京城房价有望渐行渐下

　　7月40个项目扎堆入市多个楼盘放低价格预期

　　在近日多重利空作用下，北京楼市新盘放量将大增，房价有望明显下行。

　　 6月14日，国家统计局发布5月份经济运行数据，CPI同比上涨5.5%，创下34个月以来的新高。当日下午，央行宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点，达到了21.5%的历史高位。今年以来，央行以每月一调的提准频率频繁收紧流动性，这对于需要大量现金流支撑的房地产行业来讲，无疑造成了持续利空，银行体系流动性的减少，直接结果是缩减信贷规模，这必然导致房地产行业的贷款总量大幅减少，无论是开发贷还是个人购房贷款，都会受到制约。受资金、销售压力影响，7月新盘放量增加。

　　 6月上半月北京新房住宅成交并未呈现显著回暖。据亚豪机构统计数据显示，6月上半月北京共成交期房商品住宅3182套，现房商品住宅606套，期房、现房累计共3788套，日均成交套数为253套，相比2010年商品住宅日均成交的304套减少了51套，降幅为16.8%。成交量萎靡使得楼市存量快速增加，至6月16日可售新房住宅存量已经达到10.3万套，存量面积1298.2万平米，

　　按照2010年楼市成交均价计算，存量市值高达2657.9亿元。开发商融资通路普遍受阻，开发商资金回笼滞缓。

　　而据亚豪机构统计，受到市场因素及销售压力的影响，7月北京预计将有40个项目开盘销售，其中有12个项目是首次开盘的纯新盘，其余均为老项目后期开盘，7月份无疑会迎来楼市集中供应的高峰。

　　值得注意的是，7月40个即将入市的项目中，主力户型面积大于120平米的产品比重超过了7成，别墅等高端豪宅计划入市比重占到了三成左右。拟售单价突破4万元的公寓豪宅有4个，其中西单·上国阙的预计售价更是高达105000元/平米，突破了10万元大关。除了公寓豪宅以外，7月还有7个别墅项目计划入市，位置以昌平、顺义等传统别墅区为主。

　　另外，7月计划入市销售的项目中，以位于昌平、顺义、房山、大兴等远郊新城的项目居多。据亚豪机构统计数据显示，40个计划在7月份开盘的项目中，有19个位于远郊新城，占总供应量的一半比重，仅房山、大兴两个南部新区就有8个项目入市销售。这两个新城区域2010年就是北京最为活跃的成交区域，而当前，这两个新城区域仍然有多个项目扎堆入市。

　　由于新盘扎堆入市将形成激烈的销售竞争，新城区域开盘的大量项目均放低了价格预期。房山区7月入市项目的平均开盘价为13200元/平米，与上两月相比，7月开盘价分别下降了11%和20%。不仅房山区如此，新盘放量密集的大兴区也出现了区域开盘均价的明显下降。从成交价格上也同样反映出了两城区的价格回落趋势。根据链家地产市场研究部统计，年内开盘并且已公布成交数据的51个项目中有22个项目的成交均价低于拟售均价10%以上，约占比43%。其中，在22个项目中位于大兴区的比重最大，其次是房山、朝阳。根据链家地产市场研究部统计，今年年内开盘并且已公布成交数据的51个项目中有22个项目的成交均价低于拟售均价10%以上，约占比43%。其中，在22个项目中位于大兴区的比重最大，其次是房山、朝阳。由于此前大兴、房山等新城区域的开发产品较多，供量的增加销售压力会进一步加剧。亚豪机构认为，在低价策略的带动下，房价会出现明显的下行，并会很快传导到更多的区域。2011年下半年，这种低价的传导效应会愈加明显。