评估办法的出台是立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢，被拆迁人的权益会得到更好的保护。

　　□经济视点报记者 李志磊

　　6月7日，住房和城乡建设部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法）。继今年1月份《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施之后，住房和城乡建设部再次深化拆迁改革力度。

　　此次出台的评估办法，首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估，并规定房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。新的评估办法的出台到底能不能从根本上遏制拆迁暴力，拆迁市场化还有多远？不少业内人士表示，政策的实际效果如何，还得看各地的具体执行情况。

　　政策的新变化

　　评估办法中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。

　　对此，河南财经政法大学教授刘社表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。以前的条例中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。

　　“评估办法的出台是立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢，被拆迁人的权益得到了更好的保护。”刘社说。

　　除此之外，评估办法的出台更多的体现出了被拆迁人的权益和土地的价值。

　　评估办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权利，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利，从一定程度上避免了强拆等恶性事件的发生。

　　在拆迁中体现土地价值，是评估办法的另一个亮点。在以往的房屋拆迁补偿中，体现的主要是房屋的价值，往往忽略了土地的价值。这次的评估办法就对此有了明确规定，“估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”

　　评估公司成焦点

　　评估办法的出台把房屋评估公司推到了台前，也更突出了房屋评估公司在拆迁改革中的重要作用。业内人士认为，这可能使评估行业存在的诸多问题成为突出矛盾。

　　为了迎合政府降低征地成本的需要，评估机构在出具评估价格时很难做到公正，他们会偏向地方政府。这一方面与它们和政府的特殊渊源有关。据业内人士分析，目前很多房地产评估公司都与政府有着密不可分的关系，这些评估机构大多承担当地征地拆迁评估的大部分业务。另一方面，在现行管理体制下，评估公司从登记注册、评估资质的获得，到能否被列入可选名单，他们的生死攥在政府手里，哪敢不听话？更何况，在现实中，评估师把房屋价格评高了有风险，评低则无风险。即使评估机构有意低估房屋价格，在目前的制度下，被征收人也很难有效维权。

　　新规规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果还有异议的，可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。但据相关专家分析，整个复核、鉴定程序都是在估价师的圈子内打转，圈内各方都是利益相关，一家人怎么可能互打嘴巴？只能是牺牲业主的利益。

　　执行问题是关键

　　目前，评估办法刚出台，河南评估行业还没有明显的反应。

　　河南天健房地产评估公司总经理冯端阳表示，虽然此次评估办法的出台，将拆迁市场化向前又推进了一步，但成效如何具体还得看执行情况。

　　显然，评估办法的实施将会给地方政府带来很大挑战。按照市场办法评估，拆迁的成本增高，难度加大，法定程序将更多，如此一来，城市拆迁进程将会放缓。而拆迁征地与当地政府的财政收入和城市形象往往息息相关，要地方政府付出更高的代价来进行拆迁安置，这显然有难度。而随着评估办法的出台，过去区县政府机构改制而成的评估公司的业务也将面临巨大挑战。

　　有业内人士对新政的出台并不看好，他们认为这改变不了被征收人的弱势格局，执行力度才是问题关键。虽然评估办法规定，被拆迁人有权利选择评估机构，但在各地出台具体办法的时候，肯定会对征收人选择评估机构设定诸多限制性条款，比如，可能要求评估机构是在当地登记或备案的，或者要求具有几级资质的评估机构才可以对房屋价格进行评估，或者干脆沿用政府提供名单的老办法等。如果真是这样，被拆迁人的选择依然不自由。