《红周刊》记者 郝宁

　　本轮地产股提前见底反弹，但受制于政策面和基本面多重利空压制，反弹就如在“螺蛳壳里做道场”，特别是库存的快速上升让这个楼市非常冷。不过，随着地方融资平台今年集中偿债以及基础建设对资金的需求，从紧的房地产政策或有松动的可能性。

　　楼市惨淡依旧

　　“我的月供又涨了！”面对再次加息已购房者无奈地叹息。与房贷上涨对应的是房地产板块在加息当日高开低走，此前该板块用一个月的时间反弹了１０．７８％。“随着央行再次加息，在刚性需求购房难度增加的同时，未来高端保值购房需求也受到抑制，中高端项目下半年成交速度也会放缓，未来成交滞销的项目将会增加。”链家地产首席分析师张月对记者说。

　　对房地产市场打击最大的是“限购、限贷、限价”，尤其是限购和限贷政策将相当部分潜在购房者挡在门外。上半年全国房地产市场增速缓慢，1～5月交易量仅同比增长8.5%。基本面恶化的预期一直压抑着地产股的表现，从去年４月调控以来，房地产板块未曾有过趋势性行情。尽管今年5、6月份的成交环比4月的低点有一定上升，但这是由推盘量的逐步放大推动，作为行业冷暖变动更真实的指标——去化率却并没有明显改变。去化率是房地产企业在一定时间段内的销售率，6月份去化率由5月的70%下降至59%，是2010年以来次低水平，远低于2010年平均94%的水平。

　　预期继续恶化

　　库存的快速上升对地产股也是利空。据统计，当前北京新房库存量已达到10.8万套，紧逼11万套历史高关。而近日广州、上海、南京等主要城市住宅库存量也在快速上升，其中广州新房存量接近千万平方米，预计需要15个月才能消化。以北京为例，今年前5个月新申领预售许可证的楼盘同比下降50%以上，但楼市存量仍增加了1万多套，这意味着很多新批入市的可售房源刚刚入市就成为了库存。

　　业内人士预计，2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好，库存压力甚至超过2008年。果真如此，房地产商是否会打破静默“降价求量”呢？

　　房地产商早已是今非昔比了。去年以来开发商资金链对于银行融资的依赖度大为下降，据银监会的数据，当前非银行信贷已经占到信贷总量的半壁江山。诺亚财富的统计显示，６月份53只信托产品的主要投资领域仍然是房地产，并且房地产信托的规模总规模和占比都有小幅上升。因此，此次加息对开发商资金链的直接影响其实并不大。

　　地产或将定向放松

　　“在货币紧缩政策节奏放缓的普遍市场预期下，本次加息有望被看作地产板块利空出尽的一次增仓时机。”中银国际分析师田世欣表示，目前在定向调控的指导思路下，除保障房以外的地产调控政策并未发生松动，而且年内松动可能性也不大。不过也有券商认为，如果考虑到２０１１年是地方政府的还债高峰，加息将增加融资平台的成本。同时下半年保障房、教育、兴修水利等工程都需要资金，地方政府需要通过土地出让金收入来渡过难关、发展经济和稳定社会，则房地产行业从紧的调控政策也有改善的预期。

　　鉴于当前实体市场在刚性需求支撑下量价平稳，对地产股来说，行业调控不再加码，同时外部财政政策继续趋于宽松，货币紧缩节奏放缓，这些已可支持板块从估值底部得到缓步抬升。但当前就高谈地产股“利空出尽”，未免也太过于乐观了。广发证券分析师赵强认为，政策和楼市基本面的变化是影响地产股走势最关键的两大因素，3个月内还很难看到政策放松和楼市回暖，因此房地产的趋势仍然向下。