35个大中城市去年房屋销售总额占全国的一半。如果我们认为投机性购房的比例在35个城市中平均是15%～20%，调控则会使整个交易量下降7%，交易额下降10%，所以，今年的房价会下降10%绝对不是危言耸听。

　　文︱聂梅生

　　无论人们认不认可，房地产都是国民经济中的一个重要产业，1998年到2009年这十年间，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动GDP平均为1个百分点。分析房地产调控政策的效果，必须基于这样一个背景来说事。

　　房地产调控的政策特点是什么？自2003年打响了房地产调控第一枪，八年发了40多个文，并且大多是以通知、意见的形式出现，政策的内容也是重复使用，政策变动很大。从数据中可以看出，调来调去的结果是，房价同比年度增幅低于GDP的增幅，但一定是高于CPI的增幅。房价应该高于CPI，因为我们经常是处于负利率的状态。

　　现在的情况跟2008年很像。2008年上半年一直在提高存款准备金率和加息，突然发生了汶川地震，碰到了华尔街金融风暴，然后形势直线跌下，最后导致政府出手救市。今年从紧的财政政策和货币政策使得开发商获取贷款也非常困难。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。但今年肯定不会有2008年10月中旬的那次救市，如果是这样的情况，开发商们一定要想好自己的出路。

　　这次调控大量动用了“限购令”这种行政手段，以及货币手段。35个大中城市去年的房屋销售总额占全国的一半。如果我们认为投机性购房的比例在35个城市中平均是15%～20%，则会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，所以我认为今年的房价会下降10%绝对不是危言耸听。

　　其中，保障房是重要的一张牌。今年我们要建1000万套保障房，需要投入1.3万亿资金。这个事如果能够落实，对各方面都是好的，既能解决民生问题、又能解决投资问题，既能解决长效问题、又能解决结构调整问题。但我觉得，到现在为止，不见得能够有足够的资金和土地来完成这件事。并且整体来说，如果保障房供地多了，商品房就供地少了，将来房价的井喷就有可能了。所以1000万套保障房不光是钱和地的问题。其实保障性住房最后能不能平息这个局也不是现在能看出来的。2010、2011年保障性住房的实际效果应在2011年四季度显现。

　　房产税是前段时间热议的话题。据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，即重庆的模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，从资金控制方面作用不大，对地方政府也难有效补给；如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。

　　房产税并非能在短期直接降低房价，但是会对房价预期起作用，它的意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。

　　土地是平抑房地产市场的权重力量。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。

　　开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易，进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南的房地产泡沫破灭就是教训之一。

　　这些表明在中国现行的土地出让制度和房地产开发模式之下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策之下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。如何疏导当前积聚在土地中的资金需要被高度重视。

　　(本文由本刊记者刘彦华对作者采访整理而成，不代表本刊观点)