前5月全国128城市住宅土地出让金同比下滑14%

　　朱楠

　　一线城市京沪分别下滑84%、44%，地方政府财政压力加大

　　楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。

　　相关机构的监测数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

　　业内人士分析，上半年土地收入的减少与推地量缩减有关，下半年供地量或有增加，但由于开发商资金压力不断加大，土地成交金额料将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。

　　莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示， 1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。

　　事实上，土地出让金同比增速自2月份开始就已转负，绝对量从4月份开始处于较低水平。

　　据统计，1-3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿以上，1月甚至高达2143亿元，但到了4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。这反映出随着调控效力的释放，开发商预期资金紧张而减少购地的心理。不过，由于1月份土地出让金增长明显，暂时弥补了近期土地出让金的收缩，因此1-5月份 128个城市土地出让金相比去年同期仅下滑5%。

　　分城市来看，一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%，但广州则大幅上涨119%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。

　　二线城市中，土地出让金的上涨或下滑情况各异。值得关注的是，之前传出限购政策可能放松的城市如海口和大连，1-5月土地出让金均出现巨幅收缩，分别下滑了81%和27%。

　　莫尼塔地产分析师施琪认为，地方政府之所以出现这种“变相放松限购的传闻”，可能与近期土地流拍增加、土地出让金收入下滑有关。由于限购等政策的影响，房屋销售市场的低迷影响到土地市场的景气度，地方政府收入的减少使得财政压力剧增。

　　下半年土地成交料继续低迷。

　　克尔瑞房地产信息集团上海事业部研究总监付琦说，土地供应向来是前紧后松，下半年往往会出现土地供应放量。“但今年下半年土地供应未必会大幅增加。”

　　付琦预计，现在中央有规定土地出让收入的70%都要用来建设保障房，这可能会影响地方政府的供地热情。

　　从上海来看，付琦预计全年土地出让收入或将明显缩水，同区域的同质地块价格将出现20%-30%的同比降幅。例如今年成交的松江乐都路地块，成交楼板价为9000元/平方米，而去年同区域地块成交楼板价则高达16000元/平方米，排除容积率因素，价格降幅应该在20%-30%左右。

　　但从三四线城市来看，全年土地出让金收入未必明显下滑。“三四线城市地方政府对土地财政的依赖性更大，加上一二线城市限购影响造成的资金外流效应，开发商和投资者前往这些城市开发投资的意愿强烈，这些城市政府的供地积极性可能更高。”付琦认为。

　　施琪则认为，由于开发商资金将进一步趋紧，下半年土地成交金额仍将维持较低水平。