业内人士感叹，超高融资成本堪比高利贷，投资者与融资者都在赌博

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。”平安信托一位销售经理日前在一个论坛发布了这则广告。

　　昨日(7月11日)，平安信托的工作人员证实，确实和绿城中国一起发出了上述信托计划。按照该计划，绿城项目的年平均利润率低于10%时，不能获取项目收益回报；即使年平均利润率超过10%，也只能按二八分成的原则，少量获取投资回报。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，绿城的上述信托计划不仅说明绿城最近非常缺钱，同时也显示绿城很看好三五年内的房价，认定这些项目的售价还将暴涨。

　　更有业内人士直言不讳地说，在严控房价的背景下，地产商哪来那么多利润还，当前地产信托融资汹涌的背后，投资的与融资的，都在进行一场豪赌。

　　融资成本创纪录

　　据上述发布广告的平安信托销售经理介绍，上述房地产基金信托产品所投资的温州龙湾项目总基金规模8.75亿元，信托将占到项目股权总比例的25%，内部回报率高达35%~41%，项目投资期为三年，退出期为两年，总周期长达5年。

　　资料显示，其所投资的龙湾项目位于浙江省温州市龙湾区，用地性质为住宅用地，总土地款约为人民币31亿元。集团通过招拍挂的方式获得该项目，绿城集团拥有其40%的权益。

　　平安信托热线一位销售人员进一步介绍，该项目是一个包括保障房在内的综合性项目。一位业内人士认为，按照上述介绍，如果该项目全部依托股权融资方式获取资金，那么每年的预期利润率将达到35%~41%，以5年计算，该项目的总利润最高甚至会达到总投资成本的两倍。

　　按照上述总利润水平，绿城的总销售额必须达到87.5亿~106.5亿元以上，折合每平米的售价在4.6万~5.6万元/平方米以上。而据张宏伟的介绍，目前该项目所在的龙湾区附近的江景房也不过卖到4万元/平方米，非江景房售价仅在2万元/平方米左右。

　　根据张的调查，绿城中国的上述信托产品融资成本，是今年以来品牌大公司中融资成本最高的。此前，他所知道的大地产商最高信托融资成本为20%。而今年5月23日宣布发行2015年到期高息债券融资的佳兆业，融资成本也只有13.5%。

　　他认为，绿城中国之所以愿意以如此高的融资成本信托融资，就是看好温州三五年后的预期房价，认为上述区域未来房价还将大涨。

　　缺钱！缺钱！

　　资料显示，从2008年开始，绿城便一直在寻求信托方面的融资渠道。是年5月，其首次与华润深国投成立一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，虽然融资仅1.5亿元，但这成为了绿城启动信托融资渠道的开端。

　　随后，绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投等信托公司达成信托融资计划，融资近百亿元。而进入今年以来，绿城已经与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品，募资3亿元、2.57亿元和20亿元。

　　然而，对房价的预期或许并不像绿城所想象的那么乐观——此前，绿城被认为是上半年销售表现最不理想的地产巨头。

　　根据其6月销售通讯，公司前5月的销售额仅为156亿元人民币。而中房信的统计显示，该公司截至6月30日只有186亿元的销售额。按照该速度，截至今年年底，该公司仅能完成不足400亿元的销售额，远达不到去年制订的500亿元的销售目标。

　　绿城中国相关高层曾回应 《每日经济新闻》记者，截至5月，绿城有140亿元的现金，再加上目前每天1亿元左右的预售额，足以归还今年新购地的40亿元支出和今年到期将付款的120亿元短期借款。

　　话音刚落，绿城就联合华彬以24.3亿元拿下上海长风地王，又增资了与杭州滨江集团联手开发的项目。

　　中原地产高级研究经理刘渊认为，绿城之所以敢许诺25%以上的高额回报，足以说明该公司在短期内极缺资金。他表示，绿城的做法纯属不得已而为之，“这样做的目的是为了保持开发团队不流失。”

　　而“差钱”的或许远不止绿城一家。用益信托统计数据显示，今年5月份，房地产集合类信托发行84只，占同期集合类信托产品发售数的30.88%，较4月份略有上升。发行规模290.87亿元，高于4月的248.9亿元。同时，信托平均预期年化收益率10.32%，环比也有所上升。