房地产调控十字路口：加码还是放松？

　　国务院房地产调控督察结束半月有余，楼市调控毫无动静，亦无出台进一步调控政策的动向。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生5月9日在一个内部讲座上表示，下半年楼市调控收紧的可能性不大，进入下半年，前期投入的保障房建设将逐渐入市，调控任务主要是深化前期调控效果。

　　持同一观点的还有万科董秘谭华杰，他在日前中投证券的万科4月份销售业绩说明会上表示，下半年房地产调控进一步收缩的可能性很小，只是由于地方土地出让金大幅度下降，可能带来土地增值税清算力度加强等政策的应用。

　　一位参加国务院督察组的人士向记者透露，督察调研报告虽然指出了地方政府在调控房价中存在的问题，但也肯定了地方政府为维持房价稳定所做出的积极工作，对当前楼市预判没有社会舆论反映的那样严重，这可能是中央没有出台进一步楼市调控政策的原因。

　　向左向右

　　虽然国家发改委在“五一”之后开始大力度推行商品房“一房一价”检查，然而这个措施仅仅在技术上对开发商捂盘惜售和哄抬房价的行为有所遏制，对于开发商资金链等调控关键环节，影响不大。

　　中央是否会出台进一步调控措施来干预楼市，成为行业最关心的问题。

　　上述参与国务院房地产督察的人士进一步介绍，中央收回新的调控政策，主要受地方政府和房企的压力所致，上半年出台新政策的可能性不大，总体处于政策的消化阶段。下半年，调控政策还需要看房地产的下一步走向，以及博弈的结果。

　　持续一年有余的楼市调控是再度加码还是适度放松，政策似乎已经陷入两难。

　　与此同时，楼市也处于“量跌价未跌”的胶着状态。统计数据表明，第一季度，一线城市楼市成交量全面下滑，与此同时，成交均价依然处于高位，全国70个大中城市，50个城市的房价出现上涨。

　　此外，房企的软肋也在不断加码的调控政策中受到重击，根据中国房地产信息集团（CRIC）数据，第一季度，63家A股上市房企的负债率水平为64%，为2007年以来的最高值。

　　上述参加房地产督察的人士表示，楼市调控的下一步走向，一方面取决于楼市的下一步走势，一旦楼市出现回暖或反弹，中央将祭出新政策进行打压。另一方面取决于中央和地方政府以及市场的博弈结果，当前，地方政府和开发商都不愿意调控再度从紧。

　　对于地方政府，聂梅生表示，在调控政策不断消化的情况下，对土地的影响远大于房价本身，楼市“量跌价未动” 的同时，全国的土地市场先行，显示出“量价齐跌”的形势。

　　与此相对应的是各地方政府土地财政的大幅度缩减。以北京为例，今年1-4月，北京土地出让金总额为223亿，同比下降55%。

　　“地方土地财政的恶化，将直接影响到1000万套保障房的开工。1.3万亿的保障房资金以及去年筹建580万套保障房，政府所拖欠的债务等都将直接重伤地方政府。”聂梅生如是说。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，房价调控目标可能是地方政府和中央第一轮博弈的结果，就目前状况来说，地方政府胜，虽然中央要求地方政府重新调整房价目标，但目前为止，并未看到地方政府实质性的动作。

　　聂梅生表示，中央不可能对楼市过度调节，以2010年的数据为例，房地产对固定资产的投资贡献率为10%，拉动GDP1个百分点。在没有其他产业担当大任的情况下，整个行业不可能出现大范围波动。当前的主要任务就是稳定楼市，推进保障房入市。

　　而在中央调控房价决心不减的情况下，下半年房价上涨的可能性非常小，在楼市趋于稳定的情况下，调控再度加码的可能性也不大。

　　房产税试点扩大？

　　除了进一步加强限购、限贷等调控政策以外，房产税试点范围扩大，是下半年房地产调控当中最具有想象空间的政策。

　　不过，从重庆和上海房产税试点的作用来看，曾被誉为“高房价的杀手锏”似乎名不副实。

　　第一季度，上海的商品房成交均价环比上涨12%，3月份重庆的新建商品住宅成交量环比上涨0.9%。

　　对此，聂梅生向记者解释，按照目前的房产税的征收模式，即使扩大开来，全国全年的征税数额也仅是千亿，对房价的作用十分有限。

　　据悉，截止到4月底，上海共征20笔房产税，不到100万。而面向高端房征税的重庆，其征收的税收款不足80万。

　　此外，记者调查了解，因为房产税的数额较低，开发商在售房时，便附带送上十年甚至20年的房产税作为优惠，吸引购房者。

　　既然房产税的调控作用有限，那会不会再扩大呢？

　　谭华杰在上述会议上表示，随着土地市场的低迷，地方政府的土地财政状况下降是必然趋势。因此，税收便会成为一种增加财政的新型手段，比如说土地增值税清算，二手房交易税费可能会提升，当然也包括除重庆、上海等城市推进房产税的开征。

　　但另一方面，房产税试点范围扩大也具有不确定性，按照目前这种模式，房产税不可能带来大规模的税收增长，而开征不可避免的再造成市场观望，由此会带来房地产市场进一步低迷，这将给地方政府土地财政带来更深远的负面影响。为此，地方政府权衡利弊，也许未必敢用。

　　而聂梅生十分笃定，她表述道，房产税开征的实际效果，现在说还言之过早，但总的来说，其实际效果远远大于预期。

　　聂梅生表示，房产税的扩大并非只是针对楼市调控本身，也是中国税收发展、不断完善的必然趋势。目前其扩大的时间节点并不确定，但“十二五”期间，房产税开征普及全国应该没有问题。

　　日前，中国社科院发布《房地产蓝皮书》，建议加快推进房产税开征推广，在增加地方财政的同时，其稳定的税收来源也可以用来调控楼市，筹建保障房。

　　不过，按照重庆、上海的征收模式，千亿元房产税和2.7万亿的土地财政相比，相去甚远，其大范围的铺开依然很难确定。