利，同时也包括反对那种过度地“以地生财”的行为。问题是，土地价格本来就是由地方政府说了算，这样一来，就会让反暴利指向地方权力。这恐怕也就会步入反垄断总是不反行政垄断的后尘，最终让反暴利处于制度失灵的状态。

　　“中国房地产利益集团习惯了暴利，不会轻易接受约束。”商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育这样提醒说。而房地产利益集团的指向，也绝不只是房地产商，地方权力其实从来都没有从房地产行业抽身。这也就是为什么各种房地产调控政策的 “组合拳”总像是打在棉花上，软而无力。现在面对包括地方权力在内的强大利益集团的阻力，而反暴利却缺乏应有的配套制度支撑，也看不到应有的执行动力，在这样的情况下，要指望反暴利成为斩断房价高企的利剑，实在是不容乐观的事。

　　/专家说法/

　　最该反二手房暴利

　　马光远（经济学家）

　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受专访时，提出发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。在笔者看来，如果真的要在商品住房领域反暴利，应该拿二手房开刀。

　　现在房价高的根本原因是大家认为有上涨的预期，大家为什么要投资房地产？也是因为看到涨，就是涨的这种资本利得很高，并不是说开发商开发出房子后，资本利得就很高，导致了未来房价的高，并且导致了二手房价的高。

　　在商品住房领域反暴利的政策初衷是好的，但是从新房来反暴利的思路有误。因为大家对房价有上涨的预期，所以才导致一手房卖的时候卖很高的价格，才有暴利，所以如果真的要征暴利税，应该从二手房开始，而不应该在开发商的环节。二手房的暴利打掉了，一手房就不可能有暴利了。

　　如果要从开发商的环节反暴利，这样的设置就是这种“头痛医头、脚痛医脚”，是没有出路的。如果从开发商这块的一手房开始反暴利，几乎不可能，原因有两点：一是如何去计算企业的成本？每一个企业的成本都是不一样的，如果用平均的行业成本去计算，有些企业就得死掉，因为企业的专业化程度不够的话，它的成本肯定会很高；二是很难计算企业的利润。

　　当然，笔者也认为，暴利早就该反了，但是从哪个环节反，用价格手段还是用税收手段去反？这些问题必须要搞清楚，搞不清楚的话又会把一个很好的办法最后弄得不伦不类。

　　/网友跟帖/

　　网友“zhbw”：

　　房地产必须纳入反暴利控制，如通过严格审计，保证开发商得到5%的纯利润，再配以限够、出售、倒卖、囤积等配套措施，使房价稳定在一个合理的价位，对各方都有好处。

　　网友“6061”：

　　商品房的价格应该由市场说了算，如果有暴利，国家可以通过税收政策来调节，而不能直接干预市场。建足够的廉租房、经济适用房和限价房，解决中低收入人群的住房问题，才是国家应该管的。