衡阳“龙江明珠”延迟交房2年

　　开发商拒付违约金施工未完急交房

　　魏全

　　核心提示：6月8日，衡阳市"龙江明珠花苑"的部分安置户联名给本刊举报称，开发商在兴建"龙江明珠花苑"时，没有遵循公开、公平、公正、合理、合法的原则，存在诸多侵犯消费者权益的问题。

　　6月8日，衡阳市"龙江明珠花苑"的部分安置户联名给本刊举报称，衡阳龙江房地产开发公司开发的"龙江明珠花苑" ，于2007年3月开始拆迁兴建，约定2009年5月交房，但是时至今年5月才基本建成，并通知交房。但是，住户们发现，即便拖延了2年，现在该房屋的建筑工程还在一边进行，消防设施都没有经过验收，不具备交房条件。同时，开发商在兴建"龙江明珠花苑"时，没有遵循公开、公平、公正、合理、合法的原则，在合同签订、房屋拆迁安置、过渡期补偿契税计征、新房交付使用过程中存在诸多侵犯消费者权益的问题。

　　龙江明珠花苑座落在衡阳市中山北路212号，是原衡南县人民政府所在地，现在的小区是拆迁了原来的县政府家属楼后，由衡阳龙江房地产开发有限公司承建的。安置代表的举报材料反映了7个问题：

　　一、被拆房屋补偿标准没有按政策规定和实际面积签约，拆一赔一比例偏低，公摊面积没有补偿，同类型房屋补偿标准不一致，显失公正。

　　二、单方擅自变更规划设计，扩大建筑面积，给拆迁户增加了购房成本。

　　三、层高差价50元/㎡高于衡阳市同地段同类型房屋30元/㎡价格。

　　四、不具备交房条件，单方确定交房日期，给入住户带来安全隐患。具体表现在：1、施工扫尾工作至今尚未完成，E栋华光街一侧还在施工，给入住户出入带来安全隐患；2、C栋北侧电讯发射塔原定峻工前搬迁，但至今没有搬迁，给入住户身体健康带来影响；3、消防通道和设施未达到消防部门的要求，存在火灾隐患；4、绿化没有按设计要求落实，C、E栋之间平台设计是绿化带，现另作它用；5、水、电、有线电视、电话、煤气管道尚未完全安装到户。

　　五、合同中违约责任条款不全面不具体，逾期过渡安置补偿标准6元/㎡偏低，跟拆迁安置户造成直接经济损失太大。异地安置和原地安置过渡补偿标准不一致，异地安置过渡补偿费8元/㎡，原地安置的6元/㎡，且计算过渡安置费没有按签约实际面积计算，而是按原产权证面积计算，显然不合理。根据《合同法》第114条第二款之规定"约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加"。

　　六、由于拆迁方的责任逾期24个月交房，造成拆迁安置户高价在外租房。装修房屋成本增加等损失，根据《合同法》第114条第1款之规定"违约一方应当根据情况向对方支付一定数额的违约金"。但甲方至今没依法补偿。

　　七、一房多卖，协议上是最东头单元的房子，开发商交房的时候给住户的钥匙是最西头单元。并且不给任何补偿和说法。

　　据本刊了解，安置户的部分代表找到开发商协商处理，但开发商拒绝了安置户赔偿的要求，只同意按照原来的拆迁安置协议上规定的每平米6元一个月的补偿标准进行补偿。

　　事实上，衡阳市石鼓区(龙江明珠花苑小区所在地)2009年到2011年的房租市场的平均价格，一套60平米左右的二居室的租金在同等地段是500-800元左右。"6块一平的补偿标准相当于一个月200块钱，根本租不下一套房子。更别说包括其他的家具设施了。"安置户代表说，他们其实并不想和开发商争什么，只希望开发商能给他们弥补下由于开发公司违约给他们造成的合理损失。但是，即便是合理和合法的诉求，开发商没有答应。无奈，安置户只好找到律师，希望用法律来维护自身合法权益。

　　目前，湖南居安律师事务所律师彭琦接受了安置户代表的委托，已经向龙江地产公司发出了正式的律师函。

　　彭琦律师在律师函中声明：

　　一、龙江地产公司的延期交房行为已显属违约，应依法承担违约责任。因此给安置户造成的实际及预期利益损失，该公司亦应承担额外赔偿责任；这里所指的损失既包括逾期过渡安置补偿标准与廖文源先生保持同等住房条件租房实际支出的较大差距，也包括按照协议约定，2009年交房时缴纳的契税是1%，而目前的契税是3%。

　　二、2007年2月1日签订的《拆迁补偿协议》中约定的有关搬迁补助费、安置补助费等条款因与地方规范性文件不符，且与合同相对方的实际支出(损失)相差较大。依据民事行为的公平原则及《中华人民共和国合同法》的有关规定，应参照安置户的实际损失予以变更；

　　三、因安置户被拆房屋的实际建筑面积超过《拆迁补偿协议》登记的面积，对超出面积部分，应纳入法定的"被拆除房屋使用面积"计赔范围内，据实予以赔偿。

　　彭琦律师表示，他希望开发商能从企业社会责任和长远利益考虑，保障安置户的合法权益，妥善处理这一纠纷，尽量避免诉讼。