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5000亿资金出局 年底房价下跌10%?

发布时间:2011年06月02日 07:48 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道

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  降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测,今年年内我国房价将下降10%。该预测被“断章取义”后立刻引来异议者跳起反对。

  6月1日,她在接受本报记者采访时进一步解释说,在严厉的限购令下,已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分,占交易量7%,出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房,占市场份额30%,投资规模达13000亿,价位在市场低端,到四季度二者在市场综合平衡的结果,将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格,限购范围内的城市回调幅度可达10%。

  不可忽视的是,限购令实施以来,许多城市房地产交易量大幅下降,但房价并未下降,不少市场人士认为,以“限购令”为标志的行政调控手段误伤了刚性需求,并呼吁放宽限购令。

  楼市将何去何从?

  7-8月的时间窗口

  聂梅生说,去年7月份房价开始平稳,8月份开始反弹上升,北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。

  “今年的情况跟去年不一样,去年是延续了适度宽松的货币政策,今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务,今年又是这样。我可以肯定,今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生笃定地说。

  她认为,这次政府大量动用行政手段如“限购令”,令投机性购房的比例下降,整个交易量将下降7%,交易额会下降10%,“今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

  根据海通证券的研究报告显示,调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96%(环比涨0.38%);其中,杭州房价同比为-1.2%,房价已经出现下降;4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%(环比涨0.24%)。总体上,在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

  之所以统计数据显示房价还在上涨,一方面是因为结构性的原因,高端楼盘的入市拉高了房价,另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来,从今年4月份开始,房地产开发商在“硬撑”房价。持续严厉的调控政策下,房地产开发商的资金链已经十分紧张。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示,造成开发商资金紧张的原因,主要不是来自融资方面,也不是土地购置带来的压力,而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一,交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。

  北京房地产交易管理网数据显示,截至5月30日,5月预售商品房项目合计为17个,提供住宅5637套,实现签约的仅为608套,签约率仅8.4%,相比此前3月30.7%、4月28%的签约率,创下自2月末新一轮调控政策后新低。“住宅普遍滞销,卖得好的都是商住项目,而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。”亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。

  钟伟认为,到7、8月份,市场会迎来一轮真实降价,“每到7、8月份,开发商就会期待宏观调控能放松,但如果政策依旧严厉,许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排,选择降价。”纵观几轮调控,7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。

  钟伟提出限购“三化”论

  对于限购令给楼市带来的深刻影响,亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示了担忧。他认为,限购政策最根本的核心是限制投机炒房者,但实际上在二线、三线城市,房价增幅不大,炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令,容易误伤一些刚需人群,部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。

  有消息称,大连已经放宽了限购令,尽管官方称“限购政策没有变化”,但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被“暗度陈仓”。限购令实施一段时间以来,从统计数据上看房价并没有下降,却进而影响了供给。

  海通证券的研究报告显示,受销售增速下滑影响,开发商单月新开工面积放缓。1-4月,全国房屋新开工面积5.68亿平方米,同比增24.4%;单月全国新开工面积1.69亿平方米,环比下降18.12%。

  但钟伟称自己是“限购令”的

  忠实支持者。他认为,限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来,京沪深穗四城市,唯有对广州的交易量影响不大,因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受“限购令”影响,而是受“限贷令”的影响。“如果说限购令严重打击了市场,那么这种打击是十分正确的,假定市场上不是反复购买的投资、投机者,市场受影响应该不大。但事实是,投资、投机比重较大的城市,交易量下滑很大,这些城市的刚性需求被投资性需求压制,泡沫化非常严重。”钟伟说。