贾华杰

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　　2011-06-13

　　贾华杰

　　架构进阶

　　万科商业地产又有实质动作。目前，深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，

　　法人代表为周彤，而周彤同时是深圳万科的总经理。

　　这种将原来的商业管理小组的组织架构“进阶”，进而成立独立的法人公司，在万科现有的商业管理架构中尚不多见。此前，郁亮公开授权深、上、京等大区以“改革特区”的利，而此番深圳率先成立商业地产公司，正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。

　　这些商业管理小组包括北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等，从2010年下半年开始，万科总部开始授权各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。

　　来自北京万科的人士说，北京万科尚未对商业管理团队的架构做出调整。

　　目前，北京万科的商业发展部由钱嘉负责，仍是北京万科下面的一个具体部门，并未成立一个独立的法人公司。钱嘉由万科董事会办公室转任而来，之前并无专业的商业地产运营经验。

　　不过，北京万科总经理毛大庆亦从凯德挖来专门的设计和招商人员，亦从SO-HO中国挖来有商业地产设计经验的建筑师。北京万科还从龙湖地产的招商团队中延揽人才。这些积极的动作，表明这些被称为“特区”的分公司，正力争在商业地产领域率先做出成绩。

　　项目激进

　　纯住宅用地的供应继续减少，是万科大力进军商业地产最为重要的原因。深圳万科商管团队在内部讨论中曾提及，对于深圳万科而言，深圳市场的土地供应量已经开始急剧下降，从2005年的727万平方米下降至2010年的353万平方米，年均复合下降速度为12%，其中纯住宅土地供应更是日益减少。

　　以前深圳万科城及五园中非住宅比例仅为4.7%，而沙井、沙湾等旧改住宅项目非住宅比例提升至10.5%，综合体项目中非住宅的比例达到37.5%。

　　事实上，除南山区等尚未进入的区域，深圳万科市场占有率已经接近20%，明年市场占有率有可能达到30%。而深圳市场容量有限，这也意味着万科增长需要拓展新的市场空间，进入商业地产领域。

　　与深圳市场的总体趋势一样，万科各个主要一线公司都面临着纯住宅土地供应减少，业务难以持续发展的难题。

　　也因此，自万科总裁郁亮公开表示，授权一线公司在商业地产领域成立筹备小组，先行先试以来，各主要地方公司在商业项目上有很大进展。

　　对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据当地媒体报道，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。

　　而北京万科除收购CBD赢嘉中心并加以改造外，还在昌平区尝试购物中心，还在做持有型的老年公寓以及租赁式公寓等。同时，上海万科亦散售了写字楼项目万科VMO，此外成都万科在第三季度也将突出写字楼项目。

　　不过，也有万科商业管理人士提出，中航做九方购物广场，中粮做大悦城，华润做万象城，我们做什么？这样的商业品牌应该由集团来推动，一线各自干形不成合力，也调动不起大的商家资源。

　　显然，现阶段，万科对于品牌商家而言，并不处于强势地位。对于招商上的困难，一些万科商管人员也在感叹，如果当初万科不把万佳超市打包卖给华润变成华润万家，也许万佳可以成为万科商业的主力店。

　　据了解，深圳万科红商业广场等项目，万科的财务部一直与一些基金公司保持接触。而北京万科商业发展部负责人钱嘉曾表示，北京万科商业项目倾向的运营模式是由公司先运营持有这些项目，待成熟后再整体溢价卖出。

　　对于万科主打的社区型商业地产来说，并不受热衷于商业地产的资金的追捧。

　　这也意味着，目前万科的大规模商业地产投资项目仍不以长期持有为目的，而是择机退出。

　　显然，若无相应的金融政策的支持，万科很难在现有的融资模式下，大规模推进持有型商业物业的发展。