房地产商会会长：调控只会加强 今年房价降10%

　　提要：异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。有意思的是，一边是限购城市土地市场的屡屡流拍或底价成交，另一边则是非限购区域部分县城土地升温，房价上涨。

CFP供图

　　房地产调控正在走向纵深。上周四，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。

　　“现在处于政策的冷静观察期。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。但我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日接受南都记者电话采访时表示：“商品住宅开发投资仍保持环比的高速增长，使得调控短期内只会加强，而不是放松，今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

　　地价监控细化至县城

　　“实际上去年下半年就已经要上报了。”广东一位县级国土部门的土地稽查队队员向南都记者表示，“现在不单单是要每月上报数据，局里还要把我们派到各个镇街，片区异常交易、擅改土地性质、违建乱建等监控和整改都落实到个人，压力太大了。”

　　去年12月份，为监测土地市场，国土部下发《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。此项工作总共涉及北京、上海等105个重点城市。既包括北京、上海等一线城市，也包括杭州、厦门等二线城市，还包括许多如河北省保定之类的三线城市。

　　据悉，除地方上报之外，国土部每月也在监控此事。自上述通知下发至今年5月5日，各地共上报“交易异常”地块90宗，今年4月份一个月共上报8宗地块。

　　而今，国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月份开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。在诸多业内人士看来，国土部决意将“异常交易地块”上报的范围扩大到全国所有县级城市，强化用地监测的意图十分明显，实属意料之中。根据国土部5月中旬下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，当前部分城市商品住房价格居高不下，户型结构和保障性安居工程用地布局不合理，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。

　　或许正是因为近期四线甚至部分县城房价快速上涨的势头直接导致国土部此次土地市场监控的升格。据多家媒体报道，在环首都经济圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房价每平方米已经逼近万元；而远在吉林的白山市，其新开盘房价已经接近省会长春的水平。陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等能源型城市的新开盘房价，最高分别已经达到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。

　　中山、河源土地市场迥然不同

　　“住建部有关官员建议扩大限购城市范围，以防止投资资金涌向三四线城市，冲淡调控效果。”中国房地产业协会有关人士透露，早在4月下旬中央派往各地的楼市调控督查组返京，由住房和城乡建设部牵头，汇总相关督查结果。在此背景下，楼市调控政策也正加紧酝酿深化。

　　事实上，二套房严格的差别化信贷政策抑制了部分改善型需求，限购令又让投资型需求无处伸展，唯一支撑市场的刚需首套房亦面临着信贷紧缩、门槛提高的局面。游离于调控政策之外的四线城市和部分县城的房价、地价正在升温，开发商大力发展非限购城市市场，新的投资冲动与泡沫风险向三四线城市蔓延。

　　有意思的是，一边是限购城市土地市场的屡屡流拍或底价成交，另一边则是非限购区域部分县城土地升温，房价上涨。广东省内，珠三角城市中山与非珠三角城市河源两地呈现出完全不同的情况。

　　5月10日，广东中山市石岐区岐港公路“鸭利沙”百亩地块再次挂牌，该地块由5块用地捆绑而成，与今年年初的中山市商住地王“台湾仔”地块一江之隔。起拍价2.38亿元，约200万元/亩，而前期某些镇区的地块成交价格都达到300万/亩。即便如此，该地块曾在去年6月底和10月底两次挂牌转让，挂牌价均为2.38亿元，但都因为无人参与拍卖而流拍。5月25日，中山市大信海岸房地产开发有限公司以底价获得。

　　与中山城区好地块三度挂牌才底价卖出的“尴尬”相比，河源市则正在外地投资客疯狂涌入楼市的“困扰”之中。距离河源市区仅7公里的东源县，受河源市区房价快速上涨的带动，东源县的城镇房价也被推高。据悉，与东源县城毗邻的河源市区，近年房价上涨速度“奇快”，5年前，河源市商品房才卖每平方米2000多元，如今楼价早已翻了一番，有的被人背后炒作甚至上涨到每平方米七八千元。

　　面临类似“困扰”的还有汕头市南澳县。作为广东唯一的海岛县，紧邻海南的南澳房地产市场正在向海南看齐。据悉，南澳县新建住宅小区楼价已经4000元/平方米起，最高者甚至已突破6000元/平方米的毛坯楼价。

　　开发投资不降，调控不松

　　“今年的情况绝对是跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？我们做了研究，现在的情况跟2008年很像。2008年把控制C PI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生说，从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价，开发商应该摒弃调控可能出现松动的念头，期盼调控转向的想法则更不切实际。

　　据聂梅生调研发现，投机性的比例在限购的35个大中城市平均是15%至20%，那么限购后会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%。“35个大中城市2010年的房屋销售总额占全国的一半。所以我认为，今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”她向南都记者表示，除非再次受到类似金融危机的外来冲击，调控仍会继续，目前处于调控政策的冷静观察期。

　　“1-4月房地产开发投资依然在持续增长，最高的月份达到环比增长36%。”聂梅生说，一方面开发商的融资渠道被收窄，整体资金链承压，但另一方面2009、2010年的开发贷款周期为两年，开发商手里仍握有现金“什么时候商品住宅投资下去了，调控政策什么时候才可能再考虑调整。”对此次国土地价监控扩至县城，聂梅生认为这虽然并不能称之为调控升级，但说明高层已经关注到开发投资依然高企的风险。

　　有意思的是，就在上周末一个高峰论坛上，著名经济学家，中国改革基金会、中国国民经济研究所所长樊纲却认为，泡沫大的其实就是几个大城市，对于绝大多数二三线城市，现在并没有大的泡沫，也不需要大的调整。