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地方政府债务压力大 向土地市场求解

发布时间:2011年06月29日 07:40 | 进入复兴论坛 | 来源:每日经济新闻


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  每经记者 张敏 发自北京

  一边是沉重的地方债务,另一边是北京的新晋“地王”,殊不知,两者之间竟存在密不可分的联系。

  审计署6月27日发布的《全国地方政府性债务审计结果》显示,截至2010年底,全国地方政府负有偿还责任的债务达67109.51亿元,其中近四成被承诺用土地出让收入偿债。而在27日,合景泰富的子公司以43200元/平方米的楼面价拿下北京崇文门地块,时隔15个月后再度缔造北京“地王”。

  除优质地段和商业金融用途外,政府重拾“价高者得”的拍卖方式,也被认为是催生“地王”的重要推手。

  尽管楼市调控导致土地市场持续低迷,但在不少专家看来,土地收入仍是当前地方政府的重要财政收入来源。

  近四成债务需土地收入偿还

  在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

  以此计算,37.9%的政府债务需要用土地收入偿还。审计报告也表示,部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。长期以来,土地收入是地方政府的主要财政收入来源。财政部的数据称,去年全国土地出让金收入达到创纪录的2.9万亿元,同比大涨七成。在一些地方政府公布的2010年度财政收入中,土地收入占半数以上。

  知名地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向记者表示,在沉重的债务压力下,下半年地方政府势必会在土地市场作出调整。他所说的“调整”,在很大程度上体现为供地节奏的加快。

  沉寂多时的北京土地市场,也有可能被“地王”带动起来。据悉,位于CBD核心区的9宗商业用地将于下月6日集中竞标;而二环内的另一宗优质地块王府井地块,也将在7月底投标。

  值得注意的是,与新出炉的“地王”一样,上述即将入市的地块均属商业金融用地。今年北京商业地块的出让总收入已超过住宅用地,这在近年来尚属首次。

  “商业用地将在下半年的土地出让中继续‘受宠’。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟向本报记者表示。他还介绍,相比住宅用地,商业用地位置较为优越,容易竞出更高的价格。同时,即便商业地块高价出让,也与楼市调控关系不大,政府承担的压力较小。

  拍卖出让再成市场主流方式

  拍卖出让的比重也在悄然加大。在北京“崇文门地王”的诞生中,竞价次数达到33轮,将该地块的溢价率抬升到140%。有分析认为,除优质地段和商业金融用途外,政府重拾“价高者得”的拍卖方式,也催生了一个又一个的“地王”。

  根据北京市土地整理储备中心的信息,在北京当前已入市的22宗地块中,将有11宗采取先挂牌后拍卖的方式出让,占50%,比例明显增大。与招标相比,拍卖出让更容易竞出高价。

  拍卖,一度是北京土地出让的主流方式,但随着“国十条”等调控政策出台,自去年5月以来,北京在土地出让中逐渐放弃了拍卖的方式,而以招标出让为主。有观点认为,拍卖出让的逐渐恢复,与北京市财政压力的增大不无关系,但这将给地价上涨带来较大压力。

  杨少锋表示,北京的情况相对特殊,但增加土地收入已是很多地方政府的共识,因此,下半年不少城市都将不可避免地面临地价上涨的压力。