冯海宁

　　住建部7日发布的 《国有土地上房屋征收评估办法》规定：负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格确定，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。

　　新房屋征收评估办法相比废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》有不少亮点，比如，评估价值精确到元，评估价格完全参照市场价，评估机构由被征收人选定，评估更多体现土地价值等。但考虑到现实种种因素，新办法能否担当大任还需观察，问题关键在于评估机构的独立性和公正性很难保证。

　　尽管新办法规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。但这样的详细描述还不足以囊括所有影响因素，因为房屋征收评估相当复杂，不仅要考虑硬件因素，还要考虑软件因素，比如，被征收人的（房屋）情感、习惯、家庭结构、谋生能力等，而软件因素很难评估。

　　尽管评估机构由被征收人来选定看上去不错，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法值得怀疑；二则，新办法规定评估费用由委托人支付实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

　　虽然说，被征收人对评估结果有异议可以申请复核，对复核结果不满意还可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，但谁又能保证复核、鉴定环节不被利益左右？我们要意识到，不仅是房屋评估机构素质有待提高，还要看到很多专家的公信力在下降，更重要的是，在强势的地方政府面前，无论是机构评估还是专家鉴定恐怕都很难拒绝人为干扰，因为这关系到地方政府的“钱袋子”。

　　为减少人为因素干扰房屋征收评估，笔者以为应从五个方面入手：其一，需要完善新房屋评估办法，如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化；其二，有争议的房屋征收评估事件，不妨成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道；其三，培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性；其四，评估费用不能由委托人地方政府直接支付，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，但通过银行来支付；其五，提高房屋评估行业素质，加强资格认定。

　　据说，对房屋征收评估各方都有不少担忧，比如，被征收人忧虑自己名下房产会遭遇不公正评估；评估机构担心得罪主导拆迁的政府部门；地方政府则担忧复杂的房屋征收评估程序影响征收效率、拖延项目进度。笔者以为，这些忧虑折射出我们的房屋征收评估抵达公平、公正、公开还有很远的路要走，对此，制度上首先要有科学安排。