万科香河欢庆城残局难解 业主不愿退房等赔偿

　　王肖邦

　　河北香河在土地流转和征用、使用过程中的违法行为近期被曝光后，牵涉其中的万科“欢庆城”项目被叫停。《第一财经日报》记者昨日在“欢庆城”施工现场看到，工程已全面停工，工地大门上被贴上了封条，仅剩个别工人和保安负责看管、打扫，其他人员据说都被调离了该项目。

　　“正好也到收割小麦的时候，有些人就回农村老家忙农活了。”一个留守的工人告诉记者。

　　而与施工现场冷清的场景形成鲜明对比的是，欢庆城一期A区300位已经购房的业主正在热烈商讨如何保护自己的权益，其中个别业主已向开发商提出了退房申请。

　　北京万科相关负责人向记者证实：“确实有两三位业主提出了退房的申请，并且已经进入退房程序。对于希望退房的业主，五矿万科将不设置任何障碍来配合业主办理退房手续，并返还已付房款。”

　　多数业主不愿退房

　　事实上，记者了解到大部分业主并不希望走到“退房”这一步。“毕竟买一个房子也不容易，最后即使退房了，也还是得不偿失。”关注此事的北京房地产法学会理事薛起堂告诉记者，近期他接到数位“欢庆城”业主的咨询，这种心态在业主中很普遍。

　　而记者注意到，业主们对于房子能够被保留下来、商品房买卖合同继续履行似乎抱有很大信心，个别业主甚至乐观认为，购房合同中规定，开发商若不能按时交房，需要赔付逾期违约金，因此照目前情况一直停工下去，开发商不能按期交房，自己不但不会蒙受损失，还将有机会获得一笔不菲的违约金。

　　“如果是因为政府存在土地违法行为，而导致项目被叫停、逾期交房的情况发生，按照法理，这不属于不可抗力，业主是有权按照合同条款向开发商提出逾期违约金索赔的。”薛起堂表示，但在司法实践中，法院对此是否会支持，难下定论。

　　在业主与万科签订的购房合同中，第八条第二款中规定，如遇到“突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为”，出卖人可据实予以延期。

　　薛起堂表示：“‘非出卖方所能控制的政府行为’可以成为延期交房的理由，这一点对于业主非常不利。”而有业主就此猜测，万科是否事先就已知道土地违规的真相，加入这样的条款，其实是给自己留下后路。

　　不过万科相关负责人表示，北京万科与购房者签订的所有合同中，均写有同样的条款，这一表述并非特别针对“欢庆城”项目。

　　土地违法，万科事先不知情？

　　北京万科给记者的书面说明中称：“本次香河县土地纠察工作涵盖了香河县所有的新农村建设项目，‘欢庆城’项目属于新农村建设项目，但是完全不存在‘违规流转、违法占地、以租代征’等违规、违法行为，五矿万科对此次土地纠察工作的方向表示理解，为配合本次调查的需要，项目现场已经停工。关于何时恢复开工，目前五矿万科尚未得到任何形式的通知。”

　　但根据此前媒体引述国家土地督察北京局副专员任洪昌的说法，“欢庆城”项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩，这部分土地原本是用于老百姓回迁房的安置。

　　北京万科续称：“五矿万科是通过土地公开交易市场依法获取可直接进行房地产开发的国有建设用地，土地的拆迁征收等工作完全由政府负责在土地上市交易前完成，五矿万科没有参与任何土地的拆迁与征收工作，也未与当地农民直接交涉。” 万科相关负责人表示，对于土地非法的情况，拿地时并不知情。

　　但一位房地产开发商法律顾问告诉记者，很难想象一家大型房企竞拍土地前，不去对所竞拍土地的来历做前期的调查。

　　“按照相关法律，集体建设用地上不允许建商品房，如果占用的是耕地，则须拆除建筑物，进行复垦。”薛起堂表示，“如果开发商对地方政府违法占地的情况不知情，并因此蒙受损失，可以向当地政府索求赔偿。”

　　“但不管最终解决方案如何，项目继续下去的可能性不大，对于业主而言，尽快拿回购房款，才能使损失降至最低。”薛起堂认为，“选出专业的代表，积极地同开发商进行协商谈判，最大限度地要回损失，才是业主的明智之举。”摄影记者/任玉明